Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека: Текущая ситуация и перспективы на рынке ипотечного кредитования

Опубликовано 16 марта 2012
Большинство специалистов и участников рынка недвижимости подвели итоги и смогли тщательно проанализировать не только свои результаты, но и причины изменения, которые произошли на рынке ипотечного кредитования.

Динамика цен на вторичном рынке недвижимости

За прошедший 2011 год динамика изменения среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости составила 7,47%. Если на начало 2011 года цена за квадратный метр на вторичном рынке недвижимости составляла 82 900 руб., то на момент окончания года среднерыночная цена была зафиксирована на уровне 89 100 руб. за квадратный метр.

Динамика цен на первичном рынке недвижимости

На первичном рынке в течение 2011 года также наблюдался равномерный рост цены за квадратный метр жилья, и к концу года он составил 7,58%. Средний уровень цен на новостройку поднялся с 70 500 руб. до 75 850 руб. за квадратный метр.

Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования

В 4 квартале 2011 года и по текущий момент банки один за другим интенсивно повышали ставки по ипотеке и ужесточали требования к заемщикам. Очевидно, что на это решение влияет сохранение некоторой нестабильности на финансовом рынке. Наши банки-партнеры в индивидуальных беседах все как один указывают на то, что повышение ставок ипотечного кредитования связано с их негативными ожиданиями по стоимости привлечения капитала, а никак не с какими-то макроэкономическими параметрами. То есть банки не видят дополнительных рисков, они понимают, что деньги на какое-то время станут дороже и компенсируют свои потери, увеличивая ставки по ипотеке. Часть банков-партнеров заранее уведомили нас, что они ужесточают по формальным признакам свои требования к заемщикам. В некоторых случаях мы заранее были информированы, что определенные категории заемщиков будут сознательно затягивать процедуру рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Это тоже своеобразный способ снижения рисков и сдерживания роста своего ипотечного портфеля. Таким образом, банк, не сильно ухудшая параметры своей ипотечной программы, искусственно сдерживает объем предоставляемых ипотечных кредитов. Еще одна интересная тенденция, на фоне изменения ипотечных программ и повышения ставок, банки стали предлагать различные варианты компенсации. Как, например, ВТБ-24 стал самостоятельно оплачивать оценку квартиры и отменил комиссию за выдачу кредита. Тем самым снизив дополнительные затраты самого заемщика. Банк Дельта-Кредит стал рассматривать гражданские пары. Абсолют банк совсем недавно объявил о стабильной процентной ставке вне зависимости от размера начального взноса. Это говорит о том, что банки по-прежнему продолжают конкурировать за заемщика. Они уверены в перспективах ипотечного рынка, но в то же самое время вынуждены повышать ставки из-за роста “длинных” денег, которых у нас в стране всегда не хватало. Характерный момент конца 2011 года и начала текущего года – это очереди в банках на проведение сделок по ипотеке. Некоторые банки, выдав уведомления об одобрении ипотеки на хороших условиях, сталкивались с колоссальным наплывом заемщиков. И сама инфраструктура банка, и банковские сотрудники не всегда были готовы удовлетворить желания всех клиентов. К счастью, нам, за счет партнерских соглашений с банками и хорошего контакта удавалось, добиться проведения сделки в разумные сроки.

Анализ итогов ипотечного кредитования 1 кв. 2012 года

Если анализировать итоги 1 кв. 2012 года можно смело констатировать, что повышение ставок, в отличие от предыдущих периодов не сильно сказалось на объеме ипотечных сделок и желании покупать квартиры. Более того, вопреки нашим пессимистичным ожиданиям на вторичном и первичном рынке недвижимости наметился серьезный рост.

Перспективы развития ипотечного рынка

Оценивать перспективы развития ипотечного рынка крайне сложно. Понятно, что самый главный параметр – это уровень процентной ставки по ипотеке. Текущие ставки еще более или менее воспринимаются заемщиками адекватно, и количество заключаемых сделок по покупке квартир в ипотеку подтверждает, что есть серьезный платежеспособный спрос. На наш взгляд ипотечные ставки достигли некоего пограничного уровня, превышение которого приведет к заметному снижению спроса на ипотеку. Банки между собой будут конкурировать в первую очередь не по ипотечной ставке, потому что они будут вынуждены их повышать. Конкуренция сохранится по части технологии проведения ипотечной сделки. Речь идёт о том, что банки будут стремиться снизить размер комиссии, ускорить рассмотрение заявки заемщика на одобрение ипотечного кредита или начнут вводить новые ипотечные программы и упрощать процедуры погашения ипотеки. Если говорить о том, какие ипотечные кредиты будут предоставляться, то банки точно не станут снижать размер минимального первоначального взноса. Он останется на уровне 20 – 30%. Пока нет предпосылок к ужесточению требований в части формы подтверждения доходов.

Ипотека на загородную недвижимость

Сегмент ипотечного кредитования загородной недвижимости по нашим прогнозам развиваться будет очень слабо. Так как этот вид ипотечного кредитования наиболее рискованный. Банки будут развивать сотрудничество с федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Сохранится интерес к военной ипотеке и субсидиям. Потому что порой реализовать субсидию возможно только через ипотеку. В 2012 году, как и в 2011 году банки сосредоточены на выдаче ипотеки на жилье эконом-класса. Практика показала, что когда банки сосредотачиваются на кредитовании больших проектов, на которых ведется строительство жилья эконом-класса в течение длительного времени, это дает хороший результат, как для самого застройщика, так и для самого банка.