Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как выбрать участок под склад или производство

Опубликовано 11 октября 2013
В последнее время в агентство недвижимости "Первое Ипотечное Агентство" все чаше стали обращаться клиенты, которые планируют расширить свой и бизнес и хотят приобрести земельный участок под строительство или объект под реконструкцию. Довольно простая на первый взгляд задача на деле оказывается увлекательным квестом - слишком много нюансов требуется учесть, чтобы выбор был правильным, перспективным и оптимальным с точки зрения затрат. Проводя исследование рынка земельных участков, соответствующих требованиям, мы решили написать ряд статей о том, с чем придется столкнуться покупателям при выборе объекта, и как решить возможные проблемы на пути к идеалу.

Территориея поиска земельного участка

Начнем, пожалуй, с того, что для выбора земельного участка следует определиться с территорией поиска, а также с тем, что является приоритетным с точки зрения ведения бизнеса: транспортная доступность (как для транспорта, так и для сотрудников, работающих на вашем предприятии), удаленность от КАД, окружающая инфраструктура, стоимость квадратного метра и пр. Наибольшую популярность на сегодняшний день приобретает перенос предприятий из города в ближайший пригород. Благо для этого существует множество причин - это и отсутствие пробок, и достаточно обширные территории, активное развитие логистических комплексов и технопарков. Тем более, если ваша компания связана с междугородними перевозками, самое милое дело обосноваться на внешнем радиусе КАД.

Почему отпугивают земли сельхоз. назначения?

Большинство земельных участков, выставленных на продажу, ранее принадлежали крупным государственным предприятиям различного профиля. При этом весь земельный массив - это земли сельхоз. назначения. Многих это пугает. Почему так? Объясняется это довольно просто, у таких участков самая низкая налогооблагаемая база для налога на землю. Поэтому собственникам попросту невыгодно без особой необходимости увеличивать бремя расходов на содержание. Большинство владельцев готовы самостоятельно осуществить смену назначения участка и получить новое свидетельство одновременно с выделением требуемой площади, по предварительному договору.

Виды разрешенного использования земель

В дополнение к назначению земель есть еще и вид разрешенного использования, как правило, это легкая промышленность, предприятия транспортной инфраструктуры, складские комплексы, объекты инженерии, объекты обслуживания предприятий и пр. Как раз на разрешенное использования земли нужно обратить особое внимание: по этому признаку можно определить максимальную площадь строения, которое можно разместить на участке и присваивается допустимый класс опасности предприятия,. На этом пункте остановимся подробнее.

Классификация опасных производственных объектов

Согласно Федеральному закону от 04.03.2013 N 22-ФЗ (Опубликованному 6 марта 2013 г. В Российской газете. "РГ" - Федеральный выпуск №6024) устанавливается следующая классификация опасных производственных объектов: 1. Классы опасности опасных производственных объектов, указанных в пункте 1 приложения 1 к настоящему Федеральному закону (за исключением объектов, указанных в пунктах 2, 3 и 4 настоящего приложения), устанавливаются исходя из количества опасного вещества или опасных веществ, которые одновременно находятся или могут находиться на опасном производственном объекте, в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящего приложения. 2. Для объектов по хранению химического оружия, объектов по уничтожению химического оружия и опасных производственных объектов спецхимии устанавливается I класс опасности. 3. Для опасных производственных объектов бурения и добычи нефти, газа и газового конденсата устанавливаются следующие классы опасности: 1) II класс опасности - для опасных производственных объектов, опасных в части выбросов продукции с содержанием сернистого водорода свыше 6 процентов объема такой продукции; 2) III класс опасности - для опасных производственных объектов, опасных в части выбросов продукции с содержанием сернистого водорода от 1 процента до 6 процентов объема такой продукции; 3) IV класс опасности - для опасных производственных объектов, не указанных в подпунктах 1 и 2 настоящего пункта. 4. Для газораспределительных станций, сетей газораспределения и сетей газопотребления устанавливаются следующие классы опасности: 1) II класс опасности - для опасных производственных объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением свыше 1,2 мегапаскаля или сжиженного углеводородного газа под давлением свыше 1,6 мегапаскаля; 2) III класс опасности - для опасных производственных объектов, не указанных в подпункте 1 настоящего пункта. 5. Для опасных производственных объектов, указанных в пункте 2 приложения 1 к настоящему Федеральному закону, устанавливаются следующие классы опасности: 1) III класс опасности - для опасных производственных объектов, осуществляющих теплоснабжение населения и социально значимых категорий потребителей, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации в сфере теплоснабжения, а также иных опасных производственных объектов, на которых применяется оборудование, работающее под избыточным давлением 1,6 мегапаскаля и более или при температуре рабочей среды 250 градусов Цельсия и более; 2) IV класс опасности - для опасных производственных объектов, не указанных в подпункте 1 настоящего пункта. 6. Для опасных производственных объектов, указанных в пункте 3 приложения 1 к настоящему Федеральному закону, устанавливаются следующие классы опасности: 1) III класс опасности - для подвесных канатных дорог; 2) IV класс опасности - для опасных производственных объектов, не указанных в подпункте 1 настоящего пункта. 7. Для опасных производственных объектов, указанных в пункте 4 приложения 1 к настоящему Федеральному закону, устанавливаются следующие классы опасности: 1) II класс опасности - для опасных производственных объектов, на которых используется оборудование, рассчитанное на максимальное количество расплава 10 000 килограммов и более; 2) III класс опасности - для опасных производственных объектов, на которых используется оборудование, рассчитанное на максимальное количество расплава от 500 до 10 000 килограммов. 8. Для опасных производственных объектов, указанных в пункте 5 приложения 1 к настоящему Федеральному закону, устанавливаются следующие классы опасности: 1)I класс опасности - для шахт угольной промышленности, а также иных объектов ведения подземных горных работ на участках недр, где могут произойти: взрывы газа и (или) пыли; внезапные выбросы породы, газа и (или) пыли; горные удары; прорывы воды в подземные горные выработки; 2) II класс опасности - для объектов ведения подземных горных работ, не указанных в подпункте 1 настоящего пункта, для объектов, на которых ведутся открытые горные работы, объем разработки горной массы которых составляет 1 миллион кубических метров в год и более, для объектов переработки угля (горючих сланцев); 3) III класс опасности - для объектов, на которых ведутся открытые горные работы, объем разработки горной массы которых составляет от 100 тысяч до 1 миллиона кубических метров в год, а также объектов, на которых ведутся работы по обогащению полезных ископаемых (за исключением объектов переработки угля (горючих сланцев); 4) IV класс опасности - для объектов, на которых ведутся открытые горные работы, объем разработки горной массы которых составляет менее чем 100 тысяч кубических метров в год. 9. Для опасных производственных объектов, указанных в пункте 6 приложения 1 к настоящему Федеральному закону, устанавливаются следующие классы опасности: 1) III класс опасности - для элеваторов, опасных производственных объектов мукомольного, крупяного и комбикормового производства; 2) IV класс опасности - для иных опасных производственных объектов. 10. В случае, если для опасного производственного объекта по указанным в пунктах 1 - 7 настоящего приложения критериям могут быть установлены разные классы опасности, устанавливается наиболее высокий класс опасности. 11. В случае если опасный производственный объект, для которого в соответствии с пунктами 1 - 8 настоящего приложения должен быть установлен II, III или IV класс опасности, расположен на землях особо охраняемых природных территорий, континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море или прилежащей зоне Российской Федерации, на искусственном земельном участке, созданном на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, для такого опасного производственного объекта устанавливается более высокий класс опасности соответственно.

Определяемся с классом опасности предприятия

Определяемся с классом опасности предприятия согласно приведенным данным. Как правило, большая часть предприятий относится к IV классу опасности, что позволяет выбрать практически любой участок. В некоторых случаях, можно не обращать внимания на разрешенный вид использования: — если Вы не планируете строительство на участке капитальных объектов — если на участке имеется зарегистрированное строение и Вы не планируете его капитальную реконструкцию. В остальных случаях придется официально сменить назначение участка в соответствии с предполагаемым использованием.

Как выбрать место участка с учетом логистики организации?

Итак. Вы определились с классом опасности предприятия, примерно понимаете, что будет располагаться на вашем участке. Осталось выбрать место с учетом логистики вашей организации. Если участок будет использоваться, условно говоря, под стоянку или ангар, то на этом можно закончить и перейти к выбору собственника, готового выделить участок нужной площади и наиболее интересных условий покупки. Если планируется размещение производственных помещений, строительство отапливаемого склада, размещение офисных помещений, тогда следующим этапом будет выяснение потребностей в электрической мощности, в отоплении, водоснабжении и водоотведении. За получением примерных параметров по объемам потребления можно обратиться к опыту компаний, занимающихся проектированием и строительством подобных объектов. Наиболее интересными для приобретения с точки зрения коммуникаций являются участки, выделяемые из тех самых массивов, ранее принадлежавших крупным предприятиям. Как правило, у них есть достаточный запас электричества и вода. Чаще всего, на территории уже находятся предприятия, получившие излишек мощности и организовавшие свои котельные. В таком случае, можно не беспокоиться за свет, тепло и воду, так как она готовы заключить субабонентские договора на поставку и снизить свои расходы. Также при этом существует возможность заключения прямых договоров с поставщиками услуг и подключиться через точки подключения (ТП) уже работающей организации. Если в небольшом радиусе от интересующего вас участка нет действующих предприятий и организаций, то следует выяснить, где находятся ближайшие точки подключения. В зависимости от удаленности будет варьироваться стоимость подведения коммуникаций к участку. Отсюда можем определить целесообразность приобретения данного объекта. Низкая стоимость за квадратный метр земли, чаще всего говорит о том, что коммуникаций на участке нет. Хорошо, если они проходят по границе массива. Тогда велика вероятность получить технические условия (ТУ) на присоединение к сетям. Организация - поставщик услуг говорит, что да, здесь можно получить N-ое количество киловатт и N-ный объем воды. В некоторых случаях наличие ТУ может являться достаточным условиям для приобретения участка, т.к. в дальнейшем, подведя необходимые коммуникации, можно выгодно реализовать объект. Если средства и время позволяют, стоит обратить свой взор на подобные предложения. Конечно нет смысла заниматься всем самостоятельно - это трудоемкий и длительный процесс. Существуют специализированные фирмы, готовые в минимальные сроки за разумные деньги оказать содействие в присоединении к сетям. Если вы ограничены в средствах или начать деятельность нужно незамедлительно, то рекомендуем рассматривать земельные участки с готовыми строениями. С большой долей вероятности такие объекты уже имеют или имели необходимые коммуникации. Так или иначе, новый собственник столкнется с необходимостью оформлять взаимоотношения с электрическими компаниями, водоканалом и пр. Об особенностях подключения и переподключения мы будем рассказывать дальше. Итак: если вы занимаетесь подбором участка впервые или хотите сэкономить время и нервы, то стоит обратиться к профессионалам рынка недвижимости, для которых решение многих вышеперечисленных вопросов каждодневная работа. Вам остается поставить задачу - а головную боль мы возьмем на себя.

Порядок действий для получения необходимых ресурсов

Далее мы подробнее рассмотрим , каким должен быть порядок действий для получения необходимых ресурсов. — Выделение участка требуемой площади; — Получение ТУ на электричество и получение мощности; — Получение ТУ на водоснабжение и решение вопроса водоотведения; — Получение ТУ на газ и строительство автономной газовой котельной.