Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Докризисные ставки вернутся?

Опубликовано 14 июня 2015

С ипотечного рынка ушли растерянность и паника. Банки постепенно начинают упрощать условия кредитования, но до докризисного либерализма еще далеко.


Основной интригой ипотечного рынка остается вопрос – когда Центробанк в очередной раз снизит ключевую ставку.

Снижение, а не падение


На 1 июня 2015 года банки выдали ипотечных кредитов на 420 млрд руб., что на 33,45% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Правда, предыдущий год был рекордным, включившим две волны повышенного спроса. Поэтому профильные специалисты предлагают сравнивать статистику с более «спокойным» 2013-м.

Уточним: на 1 июня 2013 года в России было выдано 441 млрд руб. Таким образом, снижение спроса действительно не выглядит критическим. И, конечно же, сегодняшним драйвером рынка является субсидируемая государством ипотека.

О том, что спад жилищного кредитования будет меньше, чем в прошлый кризис, заявляет и Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. Напомним, по итогам 2008 года в стране было выдано жилищных кредитов на 654 млрд. руб., а по итогам 2009-го – всего на 170 млрд. «Восстановление ипотечного кредитования произойдет уже в ближайшие месяцы, чему поспособствует правительственная программа поддержки», – обещает Эльвира Набиуллина. Скорее всего, финансист под «ближайшими месяцами» подразумевает начало осени.

Если с заявлением руководителя Банка России об относительно мягком снижении продаж на ипотечном рынке можно согласиться, то ее тезис о возвращении спроса остается под сомнением.

Хотим, как лучше


Банкиры не спешат возвращать большинство нишевых ипотечных продуктов: на апартаменты, на «загородку», на ЖСК. «Год назад ипотеку на комнаты в коммуналках кредитовало шесть банков, сейчас два», – отмечает руководитель отдела продаж «Первого ипотечного агентства» Сергей Топорников.

Более того, кредиторы не снимают ряд достаточно жестких требований к претендентам на ипотеку. «Ранее при расчете процентной ставки не имело значения, является ли заемщик собственником бизнеса, или наемным работником. Теперь многие банки для собственников увеличивают ставку на 2-2,5 п. п., – поясняет Сергей Топорников. – Вернулась повышенная ставка для граждан, не подтверждающих доходы справкой 2-НДФЛ. Ситуация мне напоминает 2010 год».

С другой стороны, уже не первый месяц наблюдается снижение ставок по несубсидируемой государством ипотеке (см. таблицы1 и 2). В частности, на вторичном рынке за май ставки в среднем «потеряли» 1,5 п. п.

И на текущий момент доля таких сделок не так уж и мала. «Без господдержки у нас проходит порядка трети сделок», – рассказывает начальник управления кредитования физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин.

В ВТБ 24 долю ипотеки на вторичку, которая не подпадает под госсубсидирование, оценивают в 35%.

Соответственно, дальнейшая либерализация отношений между банками и заемщиками в теории могла бы привести к определенному росту спроса. И такое смягчение уже на пороге.

«Раньше банки вводили для застройщиков при аккредитации новостроек различные ограничения. Сейчас “раскручиваем гайки”», – рассказывает руководитель группы продаж ИЦ «Невский» банка «Дельта Кредит» Ольга Конзелевская.

«Сейчас начнется пересмотр условий кредитования в благоприятную для потенциальных клиентов сторону, – полагает представитель Петербургского филиала ВТБ 24 Иван Макаров. – С рынка ушли растерянность и паника».

Куда спешим?


Впрочем, ожидать, что предстоящее смягчение условий выдачи кредитов будет кардинальным, не приходится. Главным «рычагом» для снижения банковских ставок остается ключевая ставка. А перспективы ее снижения достаточно размыты.

С одной стороны, банковское сообщество не устает требовать от регулятора дальнейшего пересмотра. В частности, глава ВТБ Андрей Костин заявил, что осенью, ближе к концу года, ключевую ставку могут понизить до 9,5-10,5% годовых. Напомним, последнее снижение (c 14% до 12,5% годовых) произошло 30 апреля.

С другой стороны, Эльвира Набиуллина не устает повторять, что инфляционные ожидания остаются высокими. И Банк России спешить с уменьшением ключевой ставки не будет.

Таким образом, снижение ключевой ставки в начале осени вряд ли произойдет. И ипотечный рынок не получит серьезного стимула для дальнейшей либерализации.

Кроме того отметим, что неблагоприятные явления в российской экономике никуда не делись. Например, даже согласно текущему, пересмотренному в сторону улучшения, прогнозу Всемирного Банка, в 2015 году реальный ВВП России сократится на 2,7%. То есть риски ухудшения материального благосостояния будущих заемщиков сохраняются.

«Далеко не факт, что в кризисных условиях доходы населения будут соответствовать ранее взятым финансовым обязательствам», – предостерегает научный сотрудник Института Гайдара Анна Киюцевская.

Большинство граждан эту угрозу учитывают. Поэтому, пока не увидят явных позитивных макроэкономических изменений, не рискнут брать на себя долговые обязательства.

Таблица 1


Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец марта (скачать)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 2


Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества (без учета ипотеки с господдержкой)

Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества (без учета ипотеки с господдержкой)

Игорь Чубаха, Бн-газета