Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Капканы и петли квартирного рынка

Опубликовано 05 декабря 2014
Когда доходы граждан снижаются, одновременно возрастают рис­ки при сделках. В рекламе появляется больше «недоброкачествен­ных предложений», параллельно — увеличивается число дольщи­ков, для которых низкая цена — главный (иногда единственный) критерий. В общем, мошенники и лохи находят друг друга. Именно этой сложной и неприятной теме был посвящен семинар с названием, вынесенным в заголовок этого материала. Редакция «НП» провела его в рамках Ярмарки недвижимости. Мы попроси­ли спикеров подсказать потенциальным клиентам, где искать от­веты на главные вопросы. Какие факторы стоит учесть при выбо­ре застройщика и объекта? Как завлекают покупателя? Что надо знать, чтобы не допустить ошибок?

Картина маслом

Общую картину рынка круп­ными мазками начертила Полина Глазкова, эксперт по долевому строительству корпорации «Адвекс. Недвижимость». По мнению специалистов «Ад- векса», спрос остается на уровне прошлого года. Объем ввода вырос: в 2013-м было 1,35 млн метров за 9 месяцев, в этом году — около 1,5 млн.

Интересные предложения есть в каждом районе

В Выборгском — в основном в бывших промзонах; студии — от 1,7 млн рублей, од­нокомнатные — от 2,5 млн, трех­комнатные — от 3,2 млн. Все это в 15 — 20 минутах ходьбы от метро. Приморский район горожане любят, хоть он и перенаселен. «Почти все молодые пары, которые приходят к нам на прием, начинают с вопросов о Приморском райо­не»,— говорит Полина Глазкова. Активно застраивается Каменка, здесь развиваются несколько про­ектов КОТ со всей инфраструк­турой. Цены: от 2,1 млн — студии с отделкой, однокомнатные — от 3 млн, «двушки» — от 4 млн. Появи­лись объекты у метро—комплексы «Стокгольм» и «Лайф», однако там и цены выше: студии — от 4 млн. Красносельский район второй год подряд признают самым эколо­гически чистым. Активно строится «Балтийская жемчужина»: сту­дии — от 2,5 млн, однокомнатные — от 3,41 млн, двухкомнатные — от 4,2 млн; в основном предлагают квартиры с отделкой. Калининский: больше всего домов возводят у пересечения проспекта Маршала Блюхера с Ку- шелевской дорогой. Студии — от 2 млн, «единички» — от 2,8 млн, двухкомнатные — от 3,5 млн руб­лей (без отделки, со сроком сдачи в конце 2016-го). Участники рынка давно жда­ли проекта под инвестиционные цели: чтобы эконом-класс, и рядом с центром, и недалеко от метро. Он появился в Красногвардейском районе — «ЗимаЛето». Студия с полной чистовой отделкой — 2,6 млн, «единичка» — 3,3 млн, «двуш­ка» — от 5 млн рублей. В Невском районе традиционно много строили на правом берегу, сейчас активно занялись левым. На стадии котлована студию можно купить от 2 млн, однокомнатные — от 2,5 млн, двухкомнатные — от 3,4 млн. Это все без отделки, со сдачей в начале 2017-го. В Девяткино — огромное ко­личество проектов, в основном — КОТ, цены зависят от рассто­яния до метро, уровня отделки и квалификации застройщика. В «Трех китах» студия — от 1,35 млн. А в «СгеепЛандии» с отделкой и сдачей чуть раньше — 1,9 млн. Вторая зона активной застрой­ки — Кудрово. Тоже много застрой­щиков, жилье чуть дороже, чем в Девяткино, потому что поближе к центру. Объем продаж увеличился, от­мечает Полина Глазкова, крупные застройщики настроены оптимис­тично. Однако вслед за повышением ставки рефинансирования ЦБ не­избежно будут расти проценты и по ипотеке, и по кредитам строителям. Это приведет к росту цен, поэтому покупку откладывать не стоит.

Два подхода

В петербургском регионе за­стройщики используют две основ­ные формы привлечения денег в строительство: договор долевого участия и ЖСК. О различиях меж­ду этими схемами рассказал Иван Градковский, юрист ГК «Эталон». Важное различие: договор с ЖСК не подлежит госрегистрации, значит (теоретически), не исключен риск двойных продаж. Кооперативная схема менее прозрачна. Застрой­щики, продающие по ДДУ, еже­квартально отчитываются перед Комитетом по строительству, ЖСК не обязаны это делать. Сейчас многие крупные компании, вклю­чая «ЛенСпецСМУ», переходят на ДДУ. Если все же покупатель решил остановиться на ЖСК, стоит внима­тельно изучить документы. У новых ЖСК должны быть права на участок (аренда или собственность) и раз­решение на строительство: закон предусматривает, что кооператив, созданный после 1 января 2012-го должен выступать застройщиком, а не просто собирать деньги. Не все компании придерживаются этого правила. Очень важно, кто создал кооператив. Если это крупный и надежный застройщик, риски для покупателя минимальны. Однако на рынке до сих пор попадаются предложения от ЖСК, которые лишь собираются купить участок, рассказывает Иван Градковский. Содержание ДДУ четко регла­ментировано законом. У ЖСК более свободный договор, его содержание закон прямо не регулирует. Некото­рые застройщики этим пользуются: возможны дополнительные плате­жи, изменения цены, серьезные санкции при расторжении. Иногда из-за незначительной ошибки дого­вор может быть прекращен. «Выбирайте надежные фирмы, внимательно изучайте документы и не стасеняйтесь задавать вопро­сы продавцам»,— советует Иван Градковский.

Карты на стол

Об алгоритме проверки благона­дежности застройщика рассказал Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». «Работа в рамках 214-ФЗ, даже по договору долевого участия, пол­ной гарантии не дает,— считает г-н Гражданкин. — Важно также, как давно компания работает на рынке, сколько жилья ввела в эксплуата­цию, были ли задержки по срокам. Полезно обратить внимание на форумы дольщиков. Стоит приехать на стройплощадку, посмотреть, как идут работы». Отдельный пункт — инвестици­онные обязательства (по благоус­тройству, инженерии и пр.). Есть примеры, когда дома построены, а ввести их в эксплуатацию невоз­можно — именно из-за невыполне­ния условий инвестдоговора. Как правило, компания допускает бронирование квартиры на две-три недели. На этой же стадии надо дого­вориться о форме оплаты, включая, если необходимо, рассрочку, ипо­течное кредитование, материнский капитал. Если фирма работает по ДДУ, деньги она может принимать только после регистрации договора в Росреестре. К сожалению, регист­рация идет очень долго, иногда более полугода. Некоторые компании предлагают схему расчетов через аккредитив: при подписании договора клиент открывает в банке-партнере на­копительный счет. «Аккредитив раскрывается после регистрации. Эта схема востребована, мы ее тоже используем»,— говорит Николай Гражданкин. Лариса Коковина, начальник отдела по продаже недвижимости ЗАО «Гатчинский ККЗ», разъяс­нила особенности использования материнского капитала (МК). Пока рынок на подъеме — застройщики не любят работать с госсубсидиями: долго, хлопотно, деньги приходят далеко не сразу. А вот в период спада бюджетные средства становятся особенно привлекательными. «У схемы с использованием МК есть два варианта,—говорит Лариса Коковина. — Первый — когда ре­бенку, на которого выделен МК, нет трех лет. Эти деньги предназначены на погашение ипотечного кредита. Нужно взять справку в Пенсионном фонде, оформить нотариальное обязательство на выделение доли де­тям». Если ребенок старше — сред­ства можно направить непосредс­твенно на оплату ДДУ. Пенсионный фонд перечисляет их в течение трех месяцев. Значит, нужно договари­ваться с застройщиком, будет ли это оформлено как рассрочка платежа. Субсидии предоставляются только на объекты, уже построенные на 70%. Кроме того, субсидию дают на год. Можно зафиксировать цену, изыскав свои средства, а потом внести деньги из МК.

Страшилки и отмазки

Вадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье», кос­нулся другой группы рисков: как, покупая квартиру (особенно в об­ласти), не оказаться через пару лет «в чистом поле», без «социалки», дорог и прочей инфраструктуры. «Обратите внимание, будет ли организовано движение в том квартале, где вы хотите покупать жилье,— подчеркивает Вадим Карасев. — С этого надо начинать. У нас сложилась такая практика: сначала строят дома, потом дума­ют, как к ним проложить дороги, по остаточному принципу. Нужно прямо спросить у застройщика: «У вас есть утвержденная дорож­ная схема? Как я буду выезжать из своего дома? » Если этого нет — стоит сильно задуматься». Не менее важно знать, как ор­ганизовано подключение к инже­нерным сетям. Пока нет газоснаб­жения, отопления, водоотведения, дом не сдать. Это специфические риски, связанные со строитель­ством в области. В городе подвести коммуникации все-таки проще. По данным исследования, про­веденного по заказу УК «Ново­селье», в районе КАД в первую очередь селятся молодые семьи, люди в возрасте 25 — 30 лет, для которых это первое жилье. Они мобильны, независимы, активны, почти у всех есть машины. И есть потребность в активном отдыхе. «В нашем ЖК «Городские квар­талы» предусмотрены Ледовый дворец и Экстрим-парк (центр активных развлечений) с первой в Петербурге искусственной вол­ной для серфинга,— рассказывает г-н Карасев. — Это коммерческие проекты. Но мы их строим, что­бы повысить привлекательность жилья, а в итоге — чтобы создать комфортную среду обитания». По данным аналитиков, год от года все большую часть террито­рии (купленной у города или част­ника за большие деньги) застрой­щик отводит под общественные пространства: парки, велодорожки и так далее — от 30 до 70%. Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, остановился на про­блемах ипотеки. По его мнению, после весеннего подъема и летнего спада рынок находится в поисках нового баланса: «Люди подходят к кредитам осознанно. Они фик­сируют рублевые обязательства по выплатам в расчете на то, что стоимость обслуживания креди­та будет сопоставима с уровнем инфляции. А квартиры будут дорожать. Они рассчитывают, что их доходы, по крайней мере, не упадут». Один из главных рисков при ис­пользовании ипотечной схемы — переоценка своих сил. «Каждый день нам приходится объяснять некоторым клиентам: «Вам не надо брать такую сумму, если что-то случится — не справитесь с об­служиванием»,— говорит Максим Ельцов. — Надеюсь, сейчас никто не берет кредиты в валюте. Опас­ны кредиты с плавающей ставкой, привязанной к экономическим индексам». Регулярный платеж не должен превышать 50% дохода. Кроме того, надо иметь запас, хотя бы на два-три месяца. И отдельную опасность представляют микрофи- нансовые организации, где дадут деньги тем, кому отказали банки, но сдерут драконовские процен­ты. Да и криминальные ситуации в этой сфере — не редкость. О сегменте апартаментов рас­сказал Илья Ядров, директор по развитию компании «Союз Инвест Девелопмент». По его мнению, реальных опасностей в этой части рынка нет — но есть особенности формата, которые надо учитывать. В Москве 31% новых проектов — апарты, в Петербурге за последний год появилось пять-шесть новых адресов. «Основная страшилка связана с пропиской,— говорит Илья Ядров. — Поясняю: в апарта­ментах есть временная регистра­ция на пять лет с автоматической пролонгацией. Детские сады, ме­дицинские учреждения открыты для такой прописки». Налоги на жилье и апартаменты будут разли­чаться незначительно, а если квар­тира не единственная, то разницы не будет вовсе. Базовая квитанция за услуги — не выше 100 руб./кв.м. Все, что сверх основного набора услуг (то есть дополнительный сервис), оплачивается отдельно и добровольно. Из плюсов: цена (на 20 — 25% ниже, чем у обычного жилья) и сдавать в аренду можно выгоднее за счет локации и сервиса.