Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Оценка земельного участка

Оценка земельного участка под жилую застройку

Перед тем, как приступить к продаже земельных участков, предназначенного под жилую многоэтажную застройку, необходимо произвести его оценку.

Следует помнить, что при оценке стоимости участка необходимо использовать совершенно иные методы, отличные от тех, которые применяются при оценке квартир или оценке загородной недвижимости. Потому что главная ценность земельного участка представляет его перспектива использования.
Вследствие нестандартного подхода к оценке участка, нередко возникает непонимание по формированию стоимости земельных участков под строительство. Собственно говоря, именно об этом и поговорим более подробно.

Основной принцип оценки земельных участков

Основываясь на нашем опыте работы с земельными участками, подчеркнем, что реальная стоимость участка земли зависит исключительно от объема жилья, которое технически можно построить на данном участке земли.

Объем строительства в первую очередь определяется не категорией земель и разрешенным видом использованияземельного участка, указанных в свидетельстве о собственности и кадастровом паспорте, а назначением участка, четко прописанном в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ). Например, стоимость рассматриваемого земельного участка будет максимальной при условии, что по условиям ПЗЗ участок будет находиться в зоне высокоэтажной жилой застройки.

Изменить назначение участка в ПЗЗ в разумные сроки (до года) невозможно. Это связано с действующим градостроительным законодательством и процедурами. Также надо учитывать, что сменился губернатор Санкт-Петербурга, это повлечет за собой смену руководителей комитетов, сотрудников администрации и т.д., что приведет к дополнительным бюрократическим проволочкам. Например, уже более полутора лет ни один из инвесторов, несмотря на более чем 200 заявок, не смог внести изменения в ПЗЗ.
Для предварительной оценки объема строительства будет достаточно кадастрового номера земельного участка.

Дополнительная концепция оценки земельных участков под строительство

В дальнейшем мы рекомендуется сформировать концепцию развития земельного участка.
Предварительная концепция подразумевает под собой учет не только градостроительных документов, но и потребности в коммуникациях, социальных объектах, учет инсоляции (освещенности), схематическое расположение объектов недвижимости на участке и т.д. Это позволит более четко определить объемы строительства.

Второстепенные факторы при оценке земельных участков под строительство

При оценке земельного участка следует учитывать перспективы развития района и конкуренцию с другими строительными проектами.
С начала года в близлежащих районах заявлено строительство жилья на площади более чем в 600 га. Проекты на сопоставимых площадях по 200 га реализуют некоторые банки, их дочерние структуры и инвестиционные компании.

В силу своих профессиональных интересов мы поддерживаем деловые контакты со многими инвесторами и владеем оперативной информацией о реализации проектов, которые косвенно, но все же будут влиять на оценку земельного участка, что позволит добиться более точного результата.