Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Морально неустойчивые метры, или Невыгодная экономия на жилье

Опубликовано 21 апреля 2014
В условиях, когда цены на жилье остаются стабильно высокими, граждане, желающие решить квартирный вопрос как можно быстрее, иногда подходят к выбору жилья лишь с точки зрения относительной дешевизны. Но вот придется ли радоваться приобретению, когда встанет необходимость продажи, покажет степень морального износа.

О чем же идет речь?

Сегодня эксперты рынка недвижимости рекомендуют обращать внимание и на дальнейшую инвестиционную привлекательность жилья — согласитесь, в случае продажи квартиры будет не очень-то приятно получить сумму ниже когда-то уплаченной. Отчего же драгоценные квадратные метры не дорожают или даже дешевеют? Все дело в моральном износе. Руководитель отдела продаж ООО "Первое ипотечное агентство" Сергей Топорников рассказал, что на сегодняшний день самыми дешевыми являются панельные дома 1960-х годов постройки, так называемые "хрущевки" и "брежневки". Дома, которые так радовали новоселов в период своего возведения, сегодняшнего потребителя на приобретение совсем не вдохновляют. Среди причин — не только физический износ и несоответствие современным нормам безопасности, но и признаки морального устаревания: плохая шумо- и теплоизоляция; маленькие и, как правило, неудобные планировки, небольшие кухни. Кроме того, в "хрущевках" и "брежневках" потребителя не устроит отсутствие лифтов, контингент соседей и районы проживания: обычно концентрация таких домов находится в наиболее непрестижных районах Петербурга, таких как Красносельский или юго-восток Невского района. Именно поэтому квартиры в старых панельных домах могут быть на 20–25% ниже, чем в соседних относительно новых домах. Интересный пример из недавнего прошлого приводит начальник отдела продаж ЗАО "БФА Девелопмент" Светлана Денисова: в некоторых аналитических отчетах двухтысячных годов квартиры сегментировались на основе размера кухни — менее 8 кв. м и более 8 кв. м. Квартиры с кухней от 8 кв. м в начале века относились к комфорт-классу. Сейчас же многим покупателям уже и 10 кв. м недостаточно.

Новым домам физический износ нипочем

Сегодняшние новостройки — панельные, монолитные, кирпичные, по данным экспертов строительного рынка, могут простоять еще долгие годы. Так, при качественной эксплуатации современный дом вполне может достойно встретить 100- и даже и 150-летний юбилей. — С точки зрения существующих сегодня норм почти все современные дома простоят не менее 100 лет. Проблема прочности и долговечности зданий на сегодня не стоит вообще. Безусловно, есть разница в материалах и технологиях — это, в частности, зависит от классности объекта. У покупателя, конечно, есть некое убеждение, что кирпичный дом прочнее монолитного, но на самом деле всех домов хватит как на наш век, так и нашим детям, а вот моральный износ сегодня — проблема первостепенная, — поясняет руководитель производственно-технического отдела ЗАО "Строительный трест" Леонид Кузнецов. О моральном износе можно говорить в том случае, когда дома по современным представлениям не являются комфортными, начиная от планировок и норм эксплуатации и заканчивая придомовой территорией, инфраструктурой. — Сейчас при покупке жилья следует ориентироваться на перспективу — сколько будет стоить квартира в будущем, через 10–20 лет, в условиях того, что потребительские требования растут все время. Следует обращать внимание на то, какой потенциал у нашего сегодняшнего жилья, — поясняет генеральный директор УК группы "Унисто-Петросталь" Арсений Васильев. Моральный износ жилья приводит к тому, что квартиры в таких домах пользуются низким спросом и почти не растут в цене, а в долгосрочной перспективе могут даже падать.

Причина износа — стремление к комфорту

Все эксперты отмечают, что основная причина возникновения такого явления, как «моральный износ жилья», — рост и расширение требований покупателей к качеству жилья, среды обитания. По мнению Светланы Денисовой, в условиях современного строительного рынка девелоперы прежде всего ориентируются на потребность покупателей в комфортном проживании:
— Сегодня мы наблюдаем совершенно новый стандарт потребления, когда клиенту требуется просторная квартира с паркингом и обустроенной придомовой территорией. Если же дом не соответствует этим требованиям, то он быстро устаревает морально. Потому в скором времени будет стоять проблема замены домов старых серий на более современные.
По мнению Сергея Топорникова, проблема морального устаревания в скором времени коснется, в первую очередь, многих панельных домов, поскольку здесь нельзя добиться достаточной шумо- и теплоизоляции, а также в них нет возможности свободных планировок, которые возможны в кирпичных и монолитных домах. Эксперт отмечает:
— Говоря о потребностях, сегодня в первую очередь следует упомянуть закрытые территории, наличие машиномест, развитую инфраструктуру и планировки с большими кухнями (вероятнее всего, даже с совмещенными кухнями-гостиными) — квартиры именно в таких домах будут пользоваться наибольшей популярностью в будущем. По описанию это получается современный кирпично-монолитный жилой комплекс комфорт-класса.
Квартиры, не соответствующие этим требованиям, будут постепенно терять позиции, спрос на них будет сокращаться, а цены — снижать темпы роста. При покупке жилья потребителю совсем невредно будет оценить долгосрочную перспективу «моральной устойчивости» своих квадратных метров, чтобы в дальнейшем обойтись без досадных финансовых потерь. Разумная Недвижимость