Ипотека снова дорожает!

Российскому рынку ипотеки уже 20 лет. С 2005 года ежегодный объем выдачи ипотеки увеличился в 37 раз. Компания ДОМ.РФ прогнозирует, что за 2018 год этот показатель может составить 3 трлн рублей. Сейчас средний размер жилищного кредита равняется 2 млн рублей. При этом уровень просроченной задолженности самый низкий среди всех видов займов – 1,94%.

Такой рост популярности ипотечных продуктов среди населения объясняется заметным снижением ипотечной ставки в последние несколько лет. Если еще в начале 2017 года средняя ставка по ипотеке составляла 12-13%, то к сентябрю 2018 году она опустилась до 9,42%.

Однако в середине прошлого месяца ЦБ повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. до 7,5%. Согласно логике рынка, это должно привести к закономерному подорожанию жилищных кредитов. Но большинство банков не хотят терять набравшие темп объемы выдачи ипотечных займов и стараются сохранить низкие ставки.

Рассказываем, что будет со стоимостью ипотеки в ближайшем будущем и долгосрочной перспективе.

Какие банки все же повысили ставку?

Одним из первых кредиторов, отреагировавших на изменение политики ЦБ, оказалась компания ДОМ.РФ, которая в конце сентября повысила ставки по ипотечным кредитам на покупку готового жилья на 1 п.п. до 10–10,25% годовых. Ранее проценты по займам на жилье у кредитора равнялись 9–9,25%.

Представители ДОМ.РФ объяснили увеличение ипотечной ставки подорожанием фондирования (привлечение банком денег для выдачи займов) из-за роста волатильности на финансовых рынках.

Месяцем ранее по той же причине выросли минимальные ставки по ипотеке в Райффайзенбанке – также на 1 п.п. до 10,49%.

Ставка по ипотечному кредиту формируется из стоимости фондирования, цены приобретаемого объекта, а также размера риска и маржи. Чтобы удерживать или снижать ипотечную ставку, банкам нужно привлекать долгосрочное фондирование. Когда стоимость фондирования превышает заложенную оценку, кредитные организации вынуждены поднимать ставки по займам, иначе придется работать в убыток.

При этом в ДОМ.РФ заявили, что ставки по ипотеке вновь перейдут к снижению после окончания периода нестабильности на финансовых рынках. Скорее всего, в компании имели ввиду высокую волатильность валютного рынка и показатели ожидаемой инфляции.

Также ставку на 1 п.п. повысил Транскапиталбанк (теперь – 10,20-12,45%) и Абсолют Банк – на 0,5 п.п.

В то же время два крупнейших игрока ипотечного рынка – ВТБ и Сбербанк – о возможном росте ставок не упоминали. Даже наоборот, глава Сбербанка Герман Греф на встречи с президентом Владимиром Путиным сообщил, что организация планирует сделать жилищные займы еще дешевле в течение года за счет рефинансирования старых кредитов в ипотечном портфеле. Если ориентироваться на предыдущие заявления Грефа, то банк стремится к ставке в 7%.

А ВТБ уже приступил к снижению. Кредитор снизил ставку на 0,7 п.п. по ипотечной программе, которая позволяет оформить жилищный кредит только по паспорту и номеру СНИЛС. Если заемщик планирует покупку квартиры площадью более 65 м2, то ставка снизится до 8,9%.

Неужели динамика ипотечных ставок двигается наперекор рыночной закономерности?

Незначительный рост сейчас и серьезное понижение в будущем

Пока что банки ожидают дальнейших решений ЦБ, который в случае ухудшения ситуации на валютном рынке может повысить ключевую ставку еще на 0,25 п.п. Сейчас изменения стоимости ипотечных кредитов могут варьироваться лишь в пределах 0,5-1 п.п., заявила коммерческий директор ФСК "Лидер" Ольга Тумайкина. Эту тенденцию доказывают произошедшие увеличения ставок в Транскапиталбанке, ДОМ.РФ и Абсолют Банке.

При этом до конца года ипотечные ставки вряд ли будут снижаться. Скорее всего, они могут вырасти в среднем на 0,3-0,5 п.п.

«Для роста нет оснований, потому что в России нет работающего рынка «длинных» денег. Он появится только тогда, когда будет уверенность, что инфляция в ближайшие годы не выйдет за пределы 3−4%, а волатильность рубля снизится, – объясняет глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. – До этого момента снижение ставок может происходить, но оно будет носить сиюминутный, конъюнктурный характер. И после повышения ключевой ставки ипотечные ставки тоже будут расти».

Слова Ельцова также объясняют проблемы с долгосрочным фондированием у определенных банков вроде Райффайзенбанка.

Впрочем, в перспективе ипотечные ставки могут опуститься ниже 8% – такой целевой показатель развития ипотечного рынка на 2024 год заявлен в майском указе Владимира Путина. Необходимость выполнения этой задачи недавно подтвердил министр финансов Антон Силуанов в ходе выступления в Совете федерации. Он заявил, что через шесть лет ставки должны быть снижены до 8%.

Кроме того, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина недавно пояснила, что повышение ключевой ставки может даже положительно сказаться на стоимости ипотечных кредитов.

"Повышение ключевой ставки направлено удержание инфляции под контролем таким образом, чтобы долгосрочные кредиты, в том числе ипотечные, также снижались по ставкам", - добавила Набиуллина. 

Когда лучше взять ипотеку?

Потенциальным заемщикам, которые собираются приобрести недвижимость в ближайшее время, затягивать с оформлением ипотеки нет смысла. Значительное понижение ставки ожидается лишь через шесть лет, но даже не факт, что заявленные планы правительства будут в точности реализованы. Тем более, в начале 2019 года ЦБ обещал увеличить коэффициент риска при расчете капитала по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом до 200%. Это увеличит число отказов в выдаче жилищных займов. Поэтому решаться на ипотеку стоит до конца текущего года.

Но не нужно спешить с покупкой квартиры тем, кто сейчас не готов к дополнительным расходам. Достаточно будет отслеживать динамику ставок и предложения банков, чтобы подобрать наиболее подходящий момент для крупного приобретения.

Источник: Bankiros.ru