Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Иногородним продавцам квартиры

Как продать квартиру в Петербурге, если я живу в другом городе?

Этим вопросом часто задаются владельцы квартир, живущие за пределами Северной Столицы, а нередко и в других странах. На начальном этапе у иногородних продавцов возникают типичные вопросы: как правильно оценить квартиру, как проверить полноту пакета документов, можно ли продать квартиру не потратив массы времени на ее показы, участие в подготовке сделки и ожидание регистрации сделки?

Давайте разберем эти вопросы. В первую очередь следует уяснить, что никакой разницы в пакете документов и самой процедуре проведения сделки для жителей Санкт-Петербурга и иногородних нет. Просто есть несколько деталей, которые надо учесть.

Оценка квартиры и стоимость услуг агентства

Риск заниженной оценки – один из самых существенных вопросов, который беспокоит иногородних продавцов. Логично, что находясь в другом городе и не имея знакомых в Санкт-Петербурге довольно сложно оценить стоимость квартиры.

Как снять эти риски и быть уверенным, что ваша квартира не будет выставлена по завышенным ценам?
Во-первых, надо обстоятельно изучить рынок: посетить сайты и позвонить нескольким агентствам недвижимости. Вас должны интересовать два вопроса: экспертная оценка вашей квартиры и условия работы агентства.

Не стоит полагаться на предложение согласовать «цену в руки» — т.е. ту фиксированную сумму, которую вы получите от продажи квартиры. Вознаграждение агентства в таком случае будет составлять разница между ценой, которую платит покупатель и «ценой в руки». Следовательно, агент будет заинтересован в том, чтобы убедить вас в том, что ваша квартира стоит как можно дешевле, и, продав ее по рыночной цене, получить максимальное вознаграждение. Странно, но старая уловка: «соглашайтесь на цену в руки, это рыночная цена, а за наши услуги с вас не возьмем – за них платит покупатель» — еще работает. Честно говоря, нам, как профессионалам, не очень понятно, как можно продать квартиру по рыночной цене плюс вознаграждение риэлтора. Более того, как много бы ни был готов заплатить за квартиру покупатель, это деньги продавца. Агентство должно получать либо четко оговоренный процент со сделки, либо фиксированную сумму за продажу.

Стоимость услуг агентств недвижимости Петербурга за продажу типовой однокомнатной квартиры составляет 4-6% от ее стоимости. Если вы столкнетесь с предложением продать вашу квартиру без вознаграждения, либо за сумму существенно ниже указанной выше, то стоит, как минимум, поинтересоваться за счет чего вы получите качественную услугу задешево.
Самая безобидная версия — это агентство недвижимости использует какую-то уникальную технологию продажи, недоступную другим. Остальные варианты заметно печальнее: либо агент предлагает провести сделку в обход агентства, пожертвовав качеством и безопасностью сделки, либо агентство рассчитывает получить дополнительные деньги за счет сокрытия от продавца истинной цены, по которой будет продана квартира — похоже на «цену в руки», только еще хуже.

Получив от специалистов агентств мнение о примерной стоимости квартир, постарайтесь уточнить на основе каких сопоставимых вариантов квартир они дали свое заключение.

Еще одна традиционная уловка, к которой стоит быть готовым – это обещание продать квартиру за цену существенно выше рынка. Согласитесь, что сложно устоять перед соблазном и не доверить продажу квартиры именно тому специалисту, который оценил вашу квартиру на 500 тысяч рублей дороже остальных.

Дальнейший ход событий. После подписания договора на продажу квартиры (в нем наверняка будет штраф за расторжение раньше чем через 5-6 месяцев) агент будет периодически сообщать о ходе продажи квартиры, причем реальных покупателей, конечно, не будет. Затем агент всеми силами будет убеждать вас в том, что ситуация на рынке «не очень», что цены упали и могут еще снизиться и т.д. В общем, через 2-3 месяца вы придете к тому, что квартира все-таки будет выставлена по адекватной стоимости, но договор будет именно у того, кто дал сознательно завышенную оценку.

Как этого избежать? Поступите очень просто — найдите в интернет или печатных изданиях, как можно больше объявлений о продаже квартир, максимально похожих на вашу и возьмите среднюю цену. И в разговоре со специалистами агентств недвижимости настаивайте на том, что вы хотите продать свою недвижимость на 20% дороже среднего. Профессионал (тот кому и надо довериться) тут же приведет альтернативные примеры квартир существенно дешевле (вы тоже их уже знаете) и либо твердо скажет, что ваша квартира не может стоить таких денег, либо тактично предложит начать продавать квартиру по вашей стоимости, но при отсутствии звонков в первые 2 недели цена будет снижена до среднего уровня.

Как заключить договор

После того как вы определились с ценой квартиры и агентством недвижимости, следует зафиксировать взаимные обязанности сторон в договоре на оказание услуг. На отправку и пересылку договоров по почте уходит много времени. Поэтому для иногородних продавцов мы приступаем к работе при наличии электронной копии или факса с подписанным договором. Это позволит не упустить необходимое время.

Мы оперативно выставим квартиру в продажу, а чем дольше квартира стоит в продаже, тем больше шансов продать ее по более высокой цене. Дело в том, что мы получаем оплату за оказание услуг только за успешный результат – т.е. только после продажи квартиры. А поскольку все затраты, связанные с рекламой и показами мы берем на себя, подписанный таким образом договор нам необходим скорее для уверенности в том, что мы можем начинать работу.

Как осуществлять показ квартиры потенциальным покупателям?

Приезжать каждый раз, когда появится потенциальный покупатель? Конечно, это не реально. С другой стороны, доверить ключи от квартиры представителю агентства недвижимости, пусть даже при наличии подписанного договора и составленного акта состояния квартиры решится не каждый.

Конечно, если квартира без ремонта в новом доме, или в ней недорогой ремонт и простая мебель – особых рисков в передаче ключей нет. Но что делать, если речь идет о дорогой квартире с хорошим ремонтом, ценной мебелью и техникой? Ведь надо иметь возможность показать квартиру практически в любой день и час – нередко покупатели могут смотреть ее только в определенное время, особенно занятые или приезжие люди. Мы просто обязаны подстраиваться под их пожелания. Только тогда шансы на продажу квартиры максимальны. В этом случае мы рекомендуем нашим клиентам найти друзей или родственников в Санкт-Петербурге и просить их помочь нам с показом квартиры.

Подготовка и проведение сделки

После того как мы нашли покупателя на квартиру, мы тщательно согласовываем условия сделки и порядок ее проведения.
Важно согласовать сделку так, чтобы собственник квартиры, приехав на один день успел выполнить все необходимые действия и ему не пришлось оставаться в Санкт-Петербурге еще на несколько дней. Очень помогает письменный план проведения сделки, заранее согласованный с другими участниками сделки. Ведь нередко в ней принимают участие несколько семей и их агентов.

Нередко иногородние продавцы задают вопрос: Можно ли провести сделку по продаже квартиры по доверенности, выписав ее на кого-то из близких, проживающих в Санкт-Петербурге? Технически продать квартиру по доверенности можно, но мы не рекомендуем этого делать без особой необходимости. Дело в том, что потенциальные покупатели предпочитают проводить сделки напрямую с собственниками квартиры, а не их представителями. Мы и сами, выбирая квартиры для своих клиентов, не рекомендуем проводить сделки по доверенности.

Еще один минус продажи по доверенности – большинство ипотечных покупателей, а также получателей субсидий тоже не смогут купить такую квартиру. Как результат – на такую квартиру будет меньше покупателей, и она будет продана дешевле.
Правильнее потратить деньги на билет и приехать в Санкт-Петербург на сделку, даже из Владивостока или Америки. Все равно, выигрыш от того, что договор подписывает сам продавец будет больше.

А для того, чтобы продавец не потратил время и деньги зря из-за того, что покупатель передумал или не смог собрать необходимые средства в назначенную дату, мы информируем его об особых обстоятельствах сделки. И, главное, принимаем от него аванс, из которого мы всегда сможем компенсировать расходы продавца на билеты, если сделка не состоялась по вине покупателя.

Регистрация и получение денежных средств

Сделка по продаже квартиры в Петербурге проходит так:

    — В начале денежные средства, предназначенные продавцу, помещаются в сейфовую ячейку. Намного реже на специальный аккредитивный счет.
    — После этого стороны подписывают договор на продажу квартиры.
    — После того как продавец подписал договор, мы выполняем все необходимые формальности для регистрации договора.
    — Продавцу останется только дождаться получения документов о продаже квартиры и, приехав еще раз, получить деньги по их предъявлению.