Ипотека на замену

К оживлению рефинансирования ипотеки банки готовились со второй половины минувшего года, несмотря на то что локомотивом еще оставалась ипотека с господдержкой. Например, «Уралсиб» предложил перекредитовывать ипотеку клиентам других банков еще 21 сентября 2016 года.

Но прошлый год не дал и не мог дать ощутимой динамики в этом сегменте — в рамках субсидируемой государством ипотеки перекредитование не допускалось. «По итогам 2016 года доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала незначительна», — отмечала начальник центра ипотечного кредитования «Невский, 59» филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. И в целом о таких программах банкиры отзывались, дескать, пусть будут «на всякий случай». Ведь было еще не ясно, куда после сворачивания госпрограммы двинутся ставки — вверх или вниз.

Однако 18 апреля запустил рефинансирование под залог недвижимости Сбербанк, 20 апреля предложило перекредитование по ставке 10,5 % годовых АИЖК, а 22 мая снизила ставки по рефинансированию группа ВТБ. «Сейчас активно работают в сегменте рефинансирования «чужой» ипотеки 13 банков», — подсчитал гендиректор Банка жилищных решений Роман Корников.

«Банкиры уже наблюдают поступательный рост заявок на рефинансирование ипотеки, — рассказывает вице–президент СМП Банка Роман Цивинюк. — В частности, такой рост фиксируют наши подразделения. Это уже стабильное явление, и в перспективе число заявок будет расти».

В подавляющем большинстве случаев отказ банка в перекредитовании своего клиента особой роли не играет. Обычно механизм рефинансирования выстроен так, что другой банк гасит за заемщика остаток кредита и подписывает новый ипотечный договор с новыми, близкими к средним на текущую дату, ставками.

Как рассказывает Роман Корников, рефинансирование официально появилось на рынке где–то в 2011 году как ответ на запредельно высокие ипотечные ставки 2009 года (16–19 %). Тогда игроки ожидали вала заявок, но этого не произошло, так как сбор справок превращался в хождение по мукам. Сегодня собирать пакет документов стало гораздо проще — их число сократилось. Также стала комфортнее процедура одобрения кредита — часть услуг можно получить удаленно.

Нужна стандартизация

В отличие от пришедшей к определенным стандартам обычной ипотеки, условия перекредитования от банка к банку заметно разнятся. Например, в банке «Зенит» сообщили, что в рамках программы рефинансирования банк выдает потребительские кредиты сроком до 5 лет без обеспечения, даже если предмет рефинансирования — ипотечный кредит.

«Смысл рефинансирования — это внятная, относительно простая и легко масштабируемая процедура, позволяющая оперативно «накачать» портфель качественными кредитами», — комментирует Максим Ельцов, руководитель Первого ипотечного агентства. Если же оказание услуги требует дополнительных согласований с каждым застройщиком по каждому типу договора или по каждому порядку кредитования, привлекательность механизма как средства привлечения новых заемщиков теряется.

Иначе говоря, продукт требует собственной стандартизации. И его обкатка как раз сейчас и происходит.

Бум только начинается

Сегодня, по оценкам Романа Корникова, в портфелях банков рефинансирование занимает 1–3 %. В портфеле банка «ДельтаКредит» больше — свыше 5 %. При этом, отмечает Максим Ельцов, сейчас рассматривают возможность рефинансирования не более 5 % общего числа плательщиков, но это не значит, что все они решаются на действия.

Региональный директор в СЗФО банка «ДельтаКредит» Ирина Илясова поясняет, что при рефинансировании заново в первую половину срока выплат преимущественно гасятся банковские проценты и только во вторую — тело кредита. По этому перекредитование теряет смысл, когда время выплат далеко перевалило за середину определенного договором срока.

Поскольку в среднем сегодня ипотека гасится за 7 лет (хотя берется в среднем на 15 лет), теоретически рефинансирование остается интересным заемщикам, бравшим кредит не ранее 2014 года. Упомянутый год начинался при средней ставке 12 % годовых и закончился ставкой 16–18 % (не берем заградительные ставки ряда игроков 20–30 %).

Между тем среди профессионалов распространено утверждение, что рефинансирование выгодно клиенту, если он может найти ставку минимум на 2 процентных пункта ниже, чем по выплачиваемому кредиту. «При этом целесообразно максимально сократить срок нового кредита», — подсказывает Ирина Илясова.

Соответственно, к концу года, когда ипотечная ставка, в том числе и по рефинансированию, опустится до пресловутых 10 %, под вопросом окажутся все взятые за последние 3–4 года ипотечные кредиты, кроме субсидировавшихся государством. «Исходя из нынешних тенденций можно ожидать увеличения спроса по рефинансированию на 20– 25 %», — прогнозирует и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт– Петербурге Мария Баталова.

«В потенциале, когда ипотечные ставки опустятся до психологической отметки 10 %, встанет вопрос о рефинансировании до 20 % обслуживаемых кредитов, — дает прогноз Максим Ельцов. — На рынке возможна более сильная волна перекредитования, особенно если ставки на вторичку станут снижаться быстрее, чем на первичку»

Деловой Петербург №111 от 03.07.2017 автор: Игорь Чубаха

Оригинал статьи в формате PDF