Согласие супруга на отчуждение недвижимости – прихоть или необходимость?

Каждый второй клиент задает нам вопрос: зачем я должен спрашивать его/ее? Хочу и продаю! Дальше - история о том, что только он (клиент) покупал этот объект недвижимости, второй супруг обычно «не зарабатывал, был неизвестно где, столько не получал, сидел дома, его родители не помогали, и пр.» Приходиться объяснять, что это наше бюрократическое требование раскрыть «почти историю жизни клиента вместе с налоговой декларацией о доходах…», так предписывает закон. Предписывает для того, чтобы не «увелось» из семьи совместно заработанное имущество, и не вводились покупатели в заблуждение, и не было у них возможности потерять деньги. Теперь о самом согласии, какое оно, когда необходимо, и чего делать,если сделка проведена без него…. Согласие супруга на совершение сделки с жилым помещением другого супруга должно быть удостоверено нотариально. Для этого возможны два варианта:

1. Супруг, не принимающий участия в сделке, пишет заявление о своем согласии на отчуждение жилого помещения (квартиры, дома), являющегося их общей совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом. Супруг, участвующий в сделке, приносит это заявление (в числе других необходимых документов) на заключение договора купли-продажи к нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения или предоставляет его в УФРС

2. Оба супруга лично являются на сделку к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на сделку, выраженное в устной форме.

Обратите внимание, что личное присутствие супруга и его согласие на отчуждение недвижимости может быть засвидетельствовано только нотариусом. Сотрудники агентств недвижимости, УФРС, центров оформления подобных документов не выдают. При заключении сделки в простой письменной форме, о данном документе необходимо позаботиться заранее. Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее совершения, например:

- цена (при продаже),

- указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное жилое помещение,

- и другие условия.

В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения или сотрудники УФРС при принятии документов на государственную регистрацию обязаны проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга условия в договор. Некоторые сделки по отчуждению объектов недвижимости могут быть совершены без предоставления согласия супруга. Это может быть: - если жилое помещение является собственностью одного из супругов (согласно правоустанавливающим документам или иным источникам); Объект недвижимости может быть подарен, оставлен по наследству, определен как личная собственность одного из супругов брачным контрактом, или просто, банально, приобретен до брака. - если другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещения и место его жительства неизвестно. В данном случае требуется подтверждение в виде вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим. Часто личные обстоятельства и эмоции, посторонние лица, иные недоразумения и ситуации препятствуют получению согласия другого супруга на совершение сделки. Супруг может уклоняться от дачи согласия на отчуждение объекта недвижимости супругу, на имя которого оно зарегистрировано, или супругу просто не хочется лично встречаться с бывшим (или до сих пор законным) супругом, с которым есть совместно нажитое имущество, и т.п. В этом случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено. Перед сделкой, как правило, Ваши риэлтеры проверяют паспорта всех лиц, участвующих в сделке. Данные о совместно нажитом имуществе выясняются и в процессе ведения договора на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости. Отсутствие штампа о заключении брака в паспорте еще не является доказательством его отсутствия в действительности. Мы всегда требуем соответствующие подтверждающие документы (а также подпись другого супруга об ознакомлении с договором на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости) или заявление об отсутствии супруга. Признание сделки, связанной с распоряжением общим имуществом супругов, недействительной, может быть осуществлено при наличии одновременно трех условий:

- один из супругов не согласен с заключением данной сделки;

- супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;

- супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее недействительной.

Супруг, который не дал согласия на совершение отчуждения объекта недвижимости, являющегося общей совместной собственностью супругов, вправе обратиться в суд, с требованием о признании сделки недействительной в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Прежде чем идти за согласием, или обращаться в суд, почитайте дальше:

1. Правоустанавливающие документы на имя супруга и свидетельство о браке не всегда свидетельствуют о праве собственности обоих супругов на указанное имущество. Например, после приобретения недвижимости, в последующем с ней могли быть совершены другие сделки, или изменен режим общей собственности супругов путем заключения брачного договора (контракта).

2. Не является общим, совместно нажитым имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие ему до вступления в брак (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05. 11. 88 г.). Естественно «джентльменам верят на слово» здесь не пройдет, и придется серьезно попотеть, чтобы документально подтвердить личные средства, появившиеся у одного из супругов до брака.

3. Смотрим выше: все то же дарение и наследство. Недвижимое имущество, полученное одним из супругов указанными способами, не включается в состав совместно нажитого имущества.

И еще одно, кратенько, случай из практики: У лиц, участвующих в сделке купли-продажи квартиры, с согласиями супругов все было в порядке. Нелады обнаружились у предыдущего продавца, т.е. у той женщины, которая продала квартиру нашему клиенту-продавцу. Квартира, являвшаяся совместным имуществом, была продана без согласия супруга предыдущего продавца. С момента приобретения квартиры прошло около 4 лет. Сроки исковой давности прошли, скажете Вы. Но нет, срок исковой давности начинает исчисляться (еще раз продублирую) с того дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. А где гарантия, что он в курсе? И почему тогда на сделке его не было или согласия на продажу от него? Пришлось нам искать супруга и брать у него согласие на продажу «сегодняшним числом» и еще кучу разных документов о том, что не претендует, и что знал о продаже, но уже разобрался в этой ситуации. Так что надо штудировать всю историю квартиры, и не только правоспособность лиц, участвующих в сделке, но и тех, кто вообще к этой квартире имел хоть какое-то отношение….