Самый быстрорастущий сегмент

Ралли на петербургском рынке ипотеки продолжается: в условиях нестабильной экономики граждане стремятся улучшить жилищные условия. По итогам I квартала эксперты оценивают рост ипотеки на уровне 15 - 30%, при этом увеличивается доля первичного рынка. На вторичке особенный интерес к инвестиционным объектам — недорогим однушкам и двушкам у метро под сдачу в аренду. В I квартале количество выданных кредитов в Петербурге возросло на 34% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года, оценивает директор по розничному бизнесу Северо - Западной дирекции Росбанка Алексей Главатских. В целом по рынку ипотека сегодня является самым быстрорастущим сегментом кредитования (рост рынка в прошлом году составил 30%). «Большинство банков — партнеров нашего агентства констатировали, что выдали на 15 - 30% больше кредитов, чем в I квартале 2013 года. Количество сделок выросло пропорционально , поскольку средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге вот уже 3 года колеблется на уровне 2 млн рублей», — отмечает гендиректор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. Отчетность отдельных игроков рынка показывает, что объемы выдачи ипотечных кредитов увеличились по сравнению с аналогичным предыдущим периодом в 1,5 -3 раза. Лидер на рынке — Северо-Западный банк Сбербанка в январе-марте 2 0 14 года увеличил выдачи в 2,4 раза, до 13 ,1 млрд рублей, а в «ВТБ 24» объем выданных кредитов вырос в 1,6 раза, до 6,9 млрд рублей. Банк «Санкт-Петербург» увеличил объемы выдачи на 27%. «Причиной спроса в том числе стало падение курса рубля», — говорит руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. «Всплеск спроса в начале года возник явно из-за того, что многие клиенты отказались от стратегии дальнейшего накопления средств на приобретение недвижимости и стали покупать квартиры в ипотеку, даже не располагая комфортным для себя уровнем собственных средств в размере 30% и более. Мы зафиксировали большое количество ипотечных сделок с минимальным первоначальным взносом», — обращает внимание упр авляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге Ирина Зуева.

Вторичка уступает первичке

В структуре ипотечных сделок в последние годы растет доля первичного рынка. Банки все охотнее выдают кредиты на первичку, аккредитуют новых застройщиков. По оценкам ООО «Первое ипотечное агентство», в 2013 году на долю новостроек приходилось чуть более половины сделок, а в I квартале 2014 года — уже 6о%. Тем не менее вторичный рынок остается востребованным. Многие клиенты предпочитают не ждать сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, хотя и имеют возможность получить в этом случае экономию средств (в последнее время ставки на первичном рынке часто на 0,5% ниже, чем на вторичном). Как отмечает Дмитрий Алексеев, вторичный рынок несет в себе меньше рисков, так как залог возникает с момента сделки, а прочие риски перекрываются за счет титульного страхования и оценки квартиры внутренними подразделениями банка. «В частных беседах банки-партнеры отмечают прямую зависимость между нарушением сроков сдачи дома и ростом числа просрочек по кредитам, взятым на покупку квартир в этом доме», — признается Максим Ельцов. Для заемщиков вторичный рынок также можно считать более безопасным. Наличие собственности на квартиру исключает риск недостроя, банкротства, задержки в передаче квартиры, так что они за страхованы от возможных финансовых трудностей строительных компаний и проблем с оформлением перехода права собственности на недвижимость.

Перепланировка не пугает

Но есть и свои сложности. Как правило, приобретение недвижимости на вторичном рынке — более сложный и менее прозрачный процесс для клиента, поскольку возникает необходимость выбора системы расчетов по сделке с продавцом, требуется время для того, чтобы подобрать объект и вникнуть в предоставленные по нему документы, отмечает заместитель начальника управления розничного кредитования банка «БФА» Евгения Андреева. Банк, со своей стороны, оценивает объект на предмет юридической чистоты: проводит анализ информации о наличии права собственности продавца на объект, удостоверяется в отсутствии обременений, изучает техническое состояние объекта, проводит оценку стоимости. Жилье должно соответствовать санитарно-техническим нормам, иметь все коммуникации, проверяться, не стоит ли дом в планах на снос и не превышает ли его износ 6о%, добавляет Алексей Главатских. Большую долю жилья на продажу составляют квартиры, имеющие несогласованную перепланировку. По договору заемщик должен устранить все замечания в срок до 6 м есяцев после оформления права собственности. Наличие одобрения и выбранной квартиры не гарантирует, что заемщик сможет ее купить . Бывает, что банки не одобряют квартиру из-за ее технического состояния, неготовности /отсутствия надлежащих документов. Кроме того, вторичный рынок остается рынком «связанных» сделок. Если продавец выбранной квартиры хотел, но не смог подобрать альтернативную квартиру, то сделка не состоится. К традиционным сложностям в начале текущего года прибавились и технические , связанные с повышенным спросом и ограниченными возможностями банков по выдаче кредитов, говорит Максим Ельцов. В определенные моменты клиентам с одобренным кредитом и квартирой предлагали ждать 2 - 3 недели до проведения сделки. До этого момента все дни были уже расписаны под проведение сделок. Понятно, что на волне повышенного спроса не все продавцы были готовы ждать дополнительное время — покупатель с наличными деньгами был выгоднее «ипотечного».

Инвестиционный интерес

По оценкам специалистов Локо-банка, рост цен на вторичном рынке жилья за прошлый год в Петербурге составил около 1%. В среднем это 90-100 тыс. рублей за 1 м 2. Динамика спроса в основном наблюдается в экономсегменте. В том числе интересны инвестиционные объекты— самые недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры под сдачу в аренду (хороший дом, транспортная доступность, наличие ремонта). Особенный спрос на 1-2 -комнатные квартиры в так называемой старой панели и кирпично-монолитных домах, отмечает Дмитрий Алексеев, выделяя среди районов Приморский, Выборгский, Невский. Впрочем, по словам Максима Ельцова, к концу I квартала заметно вырос интерес и к более габаритным и качественным квартирам — их явно покупают для себя. «Очевидно, что общая ситуация подтолкнула к решению жилищного вопроса, который при других обстоятельствах наверняка был бы отложен на более позднее время», — говорит он. «На вторичном рынке заемщиков в основном интересуют объекты средней ценовой категории стоимостью 4-6 млн рублей», — добавляет управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Андрей Рублев. 21.05.2014 «Деловой Петербург» №084