Итоги года на вторичном рынке Петербурга

За счет ударного декабря объем сделок в 2025 году все-таки превысил результаты 2024 года на 3%.

По числу сделок рынок вернулся к своему естественному уровню (зеленый столбик на втором графике). При этом без каких-то льготных программ и дополнительных стимулов. Без доступной рыночной ипотеки (лучшие ставки чуть ниже 18%).  С высокими депозитными ставками и отчаянно сдерживаемой инфляцией.

А вот объем предложения на рынке весь год снижался: по спальным районам (включая Мурино и Кудрово) минус 27% с начала года. Главный спад предложения пришелся на декабрь: минус 14,8%.

Факторов увеличения спроса, а значит и цен (особенно на фоне слабого предложения) в 2026 предостаточно:

Даже 1 % снижения минимальных ипотечных ставок за последние 3 недели уже достаточно для заметного роста сделок;

Снижение ключевой ставки (если оно состоится) приведет к повышению доступности ипотеки и перетоку части депозитов в недвижимость;

Рост инфляции, пусть и с отставанием, тоже скажется на ценах жилья;

Любые ограничения льготной ипотеки тоже частично развернут спрос с первичного на вторичный рынок.

Конечно есть и факторы, сдерживающие цены: торможение экономики, снижение доходов населения, рост налоговой нагрузки, неприятно резкий (но не катастрофический) рост просроченной задолженности. Но на мой взгляд эти факторы явно слабее. Да и серьезных поводов для роста предложения на горизонте нет. (Хотя должное же оно когда-то восстановиться…)

Базовый сценарий для вторичного рынка: рост цен на 10-15%. Внимательно смотрим на перечисленные факторы усиления спроса и динамику объема предложения.

Причем цены более современного, качественного жилья с ремонтом, хорошими планировками и транспортной доступностью будут заметно отрываться от менее качественного жилья, особенно старого фонда и панельного жилья.

Что стоит делать в первую очередь. Менять старое на новое, выбирать квартиры с уникальными преимуществами и низкой конкуренцией в локациях. А еще подбирать переуступки, но с оглядкой на сопоставимые объекты в собственности. Именно цены на вторичном рынке показывают реальные цены по которым можно продать квартиру.

Тут по законам жанра должна быть фраза «пока не поздно, пиши в директ и получай топовую подборку квартир». Но не буду. Во-первых подбор инвестиционно привлекательных объектов — процесс динамический, картина постоянно меняется. Во-вторых надо учитывать индивидуальные потребности и инвестиционный профиль заказчика.

Кстати проще всего предлагать те объекты, по которым застройщик платит максимальную комиссию. И таким образом в выборку не попадают ни перспективные варианты переуступок, ни любопытные варианты на вторичном рынке. За подбор таких объектов надо платить, а это, мягко говоря, не принято на рынке. Обычно всех устраивает предложение «подберем объект бесплатно». Хотя если вам оказывают дорогостоящую квалифицированную услугу бесплатно, то в этой схеме вы - товар. Не наверняка, но шансы высоки.

Так что лучше просто пишите запрос в директ. Есть что предложить. И в новостройках и в переуступках. Остался, хоть и заметно поредевший, пул квартир в собственности в Glorax на намыве. Ну и как минимум команда может проанализировать уже выбранные вами объекты и оценить их перспективность.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)