Центробанк выявил рискованную схему продажи квартир
Центробанк выявил очередную рискованную схему реализации недвижимости. Речь идет о продаже квартир по договору переуступки путем занижения первоначальной стоимости продажи объекта. Регулятор постарается запретить этот механизм.
Схема выглядит следующим образом: девелопер заключает договор переуступки и продает квартиру аффилированному лицу, после чего идет следующая сделка — уже по максимальной стоимости объекта.
Основная сумма договора, по которой первоначально был заключен договор долевого участия, возвращается в безналичной форме. А остальная часть вообще неучтенным образом поступает на счет той компании, которая переуступала, и оседает в этом виде.
Аккредитивы в этом механизме также используются, но далеко не всегда. Центробанк будет принимать всевозможные действия по запрету данной схемы, поскольку она выглядит очень рискованной.
В случае со специальным умышленным занижением стоимости договора резко снижаются гарантии защиты конечного покупателя, особенно если эта схема системно реализовывалась. При этом профильные специалисты считают, что этот механизм легален.
Справедливости ради отмечу, что аккредитивы тут просто под горячую руку попали. Можно же и раскрыть аккредитив а потом продавать переуступку по реальной стоимости, оставляя на аффилированой компании разницу.
С точки зрения ЦБ, размещение денег на аккредитиве — это дополнительные риски. Причем для регулятора не важно, переходит ли в дальнейшем аккредитив в эскроу или в переуступку по повышенной стоимости. Он эти схемы объединяет. А вот для застройщиков они отличаются.
В первом случае банк держит ипотечные средства какое-то время на аккредитиве, а потом переводит на эскроу-счет. Это вполне легальный и едва ли не единственный способ для банков хоть как-то повысить маржинальность льготной ипотеки без комиссионных. Напрямую такая схема не запрещена. Крупнейшие банки с госкапиталом выбрали иной маршрут — введение комиссии, которая берется либо с застройщика, либо с дольщика, но в любом случае приводит к ухудшению финансовой модели.
Аккредитив: уже одобренный кредит фондируется за счет государства. Но деньги не сразу направляются на эскроу-счет, а на какой-то срок размещаются на аккредитиве, и банк на них (как на источнике фондирования) может немного зарабатывать. Эта схема вроде бы должна вызывать меньше тревоги. Но ЦБ найдет способ и ее запретить.
Вторая история — продажа через переуступку, с занижением первоначальной стоимости объекта — куда боле опасная и токсичная. Застройщику, конечно, выгодно получать деньги не на эскроу-счет, а в «живом» виде. Переход на проектное финансирование как раз и привел к тому, что деньги дольщиков замораживаются на весь период строительства - для крупного объекта это может быть и три-четыре года. Застройщики вынуждены работать исключительно на кредитные средства. И только после сдачи объекта и закрытия эскроу-четов средства высвобождаются. Гасится кредит (проектное финансирование), остатки поступают в виде прибыли.
Поэтому некоторые продвинутые застройщики заключают договор ДДУ, по минимальной стоимости, с аффилированной компанией. Деньги размещаются на аккредитиве; сделка идет на регистрацию; затем заключается сделка по переуступке квартиры конечному покупателю, происходит новая регистрация, с оплатой части стоимости по аккредитиву и «дельты», которая оседает у аффилированной компании. Это уже чистый «схематоз».
Одно дело — если кредит пролежал на аккредитиве 3-4 месяца, вряд ли банк за это время разорится. А вот в случае с умышленным занижением стоимости по договору резко снижается защиты сделки и гарантии.
Вторая история — явно не частая, но характерная. Конечно, ЦБ будет предпринимать меры, вплоть до буквального запрета. Особенно по второй схеме.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и ЦИАН-Журнала
