Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рассрочка держится из последних сил

Снижение ипотечных ставок увеличивает долю покупателей, использующих банковские кредиты, но серьезно не меняет количество желающих воспользоваться рассрочкой от застройщика. Как скажется на рассрочках введение схемы эскроу-счетов, для участников рынка пока не ясно.

квартира в рассрочку

Фото: ipotekami.ru

По расчетам застройщиков, в рассрочку на несколько лет можно продать 10-15% квартир – такой объем продаж не сделает проект убыточным. Большинство застройщиков держит планку 10-12%. Так, Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corp., отмечает: доля продаж в рассрочку в ЖК «Триумф Парк» остается на уровне 12% уже несколько лет и условия не меняются.

Максимальная доля квартир, которые застройщик может реализовать в рассрочку, - 20%, полагает Ольга Козимянец, директор по продажам ГК «Доверие». По ее расчетам, сейчас в Петербурге эта доля как раз составляет 20%.

Однако рассрочки бывают разные, отмечает Сергей Топорников, коммерческий директор ООО «Первое Ипотечное Агентство». Доля длительных рассрочек, по его мнению, составляет примерно 10% в общем объеме продаж. Однако есть и кратковременные рассрочки. Например, при использовании схемы «квартира в зачет» рассрочка предоставляет клиенту на два-четыре месяца. Таких клиентов, по словам Топорникова, - 2-5%.

Есть и другие кратковременные рассрочки – от двух недель до двух месяцев, в течение которых клиент вносит сумму частями. Такие схемы, по подсчетам Топорникова, у некоторых застройщиков увеличивают долю сделок с рассрочкой до 20%.

Ольга Морозова, начальник отдела долевого строительства корпорации «Адвекс», также указывает на особые условия рассрочки: «Исключение составляют «интересные» рассрочки по стоимости 100-процентной оплаты – тогда покупателей, выбирающих рассрочку, становится гораздо больше».

Ипотечное вмешательство

Предложение рассрочки зависит от возможностей и финансовой стабильности застройщика и встречается в объектах разного класса, отмечает Валуева.

Топорников указывает на взаимосвязь класса жилья с ипотечным кредитованием и схемами рассрочки: «Чем выше класс объекта, тем меньше там ипотеки, больше 100-процентной оплаты и рассрочки». Наиболее состоятельные граждане, по его словам, зачастую не настроены брать ипотечный заем, чтобы не афишировать свои доходы. Зато в эконом-сегменте доля сделок с использование ипотечных займов достигает 80%, а доля рассрочки меньше.

Рассрочки зачастую рассматриваются в качестве альтернативе ипотеке. По некоторым параметрам выигрывает рассрочка, по другим – ипотечный заем.

«На фоне роста популярности и доступности ипотеки, которая составляет порядка 60% в общем объеме продаж, доля сделок в рассрочку снижается, - утверждает Козимянец. - Программы рассрочки просто не могут конкурировать с более доступной ипотекой – практически ежеквартально мы наблюдаем, как банки «рапортуют» об очередном снижении ипотечных ставок».

По мнению Морозовой, если у покупателя есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом, то выбор будет сделан в его пользу: в основном люди ориентируются на размер платежей, а по ипотечным займам он гораздо ниже.

«Даже при самых низких ипотечных ставках все равно остаются покупатели, которые по тем или иным причинам не могут взять кредит. Поэтому программы рассрочки всегда востребованы», - резюмирует Валуева.

Стандартные инструменты

Многие рассматривают рассрочку не как инструмент продаж – в первую очередь, как инструмент привлечения клиентов. «Мы всегда предлагали и предлагаем рассрочку, чтобы не терять определенные категории покупателей, быть в рынке», – говорит Валуева.

Пожалуй, основная функция рассрочки – стимулирование продаж. Так, по словам Козимянец, рассрочка часто предлагается на начальных стадиях продаж, пока объект аккредитовали мало банков, и выбор ипотечных программ невелик.

Участники рынка, впрочем, дружно отрицают применения рассрочки при замедлении темпов продаж. «Рассрочки предлагают все строительные компании независимо от темпов продаж, это уже стандарт – три вида оплаты: 100-процентная оплата, рассрочка, ипотека», - поясняет Морозова.

«Все просто! Если у застройщиков большой запас квартир (объектов) и высокий уровень спроса, то можно продавать квартиры хоть за 50% от их стоимости – высокие объемы продаж закроют бюджетные дыры. В случае с умеренным финансированием и ограниченным объемом предложений застройщики вынуждены уходить от длительных рассрочек или переплачивать за проектное финансирование», - говорит Топорников.

Смена механизмов

На механизм рассрочки может повлиять переход на эскроу-счета, полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» (Москва). По ее мнению, инструмент рассрочки может сохраниться только для покупки уже готовой недвижимости, то есть при заключении договора купли-продажи. И этот механизм становится невыгоден для застройщика, которому необходимо как можно скорее погасить банковский кредит. В результате рассрочка может совсем уйти с рынка.

Ольга Козимянец возражает: «Каким образом поступают деньги дольщика на эскроу-счет – сразу или в рассрочку, значения не имеет».

Сергей Топорников отмечает полную неясность: пока никто не понимает, как будет работать механизм эскороу-счетов. Однако, по его мнению, если наличие большого количества эскроу-счетов будет положительно влиять на застройщика (например, сниженные ставки по проектному финансированию), то рынок будет искать любые способы привлечения клиентов. А это любые известные на рынке схемы, в том числе рассрочка.

Дьявол, как обычно, кроется в деталях, в этом самом «если» - условия, которые банки предложат застройщикам, пока не прописаны.

Елена Зубова
 
"Ссылка на источник: https://ktostroit.ru/news/284775/"