Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга

Опубликовано 23 мая 2012

Средний доход от инвестиции в коммерческую недвижимость

Средний уровень доходности, которые можно извлечь при вложении инвестиций в коммерческую недвижимость для рядового инвестора. Для начала нужно понять, что минимальный размер вложений, который допустим на рынке коммерческой недвижимости, т.е. от которого можно начинать рассматривать инвестиции в коммерческую недвижимость, примерно 3 000 000 – 4 000 000 рублей. Порог входа инвистиции в коммерческую недвижимость существенно выше, чем при инвестициях в жилую недвижимость. Это объясняется тем, что объекты коммерческой недвижимости, как правило, больше, чем жилые квартиры, да и цена за квадратный метр коммерческой недвижимости значительно выше.

Инвестиции в торговые помещения

Наибольшим интересом и наибольшей популярностью пользуются торговые помещения, расположенные на первых линиях, на улицах с оживленным автомобильным и пешеходным движением. Цена на такие торговые помещения может достигать 300 000 – 400 000 рублей за 1 кв. м., особенно если есть витринные окна, и помещения удачно расположены. Если говорить о менее ликвидных объектах, которые расположены чуть дальше, на так называемой второй линии, но все равно приспособленной под торговлю, то цены таких объектов могут колебаться в диапазоне от 120 000 до 100 000 за 1 кв. м.

Как определяется цена коммерческого помещения?

На самом деле цена коммерческого помещения и, разумеется, уровень доходности определяется исключительно ценой аренды, по которой можно сдать тот или иной коммерческий объект. Если ориентироваться на ценах фактических сделок, которые мы сейчас проводим для инвесторов с минимальными инвестициями в 7 000 000 – 10 000 000 рублей, то большинство инвесторов ориентировано на такую доходность объекта, чтобы он окупал себя максимум за 7-8 лет. Разумеется, у продавцов таких объектов совершенно другая точка зрения. Они выставляют цену, которая, даже при наличии имеющихся арендаторов с долгосрочными договорами, окупается через 10-11 лет. Коммерческие объекты с окупаемостью больше 11-12 лет уже практически не пользуются популярностью.

Сроки окупаемости коммерческой недвижимости

Купить торговое помещение по цене до 10 000 000 рублей со сроком окупаемости около 8 лет на пересыщенном рынке коммерческой недвижимости достаточно сложно, но все же реально. Если срок окупаемости получается меньше, то можно считать это большой удачей. Потому что спрос и конкуренция на подобные коммерческие объекты очень высоки. Особых знаний и навыков управлений подобными объектами не требуется. Если коммерческий объект подобран правильно, он в хорошем техническом состоянии, заключён среднесрочный или долгосрочный договор аренды, то такой объект будет приносить стабильный доход.

Основная проблема в поиске коммерческой недвижимости

Главная проблема в поиске коммерческих помещений, находящихся на первой линии, заключается в том, что такие объекты очень редко появляются в открытых продажах. Цена, как правило, сильно завышена и информация, предоставленная продавцом о текущей ставке аренды, не всегда соответствует действительности.

Инвестиции в офисные помещения и торгово-офисные помещения

Не менее интересный вариант вложения - это офисные помещения или помещения, которые сочетают в себе торгово-офисные функции. Чаще всего подобные объекты находятся на второй линии во дворах. Нередко офисные блоки и пристройки размещают в современных строениях или располагают на 1-2 этажах в старых домах, предварительно переведя помещение в нежилой фонд. Например, офисное помещение на ул. Матроса Железняка или коммерческое помещение под офис на Среднем пр. В.О. Основной риск инвестирования в офисные помещения заключается в их более низкой ликвидности. Если торговое помещение при адекватной арендной ставке достаточно быстро и легко можно сдать, то арендатора на офисные помещения нередко приходится искать несколько месяцев. И не всегда даже по сниженной цене удается оперативно посадить хорошего, платежеспособного арендатора. Поскольку рынок офисной недвижимости после кризиса еще не до конца восстановился.