Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека без поддержки обрушила вторичный рынок

Опубликовано 08 июня 2015

Господдержка льготных ипотечных ставок распространяется исключительно на новостройки. При этом объем сделок на вторичном рынке Петербурга и Ленобласти снизился примерно на треть – не в последнюю очередь из-за высоких ипотечных ставок.


Снижение объема сделок на вторичном рынке негативно влияет на первичный рынок, где заметная часть сделок оплачивается средствами, вырученными от продажи квартиры на вторичном рынке. По подсчетам департамента жилой недвижимости NAI Becar, доля таких сделок традиционно достигала 40%. Сегодня часть потенциальных покупателей строящегося жилья по разным причинам не может высвободить средства на совершение покупки. Из-за ситуации на вторичном рынке сегмент строящегося жилья не реализует до 20% своего потенциала.

Кто вперед?


По данным ООО "Первое Ипотечное Агентство", в начале 2014 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья России составляла 25,8%, к концу года увеличилась до 26,3%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой составляла около 40%. При этом соотношение сделок на первичном и вторичном рынках было приблизительно одинаково. В первом квартале 2015 года доля сделок с ипотекой на вторичном рынке составила около 15%, на первичном – примерно 20% (до принятия программы господдержки). По словам руководителя отдела продаж ООО "Первое Ипотечное Агентство" Сергея Топорникова, даже такая доля сделок случилась благодаря ажиотажному спросу в конце 2014 года.

В связи с влиянием макроэкономических факторов и повышенной ключевой ставкой в первом квартале 2015 года процент ипотечных сделок на первичном рынке снизился до 23%, тогда как весь 2014 год держался в среднем на уровне 34%, уточняет ведущий аналитик АН "Итака" Екатерина Бармашова.

В ГК "УНИСТО Петросталь" доля сделок с ипотекой с начала 2015 года уменьшилась почти на 40% по сравнению со средним показателем прошлого года. По словам генерального директора "УНИСТО Петросталь" Арсения Васильева, в конце 2014 года в объектах заключили рекордное количество ипотечных сделок – их доля достигала 60%.

"Ипотека в последние годы стала локомотивом рынка недвижимости, на нее приходилось до 50% сделок в зависимости от сегмента жилья", – отмечает финансовый директор Mirland Development Иван Фатеев. По его словам, количество ипотечных сделок в компании за январь–февраль 2015 года сократилось примерно в 1,5 раза по отношению к тому же периоду прошлого года, однако произошло это за счет общего сокращения продаж – процент ипотечных сделок остался прежним.

"Конечно, в целом на рынке доля ипотеки просела из-за того, что банки установили в первые месяцы 2015 года запретительные, по сути, ставки", – рассуждает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая.

Не драйвер и был


"Сокращение числа сделок на рынке готового жилья связано, прежде всего, с концентрацией спроса на первичном рынке из-за более выгодных ипотечных ставок, – комментирует Полина Яковлева, директор департамента жилого направления NAI Becar. – Вторая причина трудностей вторичного рынка – резкое сокращение предложения. Цены на "вторичку" в марте снизились на 3–5%, и многие продавцы убрали свои объекты с экспозиции в ожидании более выгодных цен".

Екатерина Бармашова объясняет: "В первом квартале 2015 года доля сделок на вторичном рынке превысила число сделок на "первичке" – 58,5% к 41,5% соответственно. Но продолжения данной тенденции, скорее всего, не будет, поскольку за счет разницы в ипотечных ставках часть потенциальных клиентов перейдет со вторичного рынка на первичный». Однако она надеется, что повышение активности на "первичке" приведет к положительной динамике и на "вторичке".

Екатерина Гуртовая отмечает смещение спроса с первичного рынка на вторичный в начале 2015 года, "поскольку у некоторых покупателей было представление, что риски приобретения жилья на вторичном рынке более низкие". Однако на вторичный рынок не распространяется ипотека с государственным субсидированием, поэтому некоторое перетекание клиентов на первичный рынок в части ипотечных продаж уже произошло, подчеркивает она.

По мнению Гуртовой, одна из серьезных причин – рост доверия клиентов к застройщикам: "Сейчас одну и ту же квартиру при одинаковой цене купят скорее у застройщика, чем по договору цессии – просто потому, что клиенту это кажется менее рисковым. Даже в рамках одного комплекса клиенты предпочтут приобрести квартиру не в уже сданном доме, а в таком же доме с вводом через полгода и даже по такой же цене. Очевидно, что сейчас доверие к застройщику выше. И покупка у застройщика – это вполне понятная и прозрачная сделка, а на вторичном рынке выше риск оказаться в ситуации, когда заплатишь за квартиру, но не получишь ее".

 

Госпрограмма и не только


Первичный рынок отвоевывает прежнюю долю у вторичного главным образом с помощью государственной программы субсидирования, которая позволила банкам снизить ставки ипотечного кредитования.

По мнению Сергея Топорникова, долю первичного рынка в общем объеме будет обеспечивать только ипотека с господдержкой. "Господдержка может серьезно исказить статистику рынка: застройщики в эконом-сегменте могут достичь 70–80% ипотечных сделок", – предполагает он.

Сразу после старта программы количество клиентов выросло и в банках, и в строительных компаниях. Так, на конец апреля в Северо-Западном банке Сбербанка было свыше 3200 заявок на займы по такой программе, в петербургском филиале ВТБ24 объем заявок оценивали в 1,7 млрд рублей.

В компании МirLand Development количество запросов от клиентов утроилось, в "ЮИТ Санкт-Петербург" – удвоилось. "Судя по всему, сказался и эффект отложенного спроса – многие клиенты внимательно следили за новостями, ожидая начала выдачи ипотечных кредитов с субсидированной ставкой", – говорит Гуртовая. Вместе с тем, подчеркивает она, покупателям, задумываясь о принятии решений, следует иметь в виду, что даже при нынешнем, пока еще не максимальном спросе, возможности субсидированной ипотеки будут исчерпаны уже в обозримом будущем.

"По подсчетам коллег, выделенных средств может хватить примерно на три квартала, а не на два года, как изначально предполагало правительство. Впрочем, восстановление ипотечных продаж сталкивается и со сдерживающим фактором – несмотря на появление привлекательных для клиентов ставок, многих людей останавливает недостаточная уверенность в стабильности собственных доходов и в целом в своем будущем", – рассуждает Екатерина Гуртовая.

Подножка вторичному рынку


Господдержка не могла не повлиять на объем сделок вторичного рынка, где ставка сегодня на несколько процентных пунктов выше. "Естественно, появление программы государственного субсидирования ипотеки на новостройки привело к некоторому сокращению сделок на "вторичке". Сложилась интересная ситуация: ставки по ипотеке на квартиры в строящемся доме на 3–5% ниже ставок по кредитам на готовое жилье, при том что цены на "первичку", особенно на начальном этапе строительства, также ниже. Естественно, покупатель в такой ситуации предпочтет приобрести квартиру у застройщика в новостройке, а не у частного лица на "вторичке", – рассуждает начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой" Николай Гражданкин.

Застройщики уверены: субсидированные государством кредиты – не единственная причина, по которой клиенты в 2015 году предпочтут новостройки вторичному рынку. "Востребованность новостроек росла и тогда, когда условия предоставления ипотеки на "первичку" и "вторичку" были сопоставимыми, – напоминает генеральный директор "Полис Групп" Иван Романов. – И сегодня появление льготной ипотеки – не единственная и даже, вероятно, не главная причина внимания клиентов к первичному рынку".

Во-первых, по его словам, потребители ценят преимущества современного строительства: функциональные планировки, новая качественная инженерия, бесшумные лифты, эстетичные фасады домов, дополнительные элементы комфорта вроде помещений под колясочные на первом этаже. "В домах старой постройки всего этого, как правило, нет", – подчеркивает он.

Во-вторых, стоимость квартиры в строящемся доме, особенно в новом районе на границе города и области, гораздо ниже. "За одни и те же деньги на "вторичке" можно купить разве что комнату, а в новостройке – отдельное удобное жилье, пусть и небольшой площади", – говорит Романов.

В-третьих, сами новые развивающиеся районы, такие как Кудрово или Мурино, привлекательны для новоселов. "Транспортная доступность этих территорий находится на хорошем уровне и в перспективе еще улучшится. В новых районах формируется современная, комфортная жилая среда, которая интересна потребителям", – заключает он.

В пользу первичного рынка, по мнению Екатерины Гуртовой, говорит и значительное сокращение предложения на вторичном рынке. "Выставлять свои объекты на рынок сейчас не спешат ни инвесторы, покупавшие жилье специально для перепродажи, ни просто желающие продать старую квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, – все ожидают большей определенности в экономике", – заметила она.

На первичном рынке также сократился объем предложения. Однако это, по мнению Гуртовой, тоже в пользу первичного рынка: условия покупки в дальнейшем могут стать менее комфортными, поэтому покупку не надо откладывать на потом. "К тому же в перспективе все-таки следует ожидать повышения цен на рынке, учитывая объективно неизбежный рост себестоимости строительства. И, конечно, на рынке в целом нет и не будет никаких обоснованных предпосылок к снижению цен на строящееся жилье. Если, конечно, речь не идет о случаях явного демпинга застройщиков, но "глобальные" скидки должны лишь настораживать покупателей", – заключила она.

При своих


Точных прогнозов никто не обещает, однако ожиданий на рынке предостаточно. Объем ипотечного кредитования, по подсчетам СТБ24, по итогам 2015 года будет в два раза меньше, чем в 2014-м – даже с учетом господдержки. Но большая часть ипотечных денег попадет на первичный рынок. На фоне общего снижения покупательской активности на рынке недвижимости это поможет в некоторой степени поддержать спрос потенциальных покупателей, и прежде всего в сегменте жилья эконом-класса, полагает Арсений Васильев.

"Поскольку 20 млрд рублей на субсидии по процентам хватит ненадолго, мы ожидаем от правительства новых инициатив по льготному кредитованию или увеличения финансирования по субсидиям и на 2016 год", – говорит Иван Фатеев.

Хотят того застройщики или нет, им приходится оглядываться на вторичный рынок, ситуация на котором тоже не слишком хороша. "Несмотря на относительную стабилизацию курса, по сути, никто не верит, что это надолго. Необходима более длительная история твердого курса, чтобы люди снова начали активно выставлять свои предложения на продажу, а пока предпочитают не продавать даже явно инвестиционные объекты (и, кстати, зачастую стали снимать с продажи еще в конце 2014 года)", – объясняет Екатерина Гуртовая.

По мнению Сергея Топорникова, доля первичного рынка составит в общем объеме сделок 20–25%. "Ожидаем и падения цен на вторичном рынке, и смещения покупательского интереса в пользу первичного", – надеется Арсений Васильев.

По мнению Екатерины Бармашовой, скорее всего, в ближайшие полгода–год, до тех пор, пока действует госсубсидирование, доли "первички" и "вторички" будут стремиться к прошлогодним показателям.

Елена Зубова, dglo.ru