Основные тенденции вторичного рынка недвижимости на март 2016 года

Минувший 2015 год был богат на события, которые, несомненно, повлияли на экономику России и рынок недвижимости в том числе. Можно абсолютно точно сказать, что отныне он никогда не будет прежним. Подвести итоги прошедшего года и обсудить положение дел на 2016 год, мы решили с генеральным директором Группы Компаний «ПИА Недвижимость» Ельцовым Максимом Ивановичем:

«На самом деле, на нынешнем рынке меняться можно и нужно, то есть это скорее вопрос психологии. В том, что произошло с рынком, нет ничего катастрофического. Безусловно, произошел существенный спад активности на всех сегментах рынка, как на первичном, так и на вторичном. Более того, цена российской недвижимости стремительнейшим образом подешевела в долларовом выражении, однако эта ситуация интересна для тех, кто имеет валютные накопления (для иностранных покупателей, крупных компаний, бизнесменов, собственников бизнеса, имеющих активы за рубежом в валюте). Также это весьма удобное время для совершения сделок на вторичном рынке, которые, между прочим, идут весьма активно. Несмотря на неопределенность в ценовой тенденции, и явный переизбыток предложений, можно смело говорить, что сделки совершаются в соответствии с нашими ожиданиями. И, тщательно проанализировав рынок, мы считаем, что сейчас наиболее удачное время для улучшения жилищных условий» - заключил он.

По исследованиям ГК «Бюллетень недвижимости», за прошедший 2015 год, больший процент изменения средней цены предложения на вторичном рынке показали трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах. Это изменение составило 11,9%. Самыми дорогими по стоимости квадратного метра по-прежнему являются однокомнатные квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом –124,4 тыс. руб. за кв. м (в среднем 5,3 млн. руб. за квартиру), без капитального ремонта –126,9 тыс. руб. за кв. м (в целом это 4,8 млн. руб. за объект). Самыми дешевыми вариантами остаются трехкомнатные квартиры группы домов «старая панель»: на конец декабря 2015 года средняя цена предложения составила 82,6 тыс. руб. за кв. м (5,2 млн. руб. за квартиру).

«Проанализировав наши последние сделки, мы столкнулись с незначительным изменением цен. Если обратить внимание на продаваемые объекты, то можно заметить, что в рекламе стоит много объектов, которые продаются уже больше года. Они, может быть, и снижали свои цены, но недостаточно интенсивно для того, чтобы найти покупателя. Именно поэтому мы констатируем очень высокий и беспорядочный разброс цен на квартиры. Разница в ценах на альтернативные объекты, в одном и том же доме, может достигать десятки процентов. Подобное явление, конечно, и раньше можно было наблюдать, но сейчас оно стало еще более явным» - поделился своими наблюдениями Ельцов М.И.
Также можно наблюдать, что стираются границы между стоимостью квартир эконом- и комфорт-класса. Главные факторы ценообразования сейчас – это площадь и цена за квадратный метр. Именно на таком рынке выгодно улучшать качество своей квартиры: относительно дешевое жилье продать все-таки легче, чем более дорогое и качественное. Этим и пользуются грамотные покупатели.

Начиная с прошлого года, резко увеличилась разница между ценой квартиры в рекламе и фактической ценой сделки. То есть размер скидки, на которую идут продавцы и ту, которую запрашивают покупатели, как никогда высокий. Например, если раньше можно было снизить стоимость объекта в среднем на 50-100 тыс.руб. за 1 к.кв., то сейчас размер скидки запросто может составить 10% от стоимости объекта.

Также стоит отметить, что поведение покупателей сильно изменилось. Они дольше выбирают, прекрасно понимая, что их сейчас на рынке меньше, чем продавцов, особенно с прямыми деньгами. У покупателей большой выбор, и они, разумеется, тратят существенно больше времени на то, чтобы получить окончательное предложение по цене. Причем реагировать на это предложение продавцам приходится намного быстрее. Если раньше можно было взять некоторую паузу, с уверенностью, что покупатель готов подождать несколько дней, то сейчас желательно принимать предложение по цене сделки в течение дня и как можно скорее принимать аванс. Для того чтобы не дать возможность покупателю еще 1-2 дня пребывать в томительных ожиданиях и заниматься поиском новых альтернативных вариантов, где продавцы будут проявлять активность. Таким образом, на принятие решение должно уходить как можно меньше времени.

Если говорить о продавцах, то их положение на рынке сложнее, нежели положение покупателей. Раньше можно было выстроить стратегию поведения покупателей и продавцов по типу: из 10 сопоставимых объектов покупатель выбирал для просмотра цены квартир со средней ценой и ниже (около 5 вариантов). Он их рассматривал, вел переговоры, а сделка проходила где-то на уровне одной из самых дешевых квартир. Сейчас же картина немного иная: из 15 объектов покупатель рассматривает уже только 5-6 дешевых вариантов, при этом он четко нацелен на проведение сделки ниже стоимости самой дешевой квартиры.

Как результат, рынок продавцов можно разделить на две группы. Первая – на людей, которые не готовы смириться со снижением цены. Как правило, от продажи квартиры они хотят выручить деньги. Мы им очень благодарны, именно за счет них держится рынок, а статистика по ценовому уровню находится на приятно стабильном месте. Вторая группа продавцов - это наиболее активная группа. Основная активность по сделкам проходит именно среди этой группы. Как правило, это те продавцы, которые ищут покупателей на свою квартиру, чтобы в дальнейшем поменять ее на другой объект. По сути сделки идут не с теми, кто готов продать квартиру за ожидаемую цену (она всегда завышена от фактической цены сделок), а с теми, кто сосредоточен на конечном итоге и на том, что именно за вырученные деньги он сможет приобрести.

Если продавец квартиры ищет себе альтернативный объект, то сейчас самое время обратить внимание на то, что реально можно купить за те деньги, на которые можно на самом деле продать квартиру. И тут продавцов ждет приятная компенсация от снижения цены продажи собственной квартиры: как только он находит покупателя на свою квартиру, он автоматически получает мощнейший ресурс переговоров с продавцами альтернативных объектов, то есть, по сути, является человеком, который буквально завтра готов вступать в сделку. И на этом основании может успешно вести переговоры для получения скидки на приобретаемую квартиру. Иными словами, если цена квартиры в рублевом эквиваленте будет снижаться, то будет снижаться и цена квартиры. Именно поэтому снижается средняя сумма потерь. По нашим наблюдениям процент подобных сделок на рынке вторичного жилья на сегодняшний день составляет 70%.

Учитывая эту активность, мы, как специалисты, констатируем: залог успеха в обмене квартиры на сегодняшний день - это продажа по максимально возможной цене и понимание того, что на эти деньги можно купить. Безусловно, при определении цены своей квартиры, необходимо опираться на выставленные в рекламу цены, но не железно их придерживаться. Необходимо быть гибче и подстраиваться под меняющийся рынок.

Нередко оказывается, что продавая гипотетическую квартиру за 6 млн. руб., просто невозможно добиться результата. А вот если Вы снизитесь до 5,5млн. руб. - Вы найдете покупателя здесь и сейчас, а буквально завтра Ваши продавцы будут готовы пойти ради сделки с Вами на существенную скидку, которая реально компенсирует 500 тыс руб с Вашей продажи.