Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Обмен квартиры в ипотеке

Обмен квартиры в ипотеке? На первый взгляд заголовок статьи похож на каламбур, но подобная ситуация достаточно распространена. Купив квартиру в ипотеку владелец, неожиданно, порой даже для себя самого, решает обменять «старую» квартиру на «новую» еще большей площади, так же с использованием ипотечного кредита.

В такой ситуации люди сталкиваются со следующими вопросами: можно ли технически провести сделку обмена квартиры с ипотекой? Возможно ли получить одобрение ипотеке при обмене? Реально ли провести сделку по продаже квартиры находящейся в залоге, с одновременной покупкой новой квартиры с использованием другого ипотечного кредита?
Ответ на все эти вопросы однозначный, ДА. Практика проведения подобных сделок существует.

Специфика и технология проведения сделок обмена квартиры с ипотекой

Обычная сделка по улучшению жилищных условий без наличия ипотечного обременения на продаваемой квартире проходит по стандартной схеме: находится покупатель на квартиру, средства которого являются первоначальным взносом, направляемым на приобретение новой квартиры. По сути, происходит обмен квартир с одновременной регистрацией двух сделок.

Но поскольку продаваемая квартира находится в залоге у банка, возникает следующая сложность. Второй банк, кредитующий покупку новой квартиры, не будет выделять кредитные средства, пока не поступит первоначальный взнос, а банк-залогодержатель не даст разрешение на продажу квартиры, пока не увидит средства, направленные на погашение первоначально взятой ипотеки.
Так как основная технология проведения сделок с недвижимостью это подписание договоров, а затем уже получение денежных средств к моменту регистрации, то такая сделка, по сути, в разных банках практически невозможна.

В теории, конечно, есть некоторые банки, которые пойдут на такую форму сделки, но она технически сложна и, безусловно, потребует дополнительных согласований.

Требования к заемщику

Еще один не менее важный момент – это кредитоспособность заемщика. Для того чтобы провести вторую сделку по покупке квартиры в кредит, заемщику потребуется одобрение по ипотеке. То есть необходимо не только согласовать выбранную квартиру, но подтвердить возможность обслуживать ипотечный кредит.

Второй банк, который будет одобрять ипотечный кредит, будет учитывать, что значительная часть денежных средств уже идет на погашение старого кредита. И любые аргументы о том, что новый кредит нужен, чтобы заместить им старый, не помогут, потому что процедурно банки пока не готовы к подобным сделкам. Поэтому одобрение заемщик получит в том случае, если его доходов хватает на выплаты сразу по двум ипотечным кредитам, не взирая на то, что первый кредит будет тут же закрыт.

Нередко сотрудники Первого Ипотечного Агентства помогали своим клиентам получитьодобрение ипотечного кредита при наличии другого ипотечного кредита, даже если доходов на выплату двух кредитов не достаточно. Заёмщик получал уведомление об одобрении ипотеки, но с отлагательным условием.
Получить новый ипотечный кредит можно только при условии предоставления справки о полном погашении предыдущий кредита.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Есть еще один вариант для проведения сделки обмена квартиры с ипотекой, который доступен далеко не всем клиентам, это закрытие ипотечного кредита временным привлечением средств.
Займы у знакомых или близких людей, извлечение денег из бизнеса, займ на работе, которые не будут проходить по бюро кредитных историй, то есть не банковский займ. Таким образом, гасится ипотечный кредит и снимается обременение с квартиры. А дальше проводится стандартная сделка по обмену квартир с использованием ипотеки.

Но важно подчеркнуть, что идти на эту схему сделки, нужно только будучи уверенным, что у заемщика нет просрочек по ипотечному кредиту, нет судимостей или иных проблем с законом и прочих стоп-факторов, которые не позволят получить одобрение по ипотечному кредиту уже после того, как закрыт первоначальный кредит.