Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Кредит на коммерческую недвижимость

Опубликовано 28 марта 2017

При стабилизации ситуации в экономике явно активизировался спрос на приобретение коммерческой недвижимости, причем как в строящихся объектах, так и в уже готовых.

Среднестатистический покупатель, как правило предприниматель либо топ-менеджер, склонен инвестировать свои средства в доходные коммерческие объекты, особенно, если сумма инвестиций составляет 10 – 20 млн рублей. Покупка квартир для инвестиций такой денежной суммы проигрывает по нескольким причинам: срок окупаемости жилья около 13-15 лет, технически сложно управлять несколькими объектами, высоко вероятность частой смены арендаторов и т.д.

Другие способы инвестирования в виде фондового рынка, валюты, драгметаллов, депозитов, – не дают того сочетания надежности и доходности, которую в состоянии обеспечить недвижимость. Вполне логично, что спрос, при попытке создать свой собственный пенсионный фонд, накопления и просто диверсифицировать вложения, сосредотачивается именно на коммерческой недвижимости, и в первую очередь это стрит ритейл. Преимущественно, по нашей рекомендации клиенты приобретают этот тип объектов. В силу того, что офисные помещения, складские, земельные участки, и прочие специфические объекты более сложно сдавать в аренду, ими технически тяжелее управлять, и при их приобретении возникает намного больше риска по сравнению со стрит ритейлом.

Реноме стрит ритейла поддержано всеми прошлыми кризисными годами, когда на рынке происходило снижение и цен на недвижимость в рублевом выражении, и уровня спроса, в стрит ритейле если и наблюдалось снижение цены, не вылетали системно арендаторы. Кризисные годы 2008-2009, 2014-2015 были ознаменованы для стрит ритейла интенсивной сменой арендаторов. Если снижение дохода и было, то не существенное, не доводящее до вынужденной продажи объекта.

Нередки ситуации, когда денег на полную оплату объекта не хватает, на руках есть сумма порядка 5-10 миллионов, а рекомендуемая цена объектов 15-20 миллионов. В пределах этой суммы чуть меньше конкуренция, чем до 10 миллионов, более того качественные коммерческие помещения, пригодные под системную сдачу, до 10 миллионов очень тяжело найти, на них крайне высокая конкуренция, соответственно очень высокая цена за квадрат и относительно невысокая окупаемость.

Какие сейчас есть механизмы для того, чтобы приобрести объект коммерческой недвижимости и начать его сдавать, не имея на момент приобретения полной необходимой суммы средств.

Три стандартных способа приобретения:

  • Рассрочка;
  • Лизинг;
  • Ипотека от банка.

Рассрочку следует рассматривать только при приобретении объекта от застройщика. На этапе строительства предоставляется рассрочка по коммерческим объектам на срок до момента сдачи дома, в крайних случаях срок может быть продлен до года после сдачи объекта в эксплуатацию.

Варианты рассрочки очень индивидуальны в зависимости от застройщика и конкретного объекта недвижимости.

Всегда следует помнить, что рассрочка по срокам уступает ипотечному кредиту, в более сжатые сроки необходимо проплатить полную стоимость объекта. Это приводит к очень высоким ежемесячным платежам, которые никак не сопоставимы с арендным доходом от объекта. На рассрочку клиенты идут, если есть какие-то дополнительные источники доходов, которые в короткий период времени позволят перекрыть расходы от приобретения помещения.

Стоимость рассрочки достаточно высока. Застройщики предлагают варианты по рассрочке, при которых зачастую идет удорожание всего объекта целиком, вне зависимости от темпа погашения рассрочки, есть помесячные или поквартальные платежи. Стоимость объекта для покупки в рассрочку обычно выше базовой цены на 15-20%.

На рынке недвижимости может встретиться предложение рассрочки от собственника объекта. Данная схема не интересна с точки зрения инвестирования – если владелец предлагает рассрочку, есть вероятность, что цена на объект завышена.

Второй, набирающий популярность способ приобретения - лизинг.

Лизинг от прямого кредита отличается несущественно. Механизм лизинга: есть посредник между банком и конечным собственником объекта – лизинговая компания, которая привлекает банковский капитал для выкупа объекта и потом передает его в пользование лизингополучателю.

Стоимость капитала в таких схемах чуть выше стоимости кредитования, сопоставима с рассрочкой.

По лизингу есть очень существенные ограничения. Под лизинговые сделки, к сожалению, в силу схемы налогообложения, подходят только объекты, которые продаются от юридического лица. Поскольку лизинговые платежи облагаются НДС, в любом случае покупка через лизинг объекта у владельца, не являющегося плательщиком НДС, автоматически приводит к удорожанию объекта на стоимость НДС.

Особенность лизинговых сделок заключается в том, что сама по себе стоимость капитала определяется не ценой капитала, а так называем удорожанием на объект – некий аналог рассрочки. Лизингополучатель заключает договор, в рамках которого указывается не стоимость заемного капитала, а сумма удорожания на весь объект, лизинговая стоимость.

Преимущество лизинга в том, что платеж можно включать в затраты по НДС, предъявлять к возмещению. Поскольку объект может находиться на балансе лизинговой компании, они более лояльны и быстры с точки зрения различных схем приобретения объекта, по сравнению с банками.

В развитой экономике это качественная альтернатива кредитования на покупку коммерческой недвижимости.

Использование ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости

Важно разделять коммерческую ипотеку на строящиеся объекты и готовые объекты. Кредитование на покупку новостроек более сложно, не распространено, малое количество банков предлагает данную услугу.

ПредложениеМинимальный первоначальный взноссрок (лет)Мин и Макс сумма, тыс. руб.Возраст (лет)Ставка, % годовых
Банк 120% - 40%5-101000-1500021-6517,0-23,5
Банк 240 до 70%1-10500-1000018-7016,0
Банк 330-35%1-15500-2000018-6514,25 - 15,25
Банк 430%1-25500-2500020-6516,75 - 17,25

*есть ряд ограничений и существенных условий, которые необходимо уточнять у брокера ГК ПИА-Недвижимость.

Минимальный размер ставки, на которую можно рассчитывать – 13,5% годовых. Специфика коммерческой ипотеки в том, что это нетиповой для банков продукт, в отличие от жилищной ипотеки. Это кредит на развитие бизнеса, ему характерны риски, связанные с ведением бизнеса, а не с личным потреблением.

Коммерческий объект - это нетиповой объект, требующий абсолютно всегда индивидуального подхода. Малейшее изменение внешних параметров – расположение в локации относительно других объектов, удаленность пешеходных троп, объемы электроэнергии, наличие/отсутствие витринных окон и т.д., - может привести к существенному изменению стоимости нежилого объекта. Поэтому каждое коммерческое помещение уникально, оценить его достаточно сложно.

По сравнению с ипотекой на жилье кредитование коммерции предлагается меньшим количеством банков, по более высокой процентной ставке, и с меньшим сроком кредитования. Хотя можно найти варианты и со сроком кредитования до 25 лет, но более распространены предложения на 5-10 лет.

Идеальная цель любого инвестора – добиться, чтобы ипотечные платежи были сопоставимы или ниже арендного дохода объекта. Средняя доходность коммерческого помещения, приемлемая для инвестора, - 10% годовых. Стоимость привлеченного капитала составляет – 13,5-18%. Соответственно при первоначальном взносе около 45% от стоимости объекта можно рассчитывать, что арендная ставка будет сопоставима с ипотечными платежами. При закрытии ипотечного кредита у инвестора остается в собственности коммерческое помещение, которое будет продолжать приносить доход.