Непрерывная адаптация
На вторичном рынке жилья Петербурга спрос мало того, что не слишком активный, так еще и неравномерный. В праздничную неделю было рекордно мало звонков даже по объектам с самой привлекательной ценой, напоминало новогодние каникулы. С понедельника (11-го) активность вернулась к норме, похоже, нечастые покупатели просто отложили звонки и просмотры. Рваный ритм звонков и авансов еще больше затрудняет прогнозирование даже на ближайшие месяцы.
Стало понятно, что нужно быть готовым к торгу в любом случае. Первая задача — «поймать» правильный ценовой диапазон, чтобы звонки в принципе были, вторая — дать минимальную и достаточную скидку для входа в сделку. Даже при самой низкой относительно конкурентов цене большинство покупателей все равно запрашивают скидку. До 5% и выше — запросто.
Предложение на вторичке понемногу прибывает: плюс 1,8% с начала месяца в спальных районах СПб. Рост есть, «навеса», который давил бы на цены, — нет. Средние цены сделок, по нашим ощущениям, незначительно снижаются. «ДомКлик» также отмечает слабое понижение цен, хотя пока на долю процента.
Февральская статистика по рынку новостроек ожидаемо слабая, но не катастрофическая. Продажи в Петербурге по данным DataFlat.ru, в феврале снизились к январю в два раза (5045 сделок в январе и 2598 — в феврале); в Ленобласти — в полтора. Но, во-первых, могло быть хуже, во-вторых — продажи почти не отличаются от прошлогодних. Казалось бы, на фоне мучений с льготной ипотекой поводов для роста нет, особенно в ближайшие 3-4 месяца. Однако, по данным ДОМ.РФ, за первую неделю марта было выдано льготных кредитов на 72 млрд рублей. При таких темпах результаты в марте будут лучше февральских (220 млрд руб.) на 20-30%. И это только по льготной ипотеке. А еще очень важно отметить, что в феврале сильно выросла доля сделок без ипотеки - 36% против 14% в январе. Разумеется, в отличие от вторичного рынка, основной прирост не ипотечных сделок приходится не на наличные деньги, а на рассрочку.
Но в любом случае надо признать, что на рынке новостроек продажи снизились меньше, чем объемы выдачи ипотеки. А на вторичке — так вообще устойчивый объем сделок на фоне запретительных ставок в 17-18%.
На чувствительном рынке аренды жилья — спокойно. Объем предложения (по данным ЦИАН) снизился на 5,6% с начала месяца и составил 6 тысяч квартир — существенно больше минимальных 4 тысяч в октябре 2023 года и на 50% меньше, чем в феврале прошлого года.
Похоже, что вера населения в недвижимость не менее важна для рынка, чем уровень ставок. Теперь важно наблюдать — был ли рост числа сделок с живыми деньгами временным явлением или это устойчивый тренд.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
