Что покупать на будущее для ребенка: квартиру или апартаменты

Плюсы квартир

Это более понятный и более предсказуемый рынок. Он намного ликвиднее по сравнению с апартаментами. В жилом помещении ниже коммунальные расходы и более предсказуемые затраты на содержание. Нагрузка по налогам тоже ниже. Кроме того, физические лица могут сдавать квартиры и с доходов от сдачи платить налог как самозанятые по ставкам 4 или 6%.

Минусы квартир

Более низкая доходность по сравнению с апартаментами, которые правильно выбраны. Потому что и в апартаментах есть риск купить то, что будет плохо сдаваться. Квартиры меньше адаптированы к сдаче и требуют больше хлопот. Сдавать жилье посуточно сложно: нужно нанимать кого-то для клининга и следить за заселением, поэтому квартиры чаще сдают в долгосрок или среднесрок.

Особенности апартаментов

Их плюсы

Нередко апартаменты стоят дешевле квартир аналогичного метража: до недавнего времени застройщику не нужно было нести затраты по социальной нагрузке и учитывать жесткие требования по инсоляции или размеру юнитов. Плюс часто они более удачно расположены с точки зрения локации.

Если это сервисные апартаменты, которые изначально спроектированы под сдачу, в них предусмотрена инфраструктура: большие лобби, общие зоны, кафе, грамотная организация пространства. Они привлекают туристов, молодых арендаторов, деловую аудиторию.

Если апартаменты расположены в центре и попадают в туристический поток, при посуточной сдаче цифры наверняка будут выше, чем с теми же квартирами, особенно в высокий туристический сезон. Причем в небольших комплексах даже в несезон заполняемость может оставаться высокой.

Можно сдавать через УК и не заниматься этим самостоятельно. УК будет брать свой процент, но и проблемы со сдачей решать сама. Можно сдавать, например, в высокий сезон посуточно, а на низкий уходить в долгосрочную аренду.

Но и минусы у апартаментов существенные

Доход, заявленный застройщиками и управляющими компаниями, часто завышен. Люди совершают типичную ошибку: смотрят среднюю ставку за сутки, умножают на количество дней в году и получают фантастическую прибыль, которая в реальности недостижима, потому что нужно учитывать амортизацию, вычитать долю УК, а это может быть до 50% выручки.

Стоимость коммунальных услуг выше, чем в квартирах аналогичного метража, а также выше налоги на имущество. НДФЛ со сдачи апартаментов тоже выше, и его нельзя платить как самозанятым по льготным ставкам.

Больший риск, что кадастровая стоимость будет расти, а значит, и вырастет сумма налога на имущество.

Управляющая компания — обязательный элемент и в жилье, и в апартаментах. Но в последних обычно это более сложная и дорогая структура, к тому же разобраться в системе ее работы нередко сложно. Ее деятельность в апартаментах менее прозрачна, а грамотно управлять таким фондом и учитывать интересы всех собственников может быть трудно.

Апартаменты, как правило, быстрее изнашиваются, поскольку интенсивно сдаются в посуточную аренду. И что не менее важно, места общего пользования требуют существенного ремонта, а это всегда более высокие затраты, чем для обычных квартир. И случается, что УК просит владельцев скидываться на ремонт мест общего пользования.

Не все апартаменты одинаково хорошо сдаются. Отдельная проблема есть у крупных комплексов: невозможно обеспечить высокую заполняемость огромного количества посуточных юнитов в одном месте. Управляющие компании начинают комбинировать режимы сдачи: часть — посуточно, часть — срочно, часть — в долгосрок. И показатели проседают.

Если у вас несколько апартаментов, есть риск, что налоговая признает это предпринимательской деятельностью и придется оформлять ИП, а это хлопотно.

Апартаменты легко купить, но существенно сложнее продать на вторичном рынке, потому что сегмент небольшой, спрос нестабилен и во многом непредсказуем: люди консервативны и сторонятся незнакомого.

А еще Застройщики очень агрессивно продают апартаменты, но когда они становятся вторичкой, покупателей на них намного меньше. И важно: если объект сдавался в аренду, при продаже придется еще уплатить НДФЛ со всей суммы дохода.

В большинстве апартаментов есть ограничения по регистрации, а еще для некоторых нужно пройти классификацию и получить класс.

Наверняка что-то упустил, но большинство факторов для принятия решения перечислил.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Журнала Т-Ж (https://t-j.ru/stoit-li-pokupat-studiiu-v-apart-otele-ili-kvartiru-na-okraine-sankt-peterburga/)