Ипотека: Спасение в долг

Наступающая рецессия и падение рубля породили эйфорию на ипотечном рынке. Экономическая нестабильность не мешает большинству банков прогнозировать рост ипотеки на 30-35% за год, до лета отказаться от повышения ставок и бодро кредитовать всех, кто хотел бы спасти сбережения, вложив их в недвижимость. НАПОМНИМ, в начале года эксперты ожида­ли более скромного роста рынка — в преде­лах 20—25%. Но на фоне слабеющего рубля ипотека вдруг оказалась невероятно выгод­ной. Разговоры о предстоящем повышении цен на товары и росте инфляции только под­стегнули спрос на недвижимость.

Рост без пауз

Ведущие петербургские банки отмечают: желающих получить ипотечный кредит в ян­варе-феврале этого года было на 35-40% боль­ше, чем в тот же период прошлого. В Севе­ро-Западном банке Сбербанка России сово­купный рост выдачи ипотечных займов в два первых месяца 2014-го превысил прошлогод­ний показатель более чем вдвое. Сезонного спада, которого банки всегда ожидают в на­чале года, не случилось. "Уже в январе 2014-го россияне оформи­ли на 53% больше ипотечных кредитов, чем в январе 2013-го,— сообщает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной ди­рекции Росбанка.— В нынешних экономиче­ских условиях заемщикам выгоднее вложить средства в ипотечную недвижимость, чем ко­пить на покупку жилья. Квадратные метры неизменно дорожают, а обесценивание руб­ля ведет к снижению платежей по ипотеке в реальном выражении". В Росбанке объем выдачи ипотечных кре­дитов в первые три месяца 2014 года увели­чился на 40% по сравнению с первым квар­талом 2013-го. В "ДельтаКредит" — на 50%, в Райффайзенбанке — на 35%. "В отличие от прошлых дет с середины февраля спрос на ипотеку продолжил расти теми же темпами, что и в ноябре-декабре, — отмечает Ирина Зуева, управляющий дирек­тор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Пе­тербурге.— При этом резко увеличилось чис­ло сделок с минимальным первоначальным взносом. Тогда как еще полгода назад боль­шинство заемщиков предпочитало вносить не менее 30% собственных средств". "Не каждый готов вкладывать в ценные бумаги или драгоценные металлы, — счита­ет Марина Беляева, представитель Северо-За­падного банка Сбербанка России.— Инвести­рование в недвижимость всегда было распро­страненным способом вложения свободных средств. А собственное жилье в нашем регио­не по программам Сбербанка можно приоб­рести, имея зарплату 30000 рублей".

Непоколебимая ставка

В марте Центробанк, пытаясь сдержать ослабление рубля и приостановить падение рынка акций, повысил ставку рефинанси­рования с 5,5 до 7%. Это почти не повлия­ло на политику банков в отношении ипоте­ки. Тем более что почти одновременно ЦБ поднял ставки резервирования по необес­печенным кредитам для физических лиц и ввел новые коэффициенты риска по не­которым потребительским кредитам. Рабо­та с ипотекой в таких условиях становится интереснее, и большинство банков не стало повышать ставки по кредитам под залог не­движимости. И даже понижение ведущими международными рейтинговыми агентства­ми кредитного рейтинга России пока не от­разилось на стоимости "длинных" кредитов в рублях, хотя очевидно, что зарубежные за­имствования теперь станут для наших банков дороже, а доступ к ним сократится. Исключением стали ВТБ 24, поднявший базовую ставку на 0,4%, и Газпромбанк, чья средняя ставка по ипотечным продуктам уве­личилась менее чем на 1%. Сбербанк России, наоборот, объявил о снижении базовой став­ки по основным ипотечным займам на 0,5%. Почти все эксперты уверены, что ставки будут расти. Но, во-первых, произойдет это не раньше лета. Во-вторых, увеличение будет незначительным. В-третьих, на спрос прак­тически не повлияет. "Фундаментальных причин для роста ста­вок по ипотечным кредитам нет, — утвер­ждает Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Севе­ро-Западного регионального центра Райф­файзенбанка.— Однако, принимая во вни­мание влияние на рынки политического фактора, а также меры Центробанка, направ­ленные на сжатие рублевой ликвидности, мы не исключаем возможного увеличения ста­вок в 2014 году в пределах 1-1,5 процентных пунктов. Среднерыночная ставка может вы­расти до 13-13,5% годовых. Рынок ипотеки может замедлить темпы роста до 15-20%, но не остановит свое развитие. Посмотри­те, квадратный метр на первичном рынке Петербурга за 2013 год подорожал на 7,5%, но это почти не отразилось на спросе со сто­роны населения. Мы по-прежнему считаем, что рынок вырастет на 20-25%". "Дальнейшее изменение ставок будет за­висеть от того, как будет развиваться макро­экономическая ситуация как на мировых, так и на отечественных финансовых рынках,— уточняет Ирина Зуева. — Спрос на ипотеку продолжает расти невзирая на несколько скорректированные нами ценовые условия. С учетом возросших инфляционных ожида­ний ставки по ипотеке остаются крайне вы­годными для заемщиков. Думаю, по итогам года наш филиал увеличит выдачу на 40% по сравнению с 2013-м". "Колебания будут, вряд ли в меньшую сто­рону, но несущественные — в пределах 0,5- 1%,— считает Дмитрий Поляков, руководи­тель отдела развития бизнеса коммерческо­го банка "ДельтаКредит". — И произойдет это не разом. Банки будут делать скидки для парт­неров, для корпоративных клиентов, повы­шая ставки для тех, кто приходит "с улицы". Госбанки, которые имеют доступ к длинным деньгам под привлекательный процент, веро­ятно, поднимут ставки позже других. Загра­дительных 22%, как в 2009-м, явно не будет. Мы успели до острых событий разместить средства под весьма интересный процент, что позволяет нам пока не повышать ставку". Роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам банки не опаса­ются. Острая фаза кризиса (в четвертом квар­тале 2008-го доля "просрочки" составила 8% ипотечного портфеля) уже забыта. Не сму­щает их и то, что суммарная кредитная на­грузка на жителей Петербурга и Ленобласти с каждым годом растет (см. табл. 1). Начи­ная с третьего квартала 2010-го доля просро­ченной задолженности но ипотеке посто­янно снижалась. К началу 2014-го она опу­стилась до 2% в среднем по рынку (данные банка "ДельтаКредит").

Встречное движение

Результатом этого подъема стал рост цен на недвижимость. В марте ценники на пер­вичном рынке пошли вверх так ощутимо, что те, кто купил квартиру в хорошем проек­те на "нуле", рассчитывают не только отбить вложения и затраты на обслуживание креди­та, но и заработать. Главным критерием при выборе объекта стала его ликвидность. "Заемщик стал разборчивым, благо рынок ипотеки теперь очень конкурентный, а про­граммы банков распространяются практиче­ски на всех застройщиков, — отмечает Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направ­ления департамента новостроек NAI Весаг.— При покупке человек чаще думает не о том, хочет ли он жить в такой квартире, а о том, надежен ли застройщик и как быстро можно будет продать объект при необходимости". "Покупательский интерес в таких услови­ях будет и дальше смещаться от вторично­го рынка к первичному, — считает Роман Корников, руководитель АН "Банк жилищ­ных решений".— К концу года "первичка" будет преобладать в сделках с участи­ем ипотеки". "Объемы выдачи ипотеки выросли за счет инвестиционных покупок, — констатиру­ет Максим Ельцов, генеральный директор компании "Первое ипотечное агентство". — У среднего класса заметно снизились остат­ки на депозитах. Зато застройщики пере­выполнили план продаж. Цены успели по­высить два-три раза. Некоторые выходят на 50% сделок с участием ипотеки". Для покупателя эта ситуация выгодна тем, что, стремясь развивать сотрудничество с со­лидными банками, особенно государствен­ными, на которые приходится примерно 70% выдаваемых на рынке ипотечных кре­дитов, застройщики предлагают встречные маркетинговые акции. Скажем, для тех, кто приобретает квартиру с ипотекой от Сбер­банка, скидка от крупного застройщика мо­жет! составить от 7 до 9% от цены жилья. Банки, со своей стороны, все чаще аккре­дитуют объекты на "нулевом" цикле и более лояльно относятся к схеме ЖСК. Табл. 1. Динамика задолженности физлиц по розничным кредитам, млн руб.

	Февраль 2011	Февраль 2012	Февраль 2013	Февраль 2013
РФ	4 058 596	5 556 134	7 774 451	9 949 258
Ленинградская область	41 226	64 185	88 560	116 741
Петербург	216 589	260 991	345 727	435 300

Табл. 2. Ипотечное кредитование в 2013 году.

	Выдано жилищных кредитов	Сумма, млн руб.	В т.ч. ипотечных кредитов	Сумма, млн руб.
РФ	878 496	1 385 361	822 935	1 338 597
Ленобласть	9 005	16 832	8 732	16 643
Петербург	28 629	66 079	28 048	65 089

 

Мнения экспертов

Ольга КУЗНЕЦОВА, руководитель группы по работе с ипотекой "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад":

Шутка о том, что в России смертную казнь можно успешно заменить пожизненной ипотекой, больше не актуальна. Уровень жизни стал выше, люди перестали бояться ипо­теки. У нас 14 банков-партнеров, суммарно это огромное количество программ и под­программ. Чтобы сориентировать покупателя в этом разнообразии, мы держим соб­ственный отдел ипотечного кредитования.

Виктория ПОЛЯКОВА, руководитель отдела ипотечного кредитования areнтства "Петербургская Недвижимость":

Прошло время, когда к ипотеке относились как к моде. Уровень ипотечной куль туры растет. Если раньше ипотека служила в основном для покупки дешевого жилья на вторичном рынке, то сейчас увеличивается доля качественного жилья, приобре­тенного с ее помощью. Все показатели говорят о том, что ипотека стала инвестици­онным инструментом. В прошлом году у нас было 40% ипотечных сделок, сейчас — 50%. Средний размер кредита, который требуется нашим покупателям, тоже растет. В 2012 году он составлял около 1,5 млн руб., в 2013-м превысил 2 млн. Проблемой для дальнейшего развития рынка может стать то, что сейчас очень трудно продать квартиру из-под залога, даже без просроченной задолженности, если человек не готов погасить кредит полностью. И если, скажем, молодая семья вынуждена 10 лет жить в однокомнатной квартире, это вряд ли хорошо для рынка.

Наталья ДЕНЬГОВА , начальник отдела ипотечных продаж "ЮИТ Санкт-Петербург":

У нас появляются клиенты, которые берут вторую ипотеку на фоне первой действую щей: приобретают инвестиционные квартиры. Среди них не редкость бизнесмены, кото­рые, по-видимому, могли бы приобрести объект за 8-10 млн руб., и не влезая в долги. Но им так удобнее. Мы работаем банками, многие из них повысили максимальный возраст заемщиков, не требуют подтверждения дохода. Примерно половина бан­ков-партнеров готова кредитовать сделки на старте продаж.

Максим РАЗУМЕНКО , руководитель группы ипотеки компании "Строительный трест":

- Сейчас есть клиенты, которые приобретают в кредит вторую и даже третью квар­тиру. Люди не хотят изымать деньги из бизнеса, потому что там их оборот приносит больше, чем тратится на обслуживание ипотеки. Появляются ипотечные сделки на недвижимость дороже 10 млн руб. Для таких клиентов важно, что банки выдают кредиты, не проводя финансового анализа. Первоначальный взнос в 35% от стои­мости объекта — не проблема для этой категории заемщиков, если при этом можно не показывать доходы и их источники.

"Недвижимость и Строительство Петербурга", Наталья Андропова, 14 апреля 2014г.