Итоги строительного рынка Санкт-Петербурга 1 квартала 2017 года

По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга за первый квартал 2017 года введено в эксплуатацию 1,27 млн кв. м. жилья, что на 23,4% выше показателя аналогичного периода 2016 года, когда было введено 0,97 млн кв. м.

По Петербургу позитивная динамика в отличие от показателей в целом по России. По данным Росстата спад объемов ввода жилья по РФ за первый квартал 2017 года достиг 14,8%.

Изменение общей динамики по России показывает, что в целом в строительной отрасли ситуация развивается не самым лучшим образом. Мы склонны считать, что общий спад обусловлен в первую очередь прекращением действия ипотеки с господдержкой. Начали сказываться кризисные явления прошлых лет – поскольку строительная отрасль инерционная, от запуска проекта до сдачи жилья в среднем проходит 2-3 года. Безусловно, строительный рынок отражает те изменения, которые происходили последние пару лет.

После отмены господдержки на ипотеку в первое время с рынка ушли крайне привлекательные низкие ставки на приобретение первичной недвижимости. Далее Сбербанк в конце февраля заявил о снижении ипотечной ставки на новостройки и за ним потянулись все остальные ведущие банки. Как мы и предполагали, отмена господдержки не повлияла существенно на увеличение ставок, они в конечном итоге пришли к тем же показателям, но очевидно, что на рынок это все-таки повлияло. Был определенный период, когда не было низких ставок. Системное субсидирование ставок за последние два года практически вымыло весь платежеспособный потенциальный спрос. Сейчас период накапливания отложенного спроса, когда ставка крайне интересна, но при этом за последние два года застройщики собрали максимально возможное количество потенциальных покупателей. В целом экономическая ситуация в стране не способствует пока росту спроса со стороны покупателей. Эти цифры отразились у крупнейших публичных игроков строительного рынка Петербурга:

• За первый квартал 2017 года продажи Etalon Group в сократились на 20,3% в денежном эквиваленте и на 16% по проданным квадратным метрам в сравнении с аналогичным периодом 2016 года.
• Показатели «Группы ЛСР»: за 1й квартал по Петербургу на 35% меньше продаваемых площадей по сравнению с 2016 годом, снижение продаж на 31% в денежном эквиваленте.

В целом по России произошел спад. Определенный рост по Петербургу по объемам сдачи. Это показатель того, что строительный рынок жилья крайне инертен. Важно смотреть на реальный платежеспособный спрос, который диктует нынешние условия, показывает насколько удается застройщикам финансировать текущие открытые проекты и очень серьезно влияет на их активность при запуске новых строительных проектов.

Застройщики должны быть готовы к определенному снижению уровня спроса относительно 2016 года. Первый квартал текущего года достаточно показателен в этом отношении, и застройщики будут регулировать объемы новых запускаемых проектов в соответствии с текущим уровнем спроса. Вероятнее всего, по Петербургу в ближайшее время мы так же увидим снижение количества вводимых объектов. В силу того, что за 2015-16 годы главной задачей для застройщиков было не запустить новые перспективные проекты, не покупать пятна под застройку, а сделать так, чтобы достроить, выполнить взятые на себя обязательства и соответственно отсрочить запуск в продажу уже ранее анонсированные проекты.

Снижение общего уровня спроса порядка 30% уже произошло, на рынке мы не видим предпосылок, для того чтобы эта динамика изменилась. Через некоторое время динамика объемов жилья потянется за динамикой спроса.

Ценовая конкуренция на квартиры растет – это связано с тем, что застройщикам необходимо, выполняя свои обязательства перед дольщиками, завершать проекты, при этом текущий платежеспособный спрос падает. Снижать цены на квартиры застройщики физически не могут – инфляционная составляющая в себестоимости строительства очень высока.

Крайне неблагоприятные факторы:

• это усиление административных барьеров, влияющих на затраты и сроки ввода в продажу новых проектов;
• продолжение неопределенности с компенсационным фондом и со страхованием рисков застройщиков.
• введение в Петербурге новых региональных норм и правил, которые опять же приводят к необходимости пересогласовывать проекты в соответствии с новыми градостроительными нормами.

Так же следует отметить дороговизну капитала. Банки не готовы по низким ставкам кредитовать застройщиков на длительный срок, тем более понимая ситуацию в отрасли, банки не будут проявлять повышенной активности при кредитовании застройщиков. Наш опыт работы с привлечением проектного финансирования застройщикам показывает, что общие базовые требования банков при кредитовании таковы, что если застройщик соответствует всем требованиям банка для получения аккредитации, неизвестно насколько ему это необходимо.

Кредитные средства на финансирование проекта нужны в той ситуации, когда застройщику необходима дополнительная поддержка, особенно на первых этапах строительства. Когда проект стартовал, пройдены нулевые циклы работ, продажи идут более успешно, кредитные средства постепенно можно замещать средствами дольщиков.

Один из негативных факторов для застройщиков – регулярные выплаты неустоек и штрафных санкций дольщикам в связи с задержкой сроков сдачи объектов, указанных в ДДУ в соответствии с 214 ФЗ. Судиться по качеству передаваемой квартиры очень сложно, но по срокам – стандартная практика. У застройщиков безвыходная позиция, они не могут доказать в суде, что задержка сроков произошла по независящей от них причине. Как результат – системные решения судов, застройщик вынужден выплачивать порядка 10-15% от суммы договора долевого участия, за просрочку сдачи проекта.

Безусловно, это не нормально, когда застройщик имеет просрочку по сроку сдачи, но когда у дольщиков есть системная и гарантированная возможность пользоваться такой ситуацией, требуя дополнительной компенсации, которая полностью съедает маржу среднестатистического проекта эконом класса. У отрасли появляются дополнительные затраты, а следовательно риски.