Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н
ул. Новгородская, 23, офис 329

Идеальный шторм приближается

Опубликовано 24 февраля 2015
Прошедший год для петербургского рынка новостроек отметился двумя пиками. Сначала выросли продажи в марте - апреле: волна крымской эйфории совпала с ощущением, что рубли-то тем не менее лучше пристроить. Затем цены на нефть поехали вниз, а курс доллара - вверх, и в декабре этот цикл завершился черным вторником. Компании, работающие в сегменте масс-маркет, выполнили по 2-3 месячных плана продаж. Ночное заседание ЦБ и взлет учетной ставки подкосили ипотеку. Контуры новой рыночной реальности пока неясны. Итоги года выглядят не просто благополучно - достигнуты рекордные отметки под стать олимпийским.

Мастерская рекордов

По вводу жилья Петербург опередил общероссийские показатели роста (кстати, тоже максимальные в новейшей истории): в России сдали 81 млн кв. м, это плюс 15% к прошлому году, в Петербурге - 3,26 млн кв. м жилья, плюс 26%. Застройщики ввели в эксплуатацию 206 многоквартирных домов на 52 930 квартир, 1653 индивидуальных дома, реконструировали пять объектов на 165 квартир. В Ленобласти за год сдали 1,6 млн кв. м жилья - на 20% больше, чем в 2013 г. Доля проектов комплексного освоения территорий составляет около 30% (более 40 жилых комплексов). Картина радужная: застройщики считают прибыли, покупателям есть из чего выбирать. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», ГК «Эталон» ввела в Петербурге 462 000 кв. м жилья, включая семь корпусов на Октябрьской набережной в ЖК «Ласточкино гнездо» (более 156 000 кв. м). Предприятия ОАО «Группа ЛСР» отчитались за ввод 446 000 кв. м. Почти 249 000 кв. м жилья завершила «Главстрой-СПб» (221 000 кв. м - в ЖК «Северная долина»). Фирма «ДальПитерстрой» сдала почти 187 000 кв. м; около 100 000 кв. м - Setl City. В последние несколько лет продолжается концентрация рынка: на первую пятерку застройщиков приходится более половины общего объема ввода жилья. Средние цены на первичном рынке за год выросли: в обжитых районах - на 11,7%, в Ленобласти - на 4,2%. Декабрьский вклад в этом приросте весьма значителен: плюс 3,4% и плюс 2,5% соответственно. Платежеспособный спрос превысил оптимистичные ожидания застройщиков. За год, по сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в городе и пригородной зоне девелоперы продали 5,16 млн кв. м в новостройках - на 32% больше, чем в 2013 г. Покупатели заключили договоры на 113 300 квартир - на 37,4% больше (сами квартиры, видимо, стали поменьше). Но параллельно, даже несколько опережая ажиотажный спрос, росло предложение. За год на рынке появилось 304 новых адреса (в 2013 г. - 250), это 5,65 млн кв. м. В конце 2014 г. объем предложения жилья в многоквартирных домах в мегаполисе и прилегающих районах составил 4,13 млн кв. м (плюс 4% к 2013 г.). Из них на обжитые районы приходится 2,4 млн, в области - 1,49 млн и всего 0,25 млн - в петербургских пригородах (Курортный, Пушкинский, Петродворцовый районы). Общая площадь новостроек на конец декабря оценивалась в 9,55 млн кв. м (плюс 14% к прошлому году). «В 2014 г. доля непроданного жилья в общем объеме рынка, несмотря на активное пополнение новыми объектами, снизилась до 42%», - отмечают в «Петербургской недвижимости». - В целом показатель в пределах 50% свидетельствует о стабильности на рынке». С этой оценкой можно согласиться с поправкой - при условии, что и в этом году спрос будет так же расти или хотя бы сохранится на уровне 2014 г. Но в такой сценарий не верит ни один из специалистов. «Накопления граждан попали в идеальный шторм. Наложилось несколько мощных негативных факторов, а недвижимость выглядела чуть ли не единственным безопасным убежищем, - говорит Максим Ельцов, гендиректор Первого ипотечного агентства. - Ипотека стала не столько способом улучшения жилищных условий, сколько полноценным инвестиционным инструментом. Теперь идеальный шторм приходит к строителям. Резко снизилось число ипотечных покупателей, которых было до 50%. Стало меньше и людей с деньгами - клиенты эконом-класса первыми теряют в доходах и отказываются от покупки. В то же время мы имеем рекордное количество новых проектов - многие застройщики исходили из предположения, что спрос будет расти».

Пауза в миноре

В январе наступило затишье. Банки пытались хотя бы примерно определить, какая процентная ставка снизит их риски до приемлемого уровня и не оттолкнет заемщиков. «В эконом-сегменте две трети сделок проходит с использованием ипотеки, - говорит Мария Голубева, гендиректор компании «Донк». - Недорогое жилье критически зависит от кредитования, первый взнос должен быть не более 20-30%». Роль ипотеки была значимой не только в эконом-классе. «Например, в «Триумф парке» доля ипотечного кредитования в 2013-2014 гг. не менялась и составляла 40% от общего количества сделок, - сообщила Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland. - 15% - рассрочка, 45-100% - оплата собственными средствами». Потенциальные заемщики тоже стали осторожнее. В «ВТБ 24» в январе 2013 г. было 1305 заявок, спустя год - 2549. В январе 2015 г. ипотеку стремились получить только 1011 человек. Строители пытаются разобраться в новом масштабе цен. После черного вторника один из крупных застройщиков срочно купил лифтовое оборудование. Для одного корпуса - в пятницу за 35 млн руб. Для соседнего, такого же, - в понедельник за 52 млн. Меняются цены на конструкции и оборудование. Не обязательно на те позиции, которые поставляют из Европы. Арматуру производят в России, но падение рубля делает более выгодным экспорт. В Петербурге с прошлого года девелоперы уже строят детские садики и школы за свой счет, а потом дарят их администрации. В январе несколько компаний объявили о готовности вложиться в проектирование и строительство дорог. В январе власти Ленобласти приняли решение строить платную дорогу в обход Мурина и Нового Девяткина. Работы планируют завершить за три года. В ГЧП могут принять участие крупнейшие застройщики - ГК ЦДС, «Арсенал-недвижимость» и др. Конечно, это увеличит стоимость 1 кв. м, но без обеспечения транспортной доступности жилье продавать будет сложно. Аналогичная ситуация складывается в Кудрове, в Невском районе. Еще одна зона неопределенности - региональные нормативы. Их обновленную версию должны принять в феврале. На 1000 жителей будет приходиться не 35 мест в детских садах, а 55. В школах - 120 мест вместо 115. «35 детей - это дополнительные затраты в 6000 руб. на 1 кв. м, - прикидывает девелопер Игорь Водопьянов, руководитель УК «Теорема». - 55 - это 10 000 руб. С учетом неприятностей с рублем удорожание строительства произойдет как минимум на 25% - уже 12 500 руб. Удорожание СМР - от 35 000 до 45 000 руб., стоимость земли - около 10 000 руб. в каждом квадратном метре. Мы выходим на себестоимость в 65 000-70 000 за 1 кв. м. И кто все это будет покупать?» Падение спроса - тенденция вероятная и даже неизбежная. Но не потому, что у граждан нет денег. У жителей Петербурга и области на депозитных счетах лежит без малого 1,4 трлн руб., хватило бы еще на одну Олимпиаду. Четверть вкладов - в валюте (по курсу на 1 декабря). Так что деньги у населения пока еще есть. Объем средств на депозитных счетах физических лиц за последние три года увеличился на 92%. Данные за декабрь на момент подготовки этого материала ЦБ еще не публиковал; по предварительным оценкам, отток средств из банков не был катастрофическим. Снятую в спешном порядке наличность отчасти компенсировал рост рублевого эквивалента на валютных счетах. Но растут не только накопления, но и долги. Задолженность горожан по розничным кредитам за последние три года увеличилась на 75,5%: в начале 2012 г. «условный петербуржец» был должен банкам 54 696 руб., в начале 2015 г. - 96 000 руб. Конечно, запасы на черный день держат на счетах одни горожане, а занимают у банков - другие. Понять, какая часть населения располагает накоплениями, сколько на этих горожан квадратных метров, собираются ли они в ближайшее время решать квартирный вопрос или заниматься какими-то другими проблемами, социологам и маркетологам не известно. Ясно, что в среднем доходы будут падать: МЭР прогнозирует снижение реальных зарплат в России более чем на 9%, а реальных доходов домохозяйств - на 6%. Дмитрий Синочкин, Ведомости