Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Краткий обзор рынка отдельно стоящих зданий в центральных районах Санкт-Петербурга

Опубликовано 20 августа 2011
Работая над запросами клиентов по отдельно стоящим зданиям, Первому Ипотечному Агентству удалось собрать большой объем информации. Это стало причиной того, что мы решили сделать по ним развернутый обзор. Для начала внесем уточнение, что термин «отдельно стоящее здание» (или, как его принято сокращать, ОСЗ) не стоит понимать буквально. Под этим термином понимается здание целиком (то есть не этаж и не отдельная парадная), которое может вплотную примыкать к соседним постройкам. По центральным районам города это, как правило, особняки, дома исторических личностей, дома-памятники.

Цены и предложения по отдельно стоящим зданиям в центральных районах Санкт-Петербурга

Рассмотрим цены и предложения ОСЗ по центральным районам Санкт-Петербурга, а именно: Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, и часть Василеостровского. Диапазон цен квадратного метра 100 – 300 тысяч рубейл за метр.  

Почему же здания, с первого взгляда обладающие аналогичными характеристиками, имеют такой разброс в цене? Первый фактор – территориальный

Бесспорно, цены на «видовые» объекты, расположенные в историческом, «проходном» центре города, имеют цену выше, чем аналогичные предложения, проигрывающее по этим характеристикам. Например, особняк на Английской набережной с видом на Неву, расположенный в непосредственной близости от Исаакиевской площади и памятнику Медный Всадник, имеющий площадь 800 кв.м., стоит 500 миллионов рублей, это 625 тысяч за квадратный метр. А отдельно стоящее здание, также в Адмиралтейском районе, но на переулке Лодыгина, общей площадью 1001 кв.м. стоит уже 92 миллиона рублей, т.е., 91,9 тысяч рублей за квадратный метр.  

Также на ценообразование влияет статус здания – переведено оно в нежилой фонд, или нет

Например, продается здание, а по документам это – 6 квартир (то есть на момент продажи имеет статус жилого фонда). Вопрос перевода здания в нежилой фонд требует дополнительных затрат, как материальных, так и временных. Если покупка ОСЗ спонсируется крупной организацией или государственной структурой, покупка не переведенного здания могут быть в принципе исключены, даже при более низкой цене и всех возможностях по переводу в нежилой фонд. Так здание на набережной реки Мойки общей площадью 1000 кв.м. стоит 150 миллионов рублей (150 тысяч за «квадрат»), в котором начата реконструкция: реконструированы перекрытия, заменены окна, перенесен тепловой узел, снесены ненесущие перегородки (квартирные), все коммуникации подключены. Но по документам оно – 7 квартир и 1 нежилое помещение (мансарда). Сравним предложение с особняком на ул. Некрасова той же площади, но с оформленными документами – он стоит уже 300 миллионов рублей.  

Значимым фактором для формирования цены выступает реконструкция, капитальный ремонт здания

В центре в основном дома постройки 19 – начала 20 веков, а значит с высокой степенью износа. Но реконструированные здания уже можно рассматривать как эксклюзивные предложения, так как мы получаем плюсы новых построек, сохраняя преимущество территориального фактора. Здание, в котором проведен капитальный ремонт так же имеет свою ценность, в нем, скорее всего, заменены деревянные перекрытия на железобетонные, коммуникации. Есть в продаже варианты особняков, где реконструкция производилась группой Русского Музея с сохранением всех исторических элементов отделки. Посещение таких зданий завораживает. Так же, современный мир сложно представить без автомобиля. Здесь «выигрывают» здания, имеющие в собственности земельный участок, на котором возможно организовать собственную парковку, без которой невозможно представить современный бизнес-центр или офисное здание.  

Для примера приведем краткие описания нескольких зданий, продающихся в нашем городе

Для удобства и корректности сравнения их площадь ограничена, так как не разумно сравнивать цену квадратного метра 500- метрового здания и ОСЗ, имеющего 9500 квадратных метров. 20110820234417

Выбор объектов зависит, конечно, от индивидуальных потребностей

Если не важен такой критерий, как проходимость, то можно рассмотреть объекты немного удаленные от центра. Эти здания могут иметь более представительскую территорию, например, свою организованную парковку или парковую зону. Пример такого особняка тоже имеется в нашем городе и расположен на пересечении Ланского шоссе и самого начала проспекта Энгельса. Общая площадь здания 1260 кв.м., при здании участок (25 соток) в собственности. Особняк Дача Ланских расположен в парке на берегу озера. Три этажа плюс подвальное помещение. Индивидуальная система отопления и горячего водоснабжения; электричество 50 кВт. Обособленная территория, рядом парк – часть его можно будет взять в аренду. Удобное расположение, близость к центру. Расположение в парковой зоне обеспечивает изолированность от транспортных потоков, и городской суеты. Цена этого ОСЗ составляет 220 миллионов рублей. Объектов на рынке множество. Исходя из конкретных потребностей приобретателя, учитывая все параметры, можно выделить отдельно стоящие здания, удовлетворяющие всем вашим требованиям.