Переуступка квартиры после подписания акта приема-передачи
Переуступка прав требования – это сделка, при которой права и обязанности перед застройщиком переходят от лица, заключившего договор с застройщиком, к новому лицу. Хотелось бы подчеркнуть, что при переуступке прав вы не становитесь полноправным владельцем квартиры. Вы приобретаете право требовать от застройщика выполнение условий по договору, право требовать квартиру после окончания строительства. Проведение сделки возможно практически на всех этапах строительства в независимости от готовности дома. С юридической точки зрения, переуступка квартиры на другое физическое или юридическое лицо (покупателю) возможна по 214ФЗ или по договору ЖСК. В чем существенная разница?
В чем разница переуступки на физическое или юридическое лицо?
Сама схема переуступки по 214-ФЗ более понятна, договор переуступки прав требования по договору долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, без которой он считается недействительным. Общая практика показывает, что денежные средства закладываются в сейфовую ячейку и изымаются продавцом в тот момент, когда предъявляется документ подтверждающий регистрацию перехода права требования на нового покупателя. По договору ЖСК эта процедура происходит несколько иначе. Договор переуступки прав требований нигде не регистрируется. Так же как и при ДДУ застройщик сам подготавливает дополнительное соглашение переуступки к договору. Если застройщик является достаточно популярной и надежной компанией, риск в этой процедуре минимальный, но все-таки зарегистрированный договор даёт больше гарантий. Хочу заметить, что не один из банков в настоящее время не кредитует переуступку квартиры по договору ЖСК. Это связано тем, что банки просто технически не могут прокредитовать перевыкуп пая. Хотя, при вступлении в ЖСК сама кредитная схема существует, и ряд банков предлагает данные ипотечные кредиты. Как правило, практически все застройщики предусматривают обязательное согласие на переуступку права требования по квартире. Тарифы застройщика за согласование сделки обычно составляют от 20 000 рублей до 2% от стоимости договора. Часто застройщик пользуются этим фактором, чтобы оградить себя от продажи квартир по договору переуступки. Нужно понимать, что застройщик не заинтересован в том, чтобы его дольщики перепродавали квартиры. Почему? Если кто-то приобретает этот объект, значит, застройщик теряет дополнительное финансирование.
Ипотека на покупку квартиры по переуступке
В данный момент очень сложно получить ипотечный кредит на квартиру по переуступке. В принципе, кредитуют подобные сделки в Петербурге буквально несколько банков. Кредитовать они будут переуступку только в том случае, если данный строительный объект был ранее аккредитован банком. Мы активно сотрудничаем с банками - партнерами в развитии кредитных программ и уже можем предложить варианты кредитования переуступки по 214 ФЗ. Схема эта более чем рабочая и процентная ставка не будет отличаться от ставки кредитования на рынке строящегося жилья.
Как влияет подписание акта приема-передачи квартиры на переуступку прав требования?
Вернемся к главной теме нашего вопроса. Как влияет подписание акта приема-передачи квартиры на переуступку прав требования? Сама сделка переуступки подразумевает, что объект еще не зарегистрирован, документально он еще не существует. До момента подписания акта приема-передачи договор между застройщиком и покупателем (дольщиком) можно переуступить. Как только акт приема - передачи подписан, автоматически, с юридической точки зрения, застройщик и покупатель (дольщик) признают создание этого объекта. Остается единственная возможность продать квартиру как объект недвижимости. Продать объект недвижимости, который уже существует можно только при наличии документов подтверждающих право собственности. Как результат, на этапе подписания акта приема - передачи до получения права собственности, объект не возможно не переуступить, не продать. Все, что можно сделать в этой ситуации, это заключить предварительный договор купли-продажи, но при этом стоит понимать, что право собственности будет оформлено на первого владельца, а потом только на вас.
