Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рынок участков под жилое строительство необратимо меняется

Опубликовано 28 августа 2017

На протяжении последних лет федеральные и городские власти регулярно ужесточали требования и ограничения в области строительства жилья. В частности, были приняты новые Региональные нормы и градостроительные правила (РНГП), неоднократно вводились моратории и ограничения по согласованию Градостроительных планов. Все жестче становятся требования по обязательству обеспечения социальными объектами (дет. садами и школами). В отдельных случаях на застройщиков возлагается обязанность строительства дорог, медицинских кабинетов/поликлиник и иной инфраструктуры, не входящей в компетенции и обязанности застройщиков. Последние, июльские изменения Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ), которые изначально декларировались как «технические», также напрямую ограничат объемы строительства на участках с отдельными видами разрешенного использования.

Системные изменения в 214 ФЗ также осложняют деятельность застройщика. Главным следствием давления на строительную отрасль является то, что при покупке неподготовленного участка, кардинально выросли риски неполучения согласования необходимых объемов строительства. Растут и сроки, и затраты на согласование.  

Только в части обеспечения местами в детских садах и школах за последние 4 года произошли существенные изменения. Если в 2013-2014 годах расчетной нормой были - один человек на 35 кв. метров жилья и 35 мест в дошкольном учреждении на 1000 жителей, то сейчас показатели достигли 28 кв. метров жилья на одного жителя и требуется 60 мест в ДОУ на 1000 жителей. Аналогично ужесточались требования и по количеству обязательных мест в школах, с той разницей, что в некоторых проектах у Застройщика есть шанс предусмотреть в проекте встроенный детский сад, то за школьные места надо либо платить, либо строить школу.

Дополнительным негативным фактором для рынка участков под строительство станут уже принятые законодательные требования, согласно которым уже в 2018 году застройщик для привлечения дольщиков будет обязан иметь опыт в области жилищного строительства, а для запуска нового жилого проекта объем сданных ранее жилых объектов должен превышать 10 тыс. квадратных метров.

Иными словами, уже с середины следующего года вступят в силу еще большие ограничения относительно согласования строительства жилья.

Все это приведет к окончательному расслоению участков под жилую застройку в зависимости от подготовленности документов на строительство. Повысится спрос на участки с готовой разрешительной документаций, за которые застройщики по-прежнему будут готовы платить живые деньги, поскольку с одной стороны у застройщика подтверждены объемы строительства, с другой – в уже обозримом будущем можно начинать продажи и привлекать денежные средства Дольщиков.

И, напротив, на участках без согласованного Проекта Планировки Территорий  или Градостроительного плана происходит наложение рисков:

  • не добиться разрешения на строительство в необходимых объемах,
  • увеличение сроков и затрат на получение разрешения на строительство.

Нет никаких сомнений, что влияние этих рисков даже через полгода будет иметь большее значение, чем на текущий момент. Уже сейчас по ряду рассматриваемых проектов под застройку мы вынуждены по истечению буквально 2-3 месяцев снижать предполагаемые ранее объемы строительства. А это абсолютно конкретные деньги, недополученные собственником участка – его цена определяется исключительно объемом возводимых улучшений. 

Чем большее время и усилия требуются для получения документов, подтверждающих объемы возможного строительства, тем ниже спрос и цена, которую готов платить застройщик. В условиях постоянно меняющихся требований со стороны властей ни застройщик, ни собственник участка не могут спрогнозировать не только сам объем строительства, но и сроки выхода на разрешение о строительстве. Чем больший срок требуется на подтверждение объемов строительства, тем выше риск, что объемы не подтвердятся, или разрешение вообще не удастся получить. Застройщикам проще платить большие деньги за участок, на котором сразу можно начинать стройку, чем рисковать, покупая объект, без видимых экономических перспектив.

На участки с неподготовленной документацией будет все меньше покупателей, даже если собственник будет готов получить оплату только долями. Наиболее вероятным способом продажи такого участка будет согласованная с партнером-застройщиком доработка необходимой документации, но в любом случае затраты по согласованию будут ложиться на собственника участка, они будут больше с каждым месяцем, а шансы на успешное согласование объемов строительства будут снижаться.

Наша задача по поиску покупателя на участок усугубляется тем, что большинство собственников как минимум недостаточно осведомлены о том, с какими темпами «тают» объемы возможного строительства на их участках. Самый типичный случай: собственник участка опирается на сведения об объемах возможного строительства на весьма поверхностных предположениях 1-2 х годичной давности. Умножает эти объемы на цену квадратного метра будущих строений для данного участка и рассчитывает найти покупателя по этой цене. При этом запрашиваемая цена скорее соответствует цене за полностью согласованный проект с подтвержденными метрами. Когда мы пересчитываем возможные объемы строительства с учетом уже действующих или грядущих неизбежных ограничений, объемы строительства снижаются на несколько десятков процентов.

А при учете уже новых, не учтенных ранее затрат на соц. объекты, корректировке цены на риски и длительность согласования, мы получаем рыночную стоимость, которая может быть в 2 и более раза ниже, чем ожидания собственника. Разумеется, в большинстве случаев собственник отказывается от дальнейшего взаимодействия: слишком велика разница между  завышенными ожиданиями, основанными на устаревших данных, и рыночной цене участка. Попытки согласовать доработку участка за счет собственника также не сильно успешны: опять же основываясь на данных, актуальных 1-2 года назад, собственник не готов выплачивать актуальную стоимость необходимых согласований. Что самое интересное - по прошествии полугода-года собственники участка возвращаются к обсуждению стоимости сделки и уже более лояльно воспринимают ранее озвученную рыночную цену, но за это время объемы строительства еще больше снижаются, а затраты растут.

Наиболее интересные участки для застройщиков в черте города, внутри КАД. Такие объекты есть на рынке, например, 5га в Адмиралтейском районе, порядка 3 га в Центральном районе. Наиболее распространенная территориальная зона ПЗЗ здесь ТД1-1_1, позволяет строить как жилье, так и объекты общественно-деловой застройки.

В Центральных районах Петербурга, кроме текущих сложностей с градостроительными нормами, застройщики часто сталкиваются с охранными зонами, ограничениями, связанными с зонами регулирования застройки, наличием объектов культурного наследия. Но с точки зрения локации и маркетинговых показателей строительство зданий в центральных районах, конечно, перспективно и интересно.

Так же у застройщиков сохраняется интерес в уже сформированных спальных районах на окраинах города. Здесь зачастую уже проработаны ППТ, существует необходимая инфраструктура – такие участки более выгодны по сравнению с проектами комплексного освоения территории с нуля. Например, есть предложения в Парголово, Новосаратовке.

Последние годы продолжается тенденция перевода производств за черту города, соответственно освобождаются земельные участки в интересных локациях – это и набережные, и участки рядом с парками, недалеко от метро, например, есть предложение по продаже участка в Московском районе, ст. м. Парк Победы. Такие участки зачатую находятся в производственной зоне по Ген. плану, необходима длительная проработка документации до получения разрешения на строительство жилого объекта.

В создавшихся условиях считаем, что владельцам земельных участков необходимо форсировать работу по подготовке градостроительной документации. При наличии Градостроительного плана и, тем более, разрешения на строительство ликвидность участка и его стоимость заметно возрастет. И, напротив, стоимость и спрос на неподготовленные участки будут снижаться ускоренными темпами.