Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Покупка квартиры в новостройке: Отделить мифы от истины

Опубликовано 06 октября 2014
Покупка квартиры в новостройке — дело сложное, ответственное, а порой даже небезопасное. Уже много лет истории об обманутых дольщиках предаются из уст в уста и кочуют по просторам Интернета, обрастая все новыми подробностями и мифами, которые уже похожи на правду. «Разумная Недвижимость» обратилась к руководителю отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство» Сергею Валерьевичу Топорникову с просьбой разъяснить, чего же на самом деле следует опасаться при покупке квартиры в строящемся доме.

Какие мифы об опасности рынка новостроек сейчас наиболее популярны у горожан? Что больше всего пугает потенциальных покупателей квартир в строящихся домах?

Конечно, самым распространенным опасением является страх долгостроя. Кроме того, как показывает практика, потенциальные покупатели опасаются плохого качества строительства и возможных дополнительных затрат при пересчете квадратуры, отделке, остеклении и т. д.

Насколько оправдан миф о том, что при покупке квартиры в недостроенном доме велика вероятность столкнуться с долгостроем или затягиванием сроков сдачи объекта?

Да, есть застройщики, испытывающие определенные сложности, в особенности при нынешней нестабильной макроэкономической ситуации. Банки активно повышают ипотечные ставки — это также влияет на снижение покупательского спроса, а значит, многие застройщики могут ощущать сложности с привлечением средств дольщиков на дальнейшее строительство. Нестабильный курс валюты негативно влияет на закупку иностранных материалов и т. д. Тем не менее не будем забывать, что, например, у нас в Петербурге около 30 надежных застройщиков с многолетней положительной историей. При выборе квартиры мы рекомендуем в первую очередь опираться на опыт застройщика или команды, которая там работает. Можно почитать отзывы в Интернете, найти форумы дольщиков, поднять историю сданных объектов, обратиться к специалистам и т. д. Если застройщик внушает доверие, то стоит обратить внимание на договор, который строительная компания заключает с дольщиком. Сегодня при строительстве многоэтажных жилых домов застройщик имеет право заключать только два вида договоров: договор долевого участия (ДДУ), подлежащий обязательной регистрации в государственном регистрационном органе, и договор паевых взносов в созданный жилищно-строительный кооператив (в простонародье — договор ЖСК). ДДУ лучше и качественнее подстраховывает дольщика от тех или иных сложностей, договор ЖСК — чуть менее, но, как правило, это окупается более низкой стоимостью квартиры. Перед покупкой есть смысл запросить у застройщика следующие документы: разрешение на строительство (стоит обратить внимание и на срок действия данного разрешения), правоустанавливающие документы на землю (собственность или долгосрочная аренда и т. д.). На сайте строительной компании должна быть опубликована проектная декларация. Дополнительным преимуществом будет являться выбор строящегося объекта из предложенных застройщиком с не самым поздним сроком сдачи. Стоит обратить внимание на то, какие банки аккредитовали объект. Если банки-лидеры предлагают ипотеку на строящийся объект, это свидетельствует о надежности застройщика: значит, они смотрели документацию строительной компании и доверяют ей.

Как Вы сказали, многие горожане не уверены в качестве строительства современных домов. Правы ли они в своих опасениях?

И да, и нет. Конечно, все опять же зависит от строительной компании и зачастую «человеческого фактора». Но важно помнить, что основные строительные нормы законодательно закреплены и застройщики не могут их нарушать, в ином случае они не пройдут государственную комиссию. Строительные компании, заботящиеся о своей репутации, организуют целые отделы, контролирующие качество, которые получают зарплату в зависимости от количества найденных ими нарушений. После прохождения государственной комиссии застройщик приглашает на объект дольщика для подписания акта приема-передачи квартиры. В случае нахождения дольщиком каких-либо нарушений он вправе потребовать от застройщика исправления в кратчайшие сроки. Многие не знают, что, помимо этого, при договоре долевого участия у дольщика сохраняется право в течение 5 лет потребовать исправить проявившиеся со временем брак и недочеты. Вкупе это позволяет максимально уменьшить риски низкого качества строительства.

Периодически мелькающая в СМИ информация о двойных продажах настораживает горожан. Возможно ли покупателям застраховаться от них?

Договор долевого участия полностью исключает возможность двойных продаж, поскольку такие договоры подлежат обязательной регистрации в государственном регистрационном органе. Если окажется, что данная квартира уже продана, то в регистрации будет отказано. При этом по закону застройщик получает средства от дольщика только после прохождения государственной регистрации. Договор ЖСК в госорганах не регистрируется, а значит, двойные продажи теоретически возможны. Но если вернуться к началу нашей беседы, то, обратившись к надежному застройщику, работающему по договору ЖСК, эти риски можно минимизировать. Строительная компания с многолетней историей не будет организовывать двойную продажу, поскольку этим испортит свой имидж на многие годы вперед. В последние несколько лет информация о фактах двойных продаж не всплывает.

Вы упоминали об опасениях покупателей квартир в строящихся домах столкнуться с большими дополнительными расходами при переезде в новостройку. Действительно ли такие расходы существуют?

Такие расходы могут возникнуть. Во-первых, иногда некоторые застройщики оставляют за дольщиком возможные дальнейшие расходы на остекление балконов или лоджий. Но если внимательно читать договор и задавать вопросы, то эта информация будет известна заранее. Во-вторых, многие потенциальные покупатели убеждены, что после покупки квартиры в стройке придется тратить много денег на ремонт. Однако как минимум 50% всех строящихся объектов сдаются с полной отделкой и даже сантехникой, и это уже входит в стоимость квартиры. Если застройщик не предлагает отделку по умолчанию, то обычно ее можно дозаказать. Средняя стоимость такой услуги на рынке варьируется от 5 до 10 тыс. руб. за кв. м в зависимости от качества отделки и материалов. Если мы рассмотрим типовую однушку площадью 35 кв. м, то это 175–350 тыс. руб., то есть затраты будут значительно ниже, нежели при самостоятельном ремонте. В-третьих, большинство застройщиков указывают в договоре, что при пересчете квадратуры квартиры после сдачи дома, площадь может отличаться от заявленной ранее. При этом она может меняться как в большую, так и меньшую сторону. Если площадь окажется меньше, застройщик вернет Вам часть денег, а если больше — наоборот, Вам придется доплатить строительной компании. Но опять же — доплата будет производиться на основании цены за квадратный метр при подписании договора, а не на момент сдачи дома. На практике значительные изменения площади жилья происходят весьма редко. Таким образом, при приобретении квартиры в стройке, конечно, присутствуют риски, но при правильном подходе они незначительны. К тому же стройка всегда дешевле «вторички», и это неоспоримый плюс. Чтобы соблюсти все факторы и минимизировать риски при выборе квартиры и застройщика, лучше обратиться к специалистам. Сергей Топорников (руководитель отдела продаж ООО "Первое Ипотечное Агентство"), интервью для "Разумная Недвижимость" 06 октября 2014