Максим Ельцов: «Банки наполняли ипотечные портфели в надежде на лучшее»

Решение правительства выделить 16,5 млрд рублей на субсидирование ипотеки в 2016 году еще не принято окончательно, но уже вызывает множество споров. По-видимому, государство урежет компенсацию банкам, и тем предстоит довольствоваться минимальной маржой, а возможно, и поднять ставку по ипотеке до предельных 12%. Ситуацию анализирует генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

Предложение снизить размер компенсации банкам с 3,5 до 2,5% или даже до 2,25% исходило от Минфина. Банкиры уже слышали об этом, но выжидают, пока станут известны окончательные параметры программы, утвержденные правительством.

По оценке большинства участников рынка, снижение размера компенсации — это не очень хорошо для банков. Напомню, в прошлом году размер государственной субсидии за выдачу льготной ипотеки составлял дельту между ключевой ставкой ЦБ плюс 3,5% компенсации и теми 12%, под которые рекомендовалось выдавать кредиты заемщикам. Программа «Ипотека с господдержкой» была запущена, когда ставка ЦБ составляла 15%, соответственно, бюджет доплачивал кредиторам 6,5%. Участие в программе поначалу оказалось весьма маржинальной историей. Банки восприняли ее на ура. Крупнейшие из них практически сразу опустили ставку на ипотеку даже ниже рекомендованной правительством. В конце концов, какая разница, под 11 или 12% кредитовать население, если размер компенсации в разы выше?

При снижении ключевой ставки до 11% условия стали менее выгодными. Компенсация составляла уже только 2,5%. Но для банковской деятельности, особенно в таком секторе, как ипотека, 2,5–3% — это пограничный уровень рентабельности, не позволяющий сильно шиковать. Чтобы выдавать ипотеку по 11–11,5%, банки должны гарантированно привлекать длинные деньги под 8%. Тогда получится учесть все риски, сложности, затраты, связанные с выдачей ипотечных кредитов. А ведь ключевая ставка ЦБ — это цена короткого кредитования, фактически стоимость денег в текущем отчетном периоде. Сейчас она 11%, но реальная цена, по которой банки привлекают капитал на средний срок (долгосрочных источников от двух-трех лет у них просто нет), существенно выше.

Давайте посмотрим на ставку ипотечного кредитования для вторичного рынка. Она отвечает на вопрос о реальной рентабельности ипотеки и стоимости привлекаемых денег. На вторичном рынке ставка начинается с 13%. И это лучшее предложение, которое подразумевает высокий взнос и всевозможные скидки по партнерским программам банков и ипотечных агентств. При этом уровень рисков на вторичном рынке ниже (нет риска недостроя, неполучения квартиры, банкротства застройщика и т. д.) Значит, в нынешней макроэкономической ситуации банки физически не могут дать более низкую ставку. Реальная стоимость привлечения денег этого не позволяет!

Тем не менее банки сознательно шли на снижение маржи и держали ставки для первичного рынка на уровне 11,3–11,5%. Прежде всего, ради выполнения плановых обязательств. Условием участия в правительственной программе была выдача ипотеки на уровне 300 млн рублей в месяц. В результате банковская система России предоставила кредитов с господдержкой на 370 млрд рублей.

Рискну предположить, что банки также хотели наполнить портфели на будущее, делая ставку на большой объем кредитования. Пусть сейчас ипотека и не обеспечивает рентабельности в должном объеме, но есть надежда, что в будущем стоимость привлечения капитала снизится, скажем, до 8%, а у них уже будет хороший портфель кредитов, выданных под 11–12%. В этом случае они выйдут на приличную маржу без помощи государства.

Но пока этого не происходит. Хуже того, государство понижает размер компенсации. По сравнению с началом 2015 года маржа снижается в разы. Я думаю, что банки доведут до правительства то, что компенсации в 2,5% не хватает, ее надо сохранить на прежнем уровне. В этом есть своя логика. В 2015-м правительство, напомню, было готово субсидировать ипотеку в объеме 400 млрд. По мере снижения ключевой ставки выделенных средств могло хватить на выдачу населению 700 млрд рублей. Но из предусмотренных на 2015 год 20 млрд рублей господдержки было выбрано только 2,1 млрд. На большее не хватило спроса.

В Петербурге, например, объем выдачи ипотеки в 2015-м снизился почти на 30% к 2014 году (данные ЦБ и АИЖК). Цифры говорят о том, что средний класс пока предпочитает не брать новую ипотеку, а взятую ранее старается гасить досрочно. Банки видят, что платежеспособный спрос почти исчерпан. Об этом говорит сравнительно высокий уровень отказов в выдаче кредитов. Госбанки в начале осени 2015-го отметили, что процент отказов резко вырос. В 2016 году объем выдачи ипотеки с господдержкой вряд ли увеличится. Не похоже, что настроение и доходы людей сильно изменятся в лучшую сторону. Между тем на поддержку ипотеки в 2016-м в бюджет закладывается целых 16,5 млрд рублей.

Государство, готовое компенсировать 3,5% при ключевой ставке 15%, экономит на компенсации при ключевой ставке 11%. Возможно, оно пытается этим показать, что ситуация нормализовалась. И надеется, что банки сами снизят ставку до уровня 2012–2013 годов. Но тогда ключевая ставка составляла 5,5–8%.

Другое дело, если в этот лимит заложена не только компенсация по новым кредитам, но и обслуживание тех, что выданы в 2015-м. Тогда денег действительно в обрез.

Если государство не услышит банкиров, то, думаю, банки с участием госкапитала будут обеспечивать объемы ипотечного кредитования несмотря ни на что: у них есть политическое указание поддерживать рынок. Какие-то из коммерческих банков сойдут с дистанции, посчитав, что предложенная маржа совсем не интересна. Остальные будут вынуждены повысить ставку ипотечного кредитования до 12%.

Бороться за объемы кредитования банки станут только в том случае, если ЦБ будет вынужден поднять ключевую ставку. У банков появится интерес освоить выделенные бюджетом 16,5 млрд рублей. Они будут даже снижать ставку, жертвуя маржой, чтобы отвоевать у конкурентов как можно большую долю, пока деньги у государства не закончились.

Мнения экспертов

Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:

– Снижение государственной компенсации по ипотеке предсказуемо, учитывая долгие дебаты в правительстве о том, продлевать ли субсидирование ставки. Это тот компромисс, на который пошли государственные структуры, чтобы распространить программу «Ипотека с господдержкой» на 2016 год. Безусловно, учитывая маржинальность, банки вынуждены будут пересмотреть ставку, но от этого программа не теряет актуальности. Господдержка необходима для банковского и строительного сектора, при общем снижении доходов населения и спроса.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Банки охотно работали с застройщиками и без госсубсидирования. Партнерские программы действовали, даже когда ставки резко поднялись. И если условия господдержки несколько изменятся с марта, все равно ипотека останется для банков интересной. Возможно, кто-то будет вынужден поднять ставку кредитования до предельных 12%. Но это не критично для заемщика и все равно намного лучше, чем заградительные 18–20%, под которые банки готовы были кредитовать в начале 2015-го.

Если небольшие банки не справятся с выдачей на условиях, которые предложит государство, на продажах жилья это почти не отразится. Крупные банки с государственным участием все равно контролируют большую часть ипотечного рынка. Хотя для потребителя чем больше выбор банков и кредитных программ, тем лучше. Важно понимать, что 55–60% квартир на первичном рынке продается с участием ипотеки. Доля рассрочки, которую предоставляют застройщики, сократилась в последние годы с 30 до 10%.

Сергей Ярошенко, генеральный директор компании «КВС»:

– Банки станут получать меньше маржи — будут меньше платить налогов. Чем меньше денег соберет государство, тем меньше будет строиться всего. Государство должно сделать все возможное, чтобы бизнес зарабатывал, тратил и платил как можно больше денег здесь, а не где-нибудь еще. В партнерских программах застройщиков и банков с льготной ставкой кредитования сегодня заинтересованы в большей степени застройщики. Выгода банков — только в той компенсации, которую они получают от государства.

Наталья Андропова, Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 9(900) 29.02.2016, c.15 ( http://nsp.ru/nums/30704.html )