Тенденции и перспективы на строительном рынке Санкт-Петербурга

По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга за 2016 год, по состоянию на 01.01.2017г., в Петербурге было введено в эксплуатацию 3 116 297 кв. м. жилья, что на 2,82% превышает показатели 2015 года, когда было введено 3 030 732 кв. м. Объемы ввода в 2016 году на 7,5% превысили плановые показатели на этот год. Лидером по введённому жилью является Красносельский район, где было построено общей площадью 602 212,4 кв.м. За ним следует Приморский район: построено 435 671,7 кв. м. Третье место занимает Московский район – введено 34 дома на 5 745 квартир общей площадью 321 892,3 кв. м. Показатели по Ленинградской области: ввод в действие жилых домов за 2016 год составил 2171,7 тыс. кв.м., что на 6,5% меньше, чем в прошлом, 2015 году. На основании данных Комитета по строительству Санкт-Петербурга можно проследить тенденции на строительном рынке по объемам ввода жилья в период с 2008 по 2016 год.

Вопреки общепризнанному мнению, что на строительном рынке наблюдается кризисное явление, в целом отрасль чувствует себя достаточно стабильно. Рост по объемам сдачи относительно прошлого 2015 года – неплохой показатель. Положительная динамика в 2,8% — такой прирост сложно назвать серьезным достижением, хотя нужно понимать, что отрасль сама по себе инертна и именно сейчас с 2014 по 2017 год строители будут испытывать наибольшие трудности, связанные с изменением себестоимости, ужесточением требований к подготовке градостроительной документации и перепадом платежеспособного покупательского спроса. Данные результаты для Санкт-Петербурга можно признать весьма позитивными. В декабре 2016 года были введены объекты из списка «проблемных» Комитета по строительству – корпуса 6.1 и 6.2 ЖК «Каменка», ЖК «Лесная дача» и жилой комплекс «Полежаевский парк» от ЗАО «Монолит-Кировстрой». По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу общее количество зарегистрированных прав, ограничений, обременений прав и сделок по сравнению с 2015 года возросло на 10,1% и составило 573 054. В течение года демонстрировали рост показатели в сегменте нового строительства — за год зарегистрировано 57518 договоров участия в долевом строительстве, что на 36% больше, чем в 2015 году.

В строительной отрасли четко прослеживаются ограничивающие факторы

Застройщики заявляют о том, что растет себестоимость строительства, за последние два года увеличение порядка 45%. Наблюдается постоянно растущая себестоимость при относительно стабильных ценах на рынке первичного жилья Сложности с вводом в эксплуатацию объектов. Введение новой редакции Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), по которым, кроме прочих изменений, увеличены нормы обеспеченности социальной инфраструктурой. Объем сдачи объектов в Петербурге очень жестко ограничен отсутствием инженерно подготовленных территорий. Наш опыт работы с застройщиками по реализации и сопровождению сделок купли-продажи земельных участков под застройку показывает, что спросом по-прежнему пользуются участки с высокой степенью готовности градостроительной документации. Дефицит земельных участков в черте города, особенно подготовленные по градостроительной документации. Серый пояс земель в Петербурге понемногу переделывают под жилую застройку. Крайне высокий спрос на участки перспективные в будущем или с документацией высокой степени готовности. При появлении на рынке подходящих объектов на них разворачивается высокая конкуренция. За прошлый год прошли крупные сделки купли-продажи участков: Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» приобрела участок на Студенческой ул. 24, лит. А, площадью 2,4 га; ГК «ЦДС» купила несколько крупных участков в Петербурге и Ленобласти (Невский район, Пискаревский пр. 25, участок площадью 7 га, на Невзоровой улице — 6,48 га, на наб. Черной речки 17,8 га, а также 27 га на Пулковском шоссе, 30), многие другие крупные застройщики пополнили свой банк земельных участков. Стоит отметить, что сделок с оплатой живыми деньгами крайне мало, большинство сделок по приобретению земельных участков происходит оплатой долями от объемов будущего строительства. Осложнение с доступом к заемному финансированию, проектное финансирование как вид поддержки застройщиков очень слабо сейчас представлен на рынке. Ограничение и по высоким ставкам, и достаточно высоким уровнем требований к застройщикам со стороны банка.

Положительные тенденции

Несмотря на вышеперечисленные факторы, объемы ввода в эксплуатацию нового жилья сохраняют тенденцию роста. Фактором позитивной динамики является ипотека с гос. поддержкой, на которую по данным ЦБ за прошлый год пришлось около 57% от общего объема кредитования. Учитывая прогнозные данные за декабрь, около 60 млрд рублей пошло только в стройку. Усилилась тенденция к укрупнению больших игроков. Это прорисовывается и по сдаче объектов. Результаты сумели улучшить крупные застройщики: В 2016 году ЦДС ввела в эксплуатацию 400 тыс. кв. м. жилья и социальных объектов, что в 2 раза лучше показателя компании в 2015 году. В этом году ГК «Лидер Групп» ввела в эксплуатацию четыре объекта общей площадью более 164 тыс. кв.м., что в 3 раза больше, чем годом ранее. Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2016 году ввела 82 тыс. кв.м. жилья в трех жилых комплексах — это на 9% лучше показателя предыдущего года. Новым участникам рынка, не имеющим историю на Петербургском рынке строительства, сейчас очень тяжело войти в отрасль. Исключение составляют Московские застройщики, компании из Казахстана, а так же стоит отметить нового участника на рынке Петербурга – Архангельский девелопер «Аквилон-инвест». Укрупнение рынка подтверждается наличием сложности разной степени, возникшей у застройщиков среднего и небольшого размера. Среди особо заметных сложных ситуаций на рынке новостроек – просрочки по сдаче объектов «О2-Девелопмент», перенос сроков у строительной компании «Норманн». Некоторые застройщики были вынуждены уменьшать издержки, в том числе путем сокращения персонала. Так же определенные сложности на строительную отрасль оказали введение взносов в компенсационный фонд, увеличение требований к уставному капиталу застройщиков, привлекающих средства дольщиков для строительства многоквартирных домов. Застройщики старались успеть в 2016 году зарегистрировать первые пакеты договоров долевого участия по новым проектам для того, чтобы эти стройки не попадали под действие фонда. Хотя на текущий момент сроки введения фонда перенесены.

Перспективы по рынку

В отрасли в целом все стабильно. Продолжение активных покупок больших игроков рынка. По данным Службы Госстройнадзора Санкт-Петербурга количество выданных разрешений на строительство жилых объектов превысило уровень последних 5 лет. В 2011 году – 94 разрешения, в 2012 – 123, в 2013 – 158, в 2014 – 151, в 2015 –112, в 2016 — более 160 (на 28.12.2016 – 167). Застройщики Санкт-Петербурга переносят сроки ввода в эксплуатацию. В 2016 году в Госстройнадзор поступило 813 заявлений на продление разрешения на строительство. В 2015 году поступило 713 таких заявлений.

Риски по рынку

нужно предельно внимательно выбирать застройщиков, повышение себестоимости без заметного роста цены серьезно повышает риски финансовой неустойчивости застройщика. Особенно по проектам, которые не являются конкурентными на рынке. Есть дополнительный риск, при получении разрешений на строительство на годы вперед, у застройщиков впервые в истории появляется возможность продавать объекты без четкого соотнесения с объемами строительства, т.е. могут быть увеличены продажи по тем объектам, строительство которых еще не ведется. При выборе объекта в новостройке нужно учитывать не только репутацию застройщика, но и степень готовности самого объекта. Продолжится укрупнение, будут приходить новые региональные застройщики, хотя строительный рынок Петербурга довольно насыщен. Местные застройщики будут осваивать другие регионы, выходить на новые рынки. Если говорить о соотношении спроса и предложения, то вероятнее всего растущая себестоимость будет подталкивать застройщиков к увеличению цены, будут создавать дополнительные сложности у застройщиков, работающих в эконом сегменте. Отмена гос. поддержки не должна критично сказаться на спросе, мы ожидаем, что ориентировочно в феврале банки снизят процентные ставки по собственным программам до уровня близкого к гос. поддержке. По-прежнему будет продолжаться экспансия застройщиков в Ленобласть, и город будут продолжать окружать типовые спальные районы. Хотя законодательно вводятся ограничения на застройку и в Ленобласти.

За минувший год завершен ряд крупных жилых проектов Санкт-Петербурга:

• ГК Эталон: ЖК «Царская столица» — проект представляет собой 15 жилых корпусов, паркинги, бизнес-центр; 4й корпус ЖК «Московский ворота»;
• Setl City: ЖК «Тhe Residence», два корпуса в ЖК «ЗимаЛето», один корпус в квартале «Лондон» в рамках проекта «Семь столиц», ЖК «Riverside» (жилая часть) и ЖК «More»;
• ЮИТ: первая очередь в жилом комплексе «Новоорловский», комплекс INKERI в Пушкине — первая очередь (9 домов); комплекс «ТОЙВЕ».

По данным ГК «Бюллетень Недвижимости» за минувший год изменение средней цены предложения на рынке новостроек составило 3,1%. Показатель средней цены предложения в декабре 2016 года составил 103,5 тыс. руб. за кв.м.

изменение средней цены предложения на рынке новостроек составило

Диапазоны цен, % от общего объёма

Данные по ипотечным жилищным кредитам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве