Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Банкиры подбирают остатки

Опубликовано 05 декабря 2014
Граждане исправно платят по ипотечным кредитам, просроченная задолженность вроде не растет. Однако рынок полон тревожных ожиданий. Госбанки демонстрируют осторож­ный оптимизм. Частные допускают резкое снижение объемов ипотеки в 2015-м и всерьез задумываются о снижении рисков. Чтобы прояснить тревожные ожидания, издательский центр «Недвижимость Петербурга» включил дискуссию «Политика отечественных банков» в еже­годную конференцию для про­фессионалов рынка. В 2014 году спрос на ипотеку достиг небывалых вершин. Пер­вая волна девальвации рубля (в феврале —апреле) заставила многих закрыть депозиты и вло­жить деньги в недвижимость, добирая кредитами недостающие суммы. Объем жилищных займов, выданных в первом полугодии в Петербурге, по оценкам Перво­го ипотечного агентства, достиг 51 млрд руб. Летом экспертам казалось, что платежеспособный спрос на но­востройки исчерпан и обычного осеннего оживления ожидать не стоит. Оказалось, что деньги у населения еще есть. По мнению генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, по итогам года выдача ипотечных ссуд в Петер­бурге превысит 100 млрд руб.
«Макроэкономическая ситуация спровоцировала даже тех, кто и не думал о покупке недвижимос­ти в ближайшие годы. А ипотека позволила им войти в рынок. Скоро можно будет говорить об ипотечной игле, на которой мы сидим», — отметил г-н Ельцов.

В шаге от обвала

В октябре обращения за ипо­течными кредитами сократились, по некоторым оценкам, на 25%. При этом число одобренных заявок и проведенных сделок не снизилось. Представители Се­веро-Западного банка Сбербанка России и ВТБ24 утверждают: люди стали осторожнее, более тщательно взвешивают свои возможности. Тем не менее, считает Максим Ельцов, давление на первичный рынок в ближайшее время будет связано с ослаблением экономики и падением доходов населения, с повышением ставки по ипотеч­ным займам, а также с тем, что у многих застройщиков по ипо­теке приобретают уже больше 60% квартир. Особенно у тех, кто строит эконом-класс за КАД, в Ленобласти. Их дольщики покупают жилье на последние деньги и пер­выми страдают от экономических потрясений. Еще один негативный фак­тор — возможное снижение цены на недвижимость. Пока рынок спасает близкая к дефолту ситуа­ция с курсом рубля. Но эксперты не исключают, что на рынке может запуститься самовозобновляю­щийся механизм падения, как в США в 2007 — 2008 годах, когда снижение цены на недвижимость само по себе провоцировало отказ от ее приобретения — в надежде, что она подешевеет еще больше. Российский рынок помнит 2009-й, когда жилье упало в цене на 30%, и 1998-й, когда провал до­стиг 60%. Но в 2015-м, по мнению генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, такое возможно только при мощном со­циально-экономическом кризисе, если девальвация рубля оконча­тельно выйдет из-под контроля ЦБ РФ.
«Если начнется паника, если уровень жизни упадет в несколько раз, тогда те, кто не сможет под­держивать привычный уровень потребления в своих семьях, на­чнут выставлять инвестиционные квартиры на продажу, — считает он. — А спрос снизится в разы. И тогда рынок качнется, жилье подешевеет на 20%».
«Возможное падение цен банк закладывает в требование к пер­воначальному взносу, — отмечает Антон Кириков, управляющий фи­лиалом «Северо-Западный» банка «Российский Кредит». —Если ипо­тека выдана при 10 — 15%-м взносе, значит, в эти 10—15% банк и оце­нивает риск невозврата. При них ипотечный кредитный портфель банка останется обеспеченным. Если кредит дают лишь при 35%- м взносе, значит, банк оценивает возможное падение цен в эти 35%».

Длинных нет

Рынок могло бы поддержать проектное финансирование за­стройщиков.
«Снижение спроса не обяза­тельно ведет к падению цены, — считает Марк Лернер. — Деве­лоперы находятся в иной ситу­ации, чем в 2008 — 2009 годах. Тогда строили преимущественно на средства от продаж. Когда их не было, стройки вставали. Начи­нался демпинг. Сейчас 50 — 70% жилых проектов реализуются с проектным финансированием. И нет необходимости в демпинге. При нормальном развитии ситуа­ции цены удержатся на текущем уровне. А банки не заинтересо­ваны душить крупного заемщика из-за локальных проблем».
Правда, сейчас большинс­тво крупных банков, таких как Сбербанк и «Санкт-Петербург», как раз притормозили выдачу кредитов застройщикам. Многие девелоперы, уже имея на руках разрешение на строительство, приостанавливают проекты — до получения займа. Но это даже неплохо, поскольку большого спроса на объекты не предви­дится.
«Длинных денег сейчас нет, — уточняет Антон Кириков. — А проектное финансирование не подразумевает иного залого­вого обеспечения, кроме самого проекта, который трудно будет реализовать, если застройщик обанкротится. Кроме того, ЦБ ужесточает условия для банков, заставляя создавать серьезное резервирование по необеспе­ченным займам. Беззалоговое кредитование создает давление на капитал».

Минус бюджетники

Вторая надежда — на гос- программы. В 2009-м, напоминает Максим Ельцов, господдержка жилищного строительства через ВЭБ удержала рынок. Сейчас государство может поддержать ипотеку, печатая деньги и рас­пределяя через госбанки.
«Надеюсь, выбирая между лавинообразным падением цен на недвижимость в рублях и га­лопирующей инфляцией, прави­тельство сделает ставку на инф­ляцию», — говорит г-н Ельцов.
Если госбанки устоят перед искушением заняться спеку­ляциями на валютном рынке и действительно направят деньги на ипотеку, их доля на этом рын­ке вырастет с сегодняшних 80% до 90%. Сбербанк и ВТБ24 дают самые оптимистичные прогнозы на 2015-й. Они исходят из того, что как инструменту для сбе­режений рынку недвижимости в России альтернативы нет.
«На бурный рост не рассчи­тываем, но некоторый все же будет, — говорит Т атьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ24. — Квартиры все равно строят и бу­дут приобретать для инвестиций, сбережения или для жизни. А без ипотеки это невозможно».
При этом ставки ведущих банков уже выросли на 1,5 — 2%. Они стали реже выдавать займы под минимальный взнос. Мелкие и средние банки откровенно готовятся к сжатию ипотечного рынка.
«Чтобы сохранить клиентский пул, мы уходим в непривычные сегменты: финансируем приобре­тение в ипотеку гаражей, участков с коммуникациями, — сообщает Наталья Коханенко, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ОАО «АИКБ «Татфонд­банк». — Чек,конечно, не астро­номический. Но это позволяет меньше зависеть от политики и макроэкономики. И конечно, внимательнее относимся к обес­печению».

Сюрприз от законодателя

Проекты, реализуемые по схе­ме ЖСК, испытают дополни­тельное давление. С 1 сентября 2014-го действуют поправки в ст. 358.15 ГК РФ, в соответствии с которыми пай в ЖСК больше не сможет служить предметом залога для банков.
«В Кодексе говорится, что залог долей участия в иных юридических лицах, чем ООО и акционерное общество, не до­пускается, — поясняет Дмитрий Некрестьянов, партнер юриди­ческой фирмы «Качкин и Парт­неры». — Можно предположить, что законодатель не имел в виду ЖСК, но слабая юридическая техника создала реальную про­блему. Все попытки проанали­зировать закон не позволяют однозначно решить, можно ли брать в залог пай с учетом но­вого требования. Видимо, ответ должен дать суд. Правда, в за­коне о содействии жилищному строительству есть типовой устав ЖСК, в котором сказано, что залог пая возможен. Там же написано, как происходит об­ращение взыскания в случае просроченной задолженности: уступкой пая иному физичес­кому лицу. А если иного лица не нашлось, тогда кооператив выкупает пай. Но не сказано, как определяется его стоимость, нет упоминания о процедуре торгов. Понятно, что типовая форма ус­тава не может порождать новую норму закона. А с изменением Гражданского кодекса вопросов к ней возникает еще больше. Мы провели небольшой опрос среди наших клиентов и убедились, что абсолютное большинство банков выдает ипотеку под залог будущей квартиры, который оформляется одновременно с ее госрегистрацией. До этого действует поручительство, что, по-моему, только увеличивает риски банка».
«С 1 сентября этого года все виды кредитования по ЖСК до оформления права собствен­ности на квартиры возможны лишь под залог другой квартиры или поручительство третьего лица — в зависимости от суммы кредита, — говорит Екатерина Первушина, менеджер по ра­боте с ключевыми партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России». — Ставки и условия те же, что и по обыч­ной ипотеке. Это существенно сужает круг заехмщиков, сделок с поручительством у нас крайне мало, но это требование цент­рального аппарата банка».
«Мы отказались от кредито­вания ЖСК, — комментирует Антон Кириков. — ЦБ требует серьезного резервирования для фактически необеспеченных сделок, а его может позволить себе далеко не каждый банк».