Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рынок ипотечного кредитования только начинает выходить из комы

Опубликовано 02 марта 2011
Рынок ипотечного кредитования только-только начинает оживать. Восстановление будет долгим и нелегким. К уровню 2007–2008 года рынок вернется в лучшем случае в 2011-м, полагает генеральный директор Первого Ипотечного Агентства Максим Ельцов. – Можно сказать, что рынок только начинает выходить из комы. Фиксированные рублевые ставки к началу года выросли на 3–6%. Плавающие ставки решительно перепрыгнули рубеж в 20% годовых, а брать валютные кредиты не было никакого смысла, хотя по ним ставка увеличилась чуть меньше. При ставке выше 15% годовых аннуитетные платежи становятся непосильным бременем для бюджета семьи среднего класса. По нашим оценкам, совпавшим с предположением большинства экспертов, озвученных, в частности, на Жилищном форуме, рынок в текущем году сократится как минимум в четыре, если не в пять, раз. Но петербургский рынок пострадал значительно меньше, чем российский в целом, и «придет в себя» намного быстрее. Спрос на квартиры эконом-класса уже восстановился, возвращается уверенность населения и работодателей. А новости о снижениях ставок банками-партнерами мы едва успеваем отслеживать. Изменились ставки: для некоторых категорий заемщиков они вернулись на докризисный уровень. Если весной ипотека под 13,5% годовых от Сбербанка была пределом мечтаний, то сейчас реально выдаются кредиты под 11% годовых по федеральной программе. Помимо снижения ставок банки постепенно возобновили программы кредитования, в том числе на покупку квартир в новостройках. Появилось несколько неплохих предложений по загородной ипотеке. На 10–15% уменьшился размер первоначального взноса. Теперь есть предложения ниже 30%, хотя этот параметр банки будут менять менее охотно, чем ставку. Главное, снова появились желание и готовность покупать недвижимость в кредит. Пока рынок неуклонно снижался, кредит брали только в исключительных случаях. Например, когда заемщик получал фантастическую скидку на квартиру, либо жизненные обстоятельства не оставляли другого выбора, либо истекал срок получения субсидии.

Какие тенденции преобладают сегодня на рынке?

– Банки стали проверять заемщиков очень внимательно. Многие вернулись к забытой практике выезда на место работы, созваниваются с директорами и бухгалтерами компаний-работодателей. Резко упали шансы на одобрение кредита у предпринимателей и собственников бизнеса. Появились ограничения на выдачу кредитов специалистам из отдельных отраслей. Пострадали строители, риэлторы, маркетологи, турагенты, финансовые специалисты. Но, пожалуй, основная тенденция – большая доля ипотечных сделок, когда начальный взнос формируется не из накоплений, а от продажи недвижимости. Эту тенденцию можно было предугадать. Те, кто мог купить квартиру в кредит и имеет значительные средства на начальный взнос (больше 30%), взяли паузу. По моим наблюдениям, среди таких покупателей было много инвесторов. Они еще не вернулись на рынок. А вот если у вас есть в собственности квартира и вы задумываетесь об увеличении жилой площади, лучшего времени для сделки нет. Например, чтобы обменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную в современном панельном доме, надо 800, а то и 500 тыс. руб. Платеж по кредиту на эти суммы на 15 лет составит примерно 11 тыс. и 7 тыс. руб. соответственно. Даже при высоких ставках. Такой платеж может себе позволить массовый клиент. А если квартира приобретается для того, чтобы в ней жить, какая разница, будет она дорожать или дешеветь? Платеж за улучшение площади минимальный, после того как рынок оживится, таких возможностей уже не будет.

Какие банки лидируют сегодня на рынке ипотечного кредитования?

– Абсолютный лидер – Сбербанк. В начале года под 17–18% годовых никто кредиты не брал. В результате Сбербанк, который в первой половине года предлагал лучшие ставки, занял более 60% рынка ипотеки. В группе лидеров – банки и компании, работающие по Федеральной ипотечной программе, ВТБ24, Банк Санкт-Петербург, Банк Дельта-Кредит, Росбанк. Благодаря хорошим последним предложениям увеличит долю на рынке Городской Ипотечный Банк, определенные надежды я возлагаю на Нордеа Банк и ряд других банков с участием иностранного капитала. Потенциал нашего рынка от кризиса только увеличился, а опыт банков – лидеров рынка показал, что ипотека – лучшее направление для развития розничных продаж. Именно поэтому я предполагаю, что до конца года на рынке появятся два-три банка с иностранным капиталом, которые предложат неплохие ставки. В том числе рублевые. Обратите внимание: лучшие ставки предоставляются в рамках Федеральной ипотечной программы. Банки без государственного участия пока не могут предложить аналогичных ставок. Они не могут привлечь дешевые долгосрочные деньги. И до тех пор, пока такая возможность не будет доступна коммерческим банкам, полноценное развитие ипотеки невозможно. Искусственное поддержание низких ставок, их дотирование – это плохо. Рынку нужны возможности, а не гарантии и дотации.

Насколько доступны сегодня ипотечные кредиты?

– Термин «доступность» меня всегда смущал. Увлекшись этой «доступностью», чиновники и участники рынка делали все возможное, чтобы российские семьи могли взять ипотечный кредит. Основной здесь была возможность «взять», а не «отдавать». Как результат – волна дефолтов среди низко обеспеченных семей. И никакая реструктуризация им не поможет. Главное было – торжественно выдать кредит на покупку квартиры, с минимальным взносом, с неподъемным для семейного бюджета платежом; не думая о том, что будет, если пузырь на рынке недвижимости лопнет… Доступность ипотеки – то же самое, что и доступность новых «Мерседесов» или черной икры. Есть простая формула, определяющая потенциал рынка ипотеки. На покупку жилья могут рассчитывать только семьи, которые зарабатывают в месяц как минимум на кв. м жилья. Будут зарабатывать – можно рассуждать о том, что ставки высоки, переплаты большие, кредит брать дорого. Рынок ипотеки определяется в первую очередь числом жителей, которые зарабатывают указанную сумму, а не уровнем ставок. Ипотека просто позволяет избежать длительного накопления денег на покупку жилья. От того, что государство предложит ставку в 7–8% вместо 10,5–12%%, у населения денег больше не станет. Более того, если искусственно поддерживать спрос на жилье, это обязательно приведет к перекосу рынка, особенно с учетом недостатка мер по стимулированию строительства.

Насколько охотно сегодня застройщики и банки развивают ипотечные программы на рынке строящегося жилья?

– Ряд банков возобновил ипотеку на строящееся жилье, но, во-первых, кредиты можно получить только на квартиры в почти построенных домах, а во-вторых, компенсируя риски, банки запрашивают слишком высокую ставку до момента оформления права собственности. Текущий объем сделок показывает, что при действующих ставках и разнице в цене первичного и вторичного рынков заемщику интереснее покупать в кредит готовые квартиры. Компании с хорошим менеджментом понимают, что ипотека существенно помогает в продажах. В прошлом году, до кризиса, мы, проанализировав сопоставимые объекты разных компаний, пришли к выводу, что продажа в кредит позволяет застройщику поднять цены на 10% по сравнению с конкурентами. Теперь это фактор выживания. Пока на реализацию с помощью ипотеки приходится незначительная доля квартир, но она устойчиво растет (в первую очередь из-за снижения ставок). И если банк кредитует застройщика, это подтверждение его надежности в глазах дольщиков. Пока застройщики явно недооценивают пользу ипотеки при продаже квартир, уже находящихся в их собственности. Купить такие квартиры у застройщика нередко выгоднее, чем у частных продавцов. Это просто надо объяснить покупателю. Небольшие и средние агентства тоже весьма активны в развитии ипотеки. Только сейчас они поменяли стратегию работы – не содержат ипотечные отделы, а привлекают нас как кредитного брокера. Это не только снижает затраты и повышает шансы на одобрение кредита клиенту, но и увеличивает доход агентств.

Каков объем невозвращенных кредитов, увеличивается или уменьшается этот показатель?

– По последним статистическим данным, объем просроченных кредитов в Петербурге не превышает 5%. Объем невозвращенных кредитов стабилизировался, думаю, у нас есть шансы увидеть снижение просрочки по ипотеке. Объяснение тут довольно простое: во-первых, стабилизация цен на квартиры сократит приток новых дефолтов, во-вторых, банки увеличили эффективность борьбы с просроченными кредитами по ипотеке. Сотрудничая с банками-партнерами, мы видим, как они совершенствуют технологии сделок, проявляют гибкость в работе с заемщиком. Как результат растет объем согласованных продаж заложенных объектов, заемщики гасят «плохие» кредиты. Позитивно сказалось укрепление рубля – до 20% кредитов в Петербурге выдано в иностранной валюте, и среди этих заемщиков было большое число дефолтов. Уровень просрочек по ипотеке меньше, чем по остальным розничным кредитам. Выделить «проблемные» ипотечные кредиты довольно просто. Наибольшая просрочка была по валютным кредитам и кредитам с плавающей ставкой. Еще один фактор, который влияет на вероятность дефолта, – размер первоначального взноса. Основная группа риска находится среди кредитов с нулевым или небольшим первоначальным взносом. При снижении цен на квартиры на 15–20% платить по таким кредитам просто бессмысленно, что и подтвердили заемщики своими неплатежами.

Пользуются ли спросом программы реструктуризации ипотечных долгов?

– Официальная статистика на этот счет закрыта. На мой прямой вопрос к руководителям АИЖК об объемах оказанной помощи я ответа не получил. Если судить по косвенным признакам, программа реструктуризации в Петербурге не пользуется спросом. Когда люди понимают, что за отсрочку придется расплачиваться, они либо напрягаются и решают свои проблемы самостоятельно, либо стремятся продать квартиру и погасить кредит.

Что ждет ипотечный рынок в перспективе?

– Итоги 2009 года по объему выдачи ипотеки будут плачевными. В лучшем случае он уменьшится в четыре раза. Банки по-прежнему будут уделять максимум внимания качеству выданных кредитов, а не их объемам, а также тщательно проверять кредитную историю, доходы и активы заемщика. Постепенно банки возобновят более рискованные направления ипотеки – кредит на коммерческую и загородную недвижимость. Увеличится объем покупок в кредит строящихся квартир – по таким продуктам можно ожидать снижения ставок, а активность спроса рано или поздно врастет. Думаю, произойдет постепенное снижение и выравнивание ставок, предлагаемых кредитными организациями. Минимальная ставка для заемщиков с официальным доходом (от 10,05% по федеральной программе) в этом году не снизится, а вот для заемщиков, которые не могут подтвердить весь доход по форме 2-НДФЛ, предложение улучшится. Дальнейшее изменение ставок будет зависеть исключительно от ситуации в российской экономике. Если не возникнет резких негативных изменений с валютными курсами и динамикой ВВП, то и в следующем году ставка будет плавно снижаться. Но уменьшение до 5–6% годовых произойдет не через год и не через два. Немного смешно и грустно, когда от банков требуют выдавать кредиты под 6% годовых при уровне инфляции в 10–12%. Низкие ставки появятся только тогда, когда будет возможность привлекать длинные дешевые деньги. А это вопрос не ипотеки, а уровня развития экономики в целом. В следующем году восстановление рынка ипотеки продолжится: ставки снизятся, стабилизация рынка недвижимости приведет к росту активности покупателей, среди которых будет все больше ипотечных заемщиков. Бюллетень Недвижимости, Игорь Фёдоров