Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Куда вкладывать: В жилье или коммерческую недвижимость?

Опубликовано 15 мая 2014
Некоторые банки начали выдавать ипотеку под приобретение коммерческой недвижимости физическим лицам. Тем не менее "физики" не торопятся вкладываться в "комок", несмотря на его более высокую доходность. Объекты коммерческой недвижимости всегда были более прибыльными с точки зрения инвестиций. Однако физические лица охотнее инвестируют в жилье и мало интересуются магазинами, офисами, объектами сферы услуг. Тому немало причин.

Риск – благородное дело

Спрос на коммерческую недвижимость со стороны физических лиц, безусловно, присутствует, но крайне низкий.
"Сегодня у граждан есть возможность вкладываться в банковские депозиты, играть на рынке валют, но в российских реалиях все это крайне рискованно, – рассказывает генеральный директор "Первого ипотечного агентства" Максим Ельцов. – При этом недвижимость является почти безальтернативным вариантом. А вот выбирать, куда инвестировать – в жилую недвижимость или коммерческую – вопрос сложный, так как везде есть как плюсы, так и минусы".
Для того чтобы вложить средства в покупку жилья, необязательно иметь два высших образования, а тем более прибегать к помощи аудиторов и юристов. Какое бы жилье вы ни выбрали для инвестиций (за исключением "элитки"), его довольно легко можно оценить. Например, полистав свежий номер справочника "Бюллетень Недвижимости", достаточно найти в радиусе 200-300 м нечто похожее по потребительским характеристикам, выставленное на продажу, и в результате оценить, за сколько это можно купить. Оценить доход, который впоследствии будет приносить сданная в аренду квартира, тоже, с определенной долей погрешности, можно самостоятельно. Для этого достаточно позвонить в Городскую справочную по недвижимости "Квартирный Вопрос", сообщить оператору параметры жилья (местоположение, площадь, этаж, тип дома) и поинтересоваться, сколько стоит его аренда. Специалисту (если инвестор предпочел воспользоваться услугами профессионала рынка – риэлтора или юриста) обычно не составляет труда назвать стоимость. Однако на вторичном рынке найти квартиру, которая окупится менее чем за 15 лет, очень сложно, если вообще возможно. Альтернатива вторичке – строящееся жилье.
"Вкладываться в первичный рынок значительно проще, – рассказывает Максим Ельцов. – Хороший специалист способен найти на первичке квартиру, которая принесет не менее 15% годовых. Но надо понимать, что при этом инвестор берет на себя и более высокий уровень риска".

Трудный "комок"

По словам генерального директора АН "Русский дом" Людмилы Синьковской, коммерческая недвижимость в жилом доме ("встройка" или переведенная в нежилой фонд квартира на первом этаже здания) приносит в три раза больший доход, чем жилье (три – цифра условная, многое зависит от "проходимости", назначения объекта и пр.) Казалось бы, милости просим. Но физлица не спешат занимать эту нишу. Во-первых, цена входа на рынок коммерческой недвижимости существенно выше. Схема коллективных инвестиций здесь не работает. Хотя для этого и существует инструмент – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Но яркие примеры успешного применения ЗПИФов физическими лицами найти трудно. Во-вторых, "физику" объективно оценить коммерческую недвижимость весьма трудно – в данном случае не действует элементарный опыт сравнения. Если для оценки квартиры достаточно определить среднюю цену квадратного метра в данном месте, то "комок" оценивается прежде всего исходя из размера будущего дохода. Магазин, офис или склад чаще всего не является тем, что называют типовым объектом. Где-то вблизи метро "Проспект Просвещения" цена аренды запросто может достигать 6 тыс. руб. за кв. м, но и доход будет высоким. В то же время похожее помещение в одном из ближайших дворов будет приносить доход значительно меньший, и, казалось бы, стоить должно много дешевле. Но не тут-то было – малодоходную недвижимость собственники выставляют на продажу почти по той же цене, что и расположенную в более выгодных местах, имеющих "высокую проходимость". И, в-третьих, "комком" гораздо труднее управлять, чем жильем. Сдавая квартиру в аренду, собственник рискует лишь тем, что ему попадутся нерадивые съемщики – это едва ли не единственная трудность в управлении жилой недвижимостью. А вот с коммерческой сложнее. "Физлица чаще всего – не управленцы, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики "Бюллетеня Недвижимости" Марина Чижкова. – Они не знают основ даже эксплуатации коммерческой недвижимости, не говоря уже об управлении. Жилой управлять довольно просто. В том, что касается "комка", физическое лицо, у которого нет определенных навыков и знаний, погрязнет в отчетности, будет испытывать трудности в выборе наиболее эффективного использования объекта и т. д.".

Овчинка и выделка

Как было уже сказано выше, едва ли не главной проблемой, тормозящей приток инвестиций в "комок", является сложность объективной оценки. Действительно, страшно вкладывать средства в недвижимость, которая может оказаться неприбыльной. Коммерческую недвижимость следует оценивать так называемым доходным методом, а не сравнительным, как в случае с жилой. На основании рыночных данных и ваших собственных представлений оценивается будущий доход от сдачи в аренду.
"Доход считается от двух до пяти лет вперед на основании прогноза изменения арендной ставки в этом месте, – объяснил на онлайн-конференции "Оценка недвижимости: просто о сложном" член Правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный. – Такую оценку может, точнее, должен уметь сделать каждый оценщик, но не каждый сможет убедительно обосновать риски, связанные с получением запланированной доходности от сдачи в аренду".
Даже такой опытный оценщик, как Евгений Безлюдный, считает оценку коммерческой недвижимости задачей, по его выражению, типовой, но не простой. Что уж говорить о неискушенных гражданах! В связи с этим, казалось бы, нет смысла рисковать, инвестируя в "комок". Ведь жилье приносит пусть и меньший доход, но зато стабильный и предсказуемый. Однако, по словам Людмилы Синьковской, существует менее рискованный способ, чем просто вкладывать деньги в нежилые помещения. А именно: покупать уже полностью готовый бизнес – объекты нежилого фонда с готовым договором аренды. Таковых на рынке немного, но при большом желании они могут быть найдены. Но здесь всплывает еще одна проблема – наличие необходимых средств. Банки, а таковых, по словам Максима Ельцова, не более пяти на весь Петербург, охотно выдают ипотеку на такие покупки только при соблюдении весьма жестких условий. Первое из них – наличие на руках заемщика 20% стоимости объекта. Второе – нужно иметь недвижимость, которую банк согласится взять в залог. Третье – как минимум полгода иметь, как выражаются служащие банков, "ипэшку", то есть статус индивидуального предпринимателя. Таким образом, взять ипотечный кредит, чтобы войти в бизнес, можно только будучи бизнесменом. В итоге начинающему инвестору приходится выбирать. Или вкладывать деньги в жилье, или преодолевать массу трудностей на пути к большему доходу. 08.05.2014 "Бюллетень недвижимости" Вячеслав Березниченко