Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотечная реальность глазами экспертов

Опубликовано 13 ноября 2015
Только те, кто уже прошел через ипотеку, да еще сами банковские работники, могут со знанием дела говорить о влиянии параметров ипотечного кредита на его эффективность для заемщика. Для непосвященных же сумма и сроки кредита, размер первоначального взноса, способы погашения, количество созаемщиков представляют собой трудно постижимые критерии выбора.

На что ориентироваться, выбирая ипотеку, чтобы не попасть в финансовую зависимость от банка на долгие годы? Этот и другие аналогичные вопросы лучше адресовать экспертам отрасли.

Бывают ли оптимальные ипотечные кредиты?



Заемщик заемщику – рознь. Цель у всех одна, приобретение жилья, а финансовые возможности разные, равно как и понятия о выгоде. Поэтому выбор ипотечного продукта всегда индивидуален. Одни граждане располагают суммой, необходимой для первоначального взноса, но доходы их невелики. Им подойдет кредит с небольшим размером ежемесячных платежей. Другие, наоборот, не имеют существенных сбережений, зато зарплата у них высокая.

По мнению Юлии Ачкасовой, руководителя банка DeltaCredit в Челябинске, в обоих случаях можно подобрать оптимальную ипотечную программу, если грамотно оперировать такими понятиями, как срок и сумма кредита, размеры первоначального взноса и ежемесячных платежей.

А если собственных средств недостаточно?



При наличии солидных сбережений выбрать ипотечный продукт несложно. Другое дело, когда их недостаточно: выбор сужается, возникает масса вопросов. В частности:


  • где взять недостающую сумму;

  • вступать ли в отношения с банком сейчас или подождать;

  • стоит ли вообще связываться с ипотекой или лучше продолжать накапливать средства.




Эксперты довольно скептически относятся к возможности накопления средств на первоначальный взнос путем размещения их в банковские депозиты. «Проценты по депозитам ниже уровня инфляции, поэтому данный способ не позволяет ни эффективно сохранить капитал, ни тем более, приумножить его. Тем временем цены на недвижимость продолжают расти, и миллион рублей в 2010 г. и в 2013 г. – это далеко не одно и то же», - подчеркивает Юлия Ачкасова.

Ипотека и инфляция: наглядный пример<



Допустим, гражданин располагает суммой в 3 млн. руб., что составляет около 50% стоимости недорогой 1-комн. квартиры в Москве. Размещение этой суммы в депозит под 12,6% позволяет получить спустя год (с учетом капитализации процентов) доход в сумме 380,4 тыс. руб. Однако такой процент предлагают банки с невысоким рейтингом; у лидеров банковского сектора проценты гораздо ниже.

За этот же год цены на недвижимость подрастут настолько, что полностью «отыграют» инфляцию. Взлетевшая в цене «однушка» сделает прибыль от депозита несопоставимой с размером удорожания.

Ожидать наступления очередного кризиса на рынке недвижимости и связанного с ним падения цен – тактика ненадежная. Гораздо выгоднее, к примеру, взять в «Сбербанке» ипотечный кредит на ту же «однушку»: 3 млн. руб. на пять лет под 12% годовых. При этом переплата по кредиту составит чуть более миллиона, в то время как сама квартира за этот период станет дороже на 2-3 млн. руб.

С точки зрения Романа Слободяна, представителя «Нордеа банка», в условиях прогрессирующей инфляции ипотека выгодна тем, что цена квартиры фиксируется и не изменяется на протяжении периода действия договора. «Ставка по депозитам в любом случае окажется ниже ипотечной ставки», - соглашается с ним Сергей Топорников, начальник департамента продаж «Первого Ипотечного Агентства».

Потенциальные заемщики с высокими доходами и существенными сбережениями могут не спешить за ипотекой. В таких случаях действительно выгоднее продолжить накапливать средства и приобрести жилье через год-другой без кредитов. Также, удачное использование ряда доходных финансовых инструментов – например, операций на валютном рынке или рынке ценных бумаг – тоже поможет избежать ипотеки. Однако следует трезво оценивать риски.

Как не прогадать с размером первоначального взноса?


Стоит ли вносить в качестве первоначального взноса все имеющиеся накопления? По утверждению Юлии Ачкасовой из банка DeltaCredit, именно так следует поступить. Это позволит уменьшить сумму переплаты и добиться снижения процентной ставки.

Некоторые банки активно рекламируют ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом. При этом потенциальным заемщикам предлагается разместить свободные средства в депозит под проценты, и всячески расписываются выгоды такого подхода. Только банки умалчивают о том, насколько увеличивается переплата по ипотеке при снижении размера первоначального взноса. Да, по окончании договора у заемщика будут и средства на депозитном счете, и квартира, - но какой ценой? Ценой непомерных ежемесячных платежей по кредиту и большой общей переплате.

Но есть и хорошие новости для тех, кто решится взять кредит с минимальным первоначальным взносом. Например, налоговый вычет, позволяющий не учитывать в налогооблагаемой базе сумму процентов, уплаченных по ипотечном кредиту.

Можно ли еще как-нибудь уменьшить переплату по кредиту? Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство») рекомендует искать кредитное учреждение, где размер процентной ставки не зависит от первоначального взноса и привязан лишь к сроку кредитования.

Как избежать ипотеки длиною в жизнь



Выбирая ипотеку, нужно соотнести перспективу выплат со своими жизненными планами и потребностями семьи. Это особенно важно, если в ближайшее десятилетие планируется не только улучшить жилищные условия, но и приобрести, например, автомобиль.

Факторы, имеющие значение:


  • перспектива появления детей;

  • наличие престарелых родственников, которым потенциально может потребоваться дорогостоящее лечение;

  • неустойчивое положение на работе;

  • отсутствие дополнительных источников финансирования и пр.




Ольга Бойчарова, советник администрации «Мастер –Банка» рекомендует потенциальным заемщикам не рисковать и не отдавать 100% имеющихся в распоряжении средств в уплату первоначального взноса. Жизнь непредсказуема, и «финансовая подушка» необходима каждому на случай непредвиденных обстоятельств.


Ссылка на источник: http://www.reportal.ru/news/2013/06/16/ipotechnaya-realnost-glazami-ekspertov.html