Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н и 222Н

Банкиры подбирают остатки

Опубликовано 05 декабря 2014
Граждане исправно платят по ипотечным кредитам, просроченная задолженность вроде не растет. Однако рынок полон тревожных ожиданий. Госбанки демонстрируют осторож­ный оптимизм. Частные допускают резкое снижение объемов ипотеки в 2015-м и всерьез задумываются о снижении рисков. Чтобы прояснить тревожные ожидания, издательский центр «Недвижимость Петербурга» включил дискуссию «Политика отечественных банков» в еже­годную конференцию для про­фессионалов рынка. В 2014 году спрос на ипотеку достиг небывалых вершин. Пер­вая волна девальвации рубля (в феврале —апреле) заставила многих закрыть депозиты и вло­жить деньги в недвижимость, добирая кредитами недостающие суммы. Объем жилищных займов, выданных в первом полугодии в Петербурге, по оценкам Перво­го ипотечного агентства, достиг 51 млрд руб. Летом экспертам казалось, что платежеспособный спрос на но­востройки исчерпан и обычного осеннего оживления ожидать не стоит. Оказалось, что деньги у населения еще есть. По мнению генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, по итогам года выдача ипотечных ссуд в Петер­бурге превысит 100 млрд руб.
«Макроэкономическая ситуация спровоцировала даже тех, кто и не думал о покупке недвижимос­ти в ближайшие годы. А ипотека позволила им войти в рынок. Скоро можно будет говорить об ипотечной игле, на которой мы сидим», — отметил г-н Ельцов.

В шаге от обвала

В октябре обращения за ипо­течными кредитами сократились, по некоторым оценкам, на 25%. При этом число одобренных заявок и проведенных сделок не снизилось. Представители Се­веро-Западного банка Сбербанка России и ВТБ24 утверждают: люди стали осторожнее, более тщательно взвешивают свои возможности. Тем не менее, считает Максим Ельцов, давление на первичный рынок в ближайшее время будет связано с ослаблением экономики и падением доходов населения, с повышением ставки по ипотеч­ным займам, а также с тем, что у многих застройщиков по ипо­теке приобретают уже больше 60% квартир. Особенно у тех, кто строит эконом-класс за КАД, в Ленобласти. Их дольщики покупают жилье на последние деньги и пер­выми страдают от экономических потрясений. Еще один негативный фак­тор — возможное снижение цены на недвижимость. Пока рынок спасает близкая к дефолту ситуа­ция с курсом рубля. Но эксперты не исключают, что на рынке может запуститься самовозобновляю­щийся механизм падения, как в США в 2007 — 2008 годах, когда снижение цены на недвижимость само по себе провоцировало отказ от ее приобретения — в надежде, что она подешевеет еще больше. Российский рынок помнит 2009-й, когда жилье упало в цене на 30%, и 1998-й, когда провал до­стиг 60%. Но в 2015-м, по мнению генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, такое возможно только при мощном со­циально-экономическом кризисе, если девальвация рубля оконча­тельно выйдет из-под контроля ЦБ РФ.
«Если начнется паника, если уровень жизни упадет в несколько раз, тогда те, кто не сможет под­держивать привычный уровень потребления в своих семьях, на­чнут выставлять инвестиционные квартиры на продажу, — считает он. — А спрос снизится в разы. И тогда рынок качнется, жилье подешевеет на 20%».
«Возможное падение цен банк закладывает в требование к пер­воначальному взносу, — отмечает Антон Кириков, управляющий фи­лиалом «Северо-Западный» банка «Российский Кредит». —Если ипо­тека выдана при 10 — 15%-м взносе, значит, в эти 10—15% банк и оце­нивает риск невозврата. При них ипотечный кредитный портфель банка останется обеспеченным. Если кредит дают лишь при 35%- м взносе, значит, банк оценивает возможное падение цен в эти 35%».

Длинных нет

Рынок могло бы поддержать проектное финансирование за­стройщиков.
«Снижение спроса не обяза­тельно ведет к падению цены, — считает Марк Лернер. — Деве­лоперы находятся в иной ситу­ации, чем в 2008 — 2009 годах. Тогда строили преимущественно на средства от продаж. Когда их не было, стройки вставали. Начи­нался демпинг. Сейчас 50 — 70% жилых проектов реализуются с проектным финансированием. И нет необходимости в демпинге. При нормальном развитии ситуа­ции цены удержатся на текущем уровне. А банки не заинтересо­ваны душить крупного заемщика из-за локальных проблем».
Правда, сейчас большинс­тво крупных банков, таких как Сбербанк и «Санкт-Петербург», как раз притормозили выдачу кредитов застройщикам. Многие девелоперы, уже имея на руках разрешение на строительство, приостанавливают проекты — до получения займа. Но это даже неплохо, поскольку большого спроса на объекты не предви­дится.
«Длинных денег сейчас нет, — уточняет Антон Кириков. — А проектное финансирование не подразумевает иного залого­вого обеспечения, кроме самого проекта, который трудно будет реализовать, если застройщик обанкротится. Кроме того, ЦБ ужесточает условия для банков, заставляя создавать серьезное резервирование по необеспе­ченным займам. Беззалоговое кредитование создает давление на капитал».

Минус бюджетники

Вторая надежда — на гос- программы. В 2009-м, напоминает Максим Ельцов, господдержка жилищного строительства через ВЭБ удержала рынок. Сейчас государство может поддержать ипотеку, печатая деньги и рас­пределяя через госбанки.
«Надеюсь, выбирая между лавинообразным падением цен на недвижимость в рублях и га­лопирующей инфляцией, прави­тельство сделает ставку на инф­ляцию», — говорит г-н Ельцов.
Если госбанки устоят перед искушением заняться спеку­ляциями на валютном рынке и действительно направят деньги на ипотеку, их доля на этом рын­ке вырастет с сегодняшних 80% до 90%. Сбербанк и ВТБ24 дают самые оптимистичные прогнозы на 2015-й. Они исходят из того, что как инструменту для сбе­режений рынку недвижимости в России альтернативы нет.
«На бурный рост не рассчи­тываем, но некоторый все же будет, — говорит Т атьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ24. — Квартиры все равно строят и бу­дут приобретать для инвестиций, сбережения или для жизни. А без ипотеки это невозможно».
При этом ставки ведущих банков уже выросли на 1,5 — 2%. Они стали реже выдавать займы под минимальный взнос. Мелкие и средние банки откровенно готовятся к сжатию ипотечного рынка.
«Чтобы сохранить клиентский пул, мы уходим в непривычные сегменты: финансируем приобре­тение в ипотеку гаражей, участков с коммуникациями, — сообщает Наталья Коханенко, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ОАО «АИКБ «Татфонд­банк». — Чек,конечно, не астро­номический. Но это позволяет меньше зависеть от политики и макроэкономики. И конечно, внимательнее относимся к обес­печению».

Сюрприз от законодателя

Проекты, реализуемые по схе­ме ЖСК, испытают дополни­тельное давление. С 1 сентября 2014-го действуют поправки в ст. 358.15 ГК РФ, в соответствии с которыми пай в ЖСК больше не сможет служить предметом залога для банков.
«В Кодексе говорится, что залог долей участия в иных юридических лицах, чем ООО и акционерное общество, не до­пускается, — поясняет Дмитрий Некрестьянов, партнер юриди­ческой фирмы «Качкин и Парт­неры». — Можно предположить, что законодатель не имел в виду ЖСК, но слабая юридическая техника создала реальную про­блему. Все попытки проанали­зировать закон не позволяют однозначно решить, можно ли брать в залог пай с учетом но­вого требования. Видимо, ответ должен дать суд. Правда, в за­коне о содействии жилищному строительству есть типовой устав ЖСК, в котором сказано, что залог пая возможен. Там же написано, как происходит об­ращение взыскания в случае просроченной задолженности: уступкой пая иному физичес­кому лицу. А если иного лица не нашлось, тогда кооператив выкупает пай. Но не сказано, как определяется его стоимость, нет упоминания о процедуре торгов. Понятно, что типовая форма ус­тава не может порождать новую норму закона. А с изменением Гражданского кодекса вопросов к ней возникает еще больше. Мы провели небольшой опрос среди наших клиентов и убедились, что абсолютное большинство банков выдает ипотеку под залог будущей квартиры, который оформляется одновременно с ее госрегистрацией. До этого действует поручительство, что, по-моему, только увеличивает риски банка».
«С 1 сентября этого года все виды кредитования по ЖСК до оформления права собствен­ности на квартиры возможны лишь под залог другой квартиры или поручительство третьего лица — в зависимости от суммы кредита, — говорит Екатерина Первушина, менеджер по ра­боте с ключевыми партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России». — Ставки и условия те же, что и по обыч­ной ипотеке. Это существенно сужает круг заехмщиков, сделок с поручительством у нас крайне мало, но это требование цент­рального аппарата банка».
«Мы отказались от кредито­вания ЖСК, — комментирует Антон Кириков. — ЦБ требует серьезного резервирования для фактически необеспеченных сделок, а его может позволить себе далеко не каждый банк».