Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Отдай меня, если сможешь: чем опасен ипотечный инфантилизм

Опубликовано 09 августа 2016
Сегодня государство сделало два важных информационных сообщения. Центробанк объявил, что объем ипотечного кредитования за первые шесть месяцев 2016 года вырос на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Параллельно с этим президент Владимир Путин и глава Сбербанка Герман Греф призвали россиян активнее вкладываться в недвижимость, дав понять, что на сегодня это лучший способ сохранить сбережения. С одной стороны, стремление государства поддержать строительную отрасль (прежде всего за счет снижения ставок по ипотеке) должно внушать оптимизм. Вопрос лишь в том, чем обернется государственная помощь для заемщиков, банков и самих участников рынка.

Не сюрприз


Начнем с заявления Центробанка. Это, безусловно, положительная новость для рынка. Другое дело, что это не такой уж сюрприз. В первом квартале мы наблюдали ажиотажный спрос на ипотеку с господдержкой (было непонятно — будут ее продлевать или нет). Примерно со второго квартала начал расти отложенный спрос на вторичном рынке. По моим оценкам, количество сделок с привлечением ипотеки на «вторичке» выросло в два, а то и в три раза по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Что этому способствовало? Во-первых, нормализовались ставки по ипотеке. Нельзя сказать, что они вернулись на прежний уровень, но и 13% (особенно на фоне отсутствия негативных новостей в экономике) выглядели вполне прилично. Оказали свое влияние и колебания рубля: прямую зависимость между ростом курса рубля и увеличением количества сделок с недвижимостью можно было легко увидеть. Денежные накопления у многих — в валюте, и когда люди видели, что рубль начинает укрепляться, они обменивали валюту на рубли и вкладывали средства во вторичную недвижимость, добирая недостающую сумму за счет ипотеки по более-менее приемлемой ставке.

Как будем расплачиваться?


Вторая сегодняшняя новость про ипотеку в том, что президент Владимир Путин и Герман Греф публично призывают россиян вкладываться в недвижимость, упирая на то, что ожидать дальнейшего снижения цен и ставок по ипотеке не стоит. Как оценивать эти заявления? Прежде всего, они говорят о том, что у руководства страны есть четкое понимание необходимости поддерживать ипотечную сферу. Понятно, что после таких заявлений некоторое увеличение числа сделок на рынке произойдет.

Однако я бы лично предпочел, чтобы рынок развивался естественным путем. С одной стороны, подобные информационные вбросы будут оказывать некоторое влияние на рынок. И возможно, это влияние будет позитивным. С другой стороны, лишний ажиотаж рынку не нужен. Почему? Меня беспокоит следующий факт. Государство усиленно поддерживает строительный рынок. Это может создавать у определенной части населения иллюзию того, что государство не только субсидирует ипотеку, но и будет помогать платить. И многие люди скорее реагируют на выгодную ставку по ипотеке, чем ощущают уверенность в своей завтрашней платежеспособности.

Если внимательно посмотреть на прошлый опыт, то можно заметить, что государство было сосредоточено на доступности ипотеки, а не на том, чтобы обеспечить доступность самого жилья. Когда государство пытается «вписывать» в ипотеку людей, не всегда платежеспособных, это может серьезно аукнуться экономике. Несмотря на то, что просрочка по ипотечным кредитам в Петербурге невелика и динамика роста не критична — за первое полугодие 1,02% (в 1 полугодии 2015 года – 0,92%), мы уже наблюдаем на петербургском рынке двукратное увеличение количества «залоговых» квартир.

Подробнее на РБК:
http://www.rbc.ru/spb_sz/04/08/2016/57a35bf19a7947d2568e0a48?from=newsfeed