Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как это будет по-русски?

Опубликовано 08 декабря 2014
Так подчеркнуто злободневно мы назвали ежегодную конференцию профессионалов рынка недвижимости, которую «НП» по традиции проводит осенью — на пике делового сезона. Собрались, чтобы выяснить, как живется девелоперам, финансистам, консультантам и управляющим под санкциями и что из этого получится.

Гармошка и частуш­ки

На входе в конференц-зал отеля «Азимут» участников встречали гармошка и частуш­ки. Это задавало позитивный настрой, что помогло несколько уравновесить общую то­нальность встречи. Потому что многие вы­ступления несли в себе тревожные ноты. В ходе пленарного заседания говорили о разных сегментах рынка, но больше всего — о деньгах. Лев Марголин, директор по стро­ительству компании Mirland Development Corporation, назвал три источника, к кото­рым припадают девелоперы: «собственные средства, выручка от продаж и любые заим­ствованные деньги». Партнерские отноше­ния с крупным банком обеспечивает дове­рие дольщиков. Он сообщил также, что ком­пания недавно получила очередной кредит на 3,3 млрд рублей от Сбербанка: «Зимой мы могли занимать под 11,5 - 12%, сегодня под 14%, и это очень неплохой процент». Игорь Пинаев, начальник отдела по ра­боте с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного бан­ка ОАО «Сбербанк России», подтвердил: проектное финансирование доступно не­многим, ставки растут, однако именно за­емные средства создают «подушку безопас­ности» — позволяют достроить начатое даже в период спада. Александр Ольховский, вице-президент ВТБ, обозначил разницу между сегмента­ми рынка: жилые проекты более устойчи­вы, в них требуются относительно короткие деньги — на два — четыре года. «Но в сек­торе коммерческой недвижимости уровень доходности — 12 - 18%, это не позволит об­служивать долг, взятый под 14% годовых. Та­кие проекты в принципе не могут получать проектное финансирование». Особняком стоит комплексное освоение территорий: оно требует больших инвестиций на старте, у таких проектов длиннее срок реализации. Александр Романенко, президент корпо­рации «Адвекс», крупными мазками обо­значил негативные факторы: доходы граж­дан падают, покупательская способность снижается, рынок входит в зону инфляци­онных рисков. В будущем году инфляция, по прогнозу, составит 12-15%. По мнению г-на Романенко, тяжелая фаза начнется че­рез год-полтора. «Период жизни под санк­циями будет долгим, мы входим в глубо­чайший кризис, хотя такие уже пережива­ли. После любого спада обязательно будет подъем»,— заключил г-н Романенко. После пленарного заседания участни­ки рассредоточились по четырем секциям. Рынок коммерческой недвижимости весь­ма инерционен, однако тревожные звоноч­ки уже ощущаются: ритейлоры затягивают переговоры, представители малого бизнеса начали отказываться от офисов, а Газпрома на всех девелоперов не хватит. За счет про­ектов build to suit оживился складской сек­тор, однако спрос на индустриальные пло­щадки снижается.

Дальний горизонт

Урбанистов собрала дискуссия «50 пи­шем, 5 в уме, или Краткосрочные задачи долгосрочного развития Петербурга». Тон задал руководитель «Общественной плат­формы» Борис Юшенков. Он ратует за то, чтобы многочисленные общественные ор­ганизации объединились ради разработки городской стратегии на ближайшие 50 лет. «Наивно полагать, что реализация стратегии — прерогатива власти. Основную ра­боту должны выполнять сообщества», — соглашается директор Центра прикладных исследований Европейского университета Олег Паченков. Член Всемирного клуба пе­тербуржцев Иван Уралов уверен, что нужно учитывать и полярные позиции: недостаток любви к городу у застройщиков и переиз­быток — у градозащитников. «Мы намерены создать открытый банк идей и предлагать/анализировать проекты любого уровня — от покраски скамейки до пространственного макета развития Пе­тербурга»,— заявил г-н Юшенков.

Кооператоры не в доле

По прогнозу Первого Ипотечного Агент­ства, выдача ипотечных кредитов в Петер­бурге по итогам 2014-го превысит 100 млрд руб. Генеральный директор агентства Мак­сим Ельцов отметил: «Макроэкономиче­ская ситуация спровоцировала даже тех, кто не думал покупать недвижимость в бли­жайшие годы. А ипотека позволила им войти в рынок. Скоро можно будет говорить об ипотечной игле, на которой мы сидим». У многих застройщиков уже больше по­ловины квартир покупают с привлечени­ем ипотеки. Просрочка по Петербургу пока минималь­на (0,9%), однако первые признаки кризи­са налицо. Число заявок на займы сократи­лось. Больше стало запросов на ипотеку для приобретения квартир по переуступке прав требования. Одна из причин — некоторым дольщикам стало трудно обслуживать кре­диты или рассрочки. Банки все реже выдают займы с минималь­ным первоначальным взносом. После внесе­ния поправок в Гражданский кодекс жестче стали условия кредитования для пайщиков ЖСК. Сбербанк с сентября 2014-го оформ­ляет им кредиты лишь под залог имеющейся квартиры, пай в кооперативе как обеспече­ние не принимается.