Личный кейс. Важно учиться на чужих ошибках, а уж тем более — на своих
Инвестиции в небольшие торговые помещения
В мае 2022 года я приобрел помещение на 1-й линии Васильевского Острова, площадью 35,4 кв. м. Цена — 10 млн рублей. Уже пустое. Раньше его долго арендовал цветочный магазин. Рассчитывал быстро сдать и продать. Стараюсь оставлять в инвестиционном портфеле только объекты с объективной перспективой роста (например, в развивающихся локациях) или приобретенные с низкой кредитной ставкой (когда аренда с запасом перекрывает ипотечный платеж).
Поиск арендатора затянулся, сильно помешала сентябрьская волна мобилизации, после которой многие арендаторы приостановили открытие новых точек на несколько месяцев. Сдали только в марте 2023. При этом традиционно помогло то, что команда хорошо знает рынок – вовремя узнали, что «Озон» утвердил новую программу развития и оперативно предложили занять наше помещение. По арендной ставке заметно промахнулись: 75 тыс. руб. в месяц вместо максимальных ожиданий в 95 тыс.
Продали в октябре 2023 года, за 12 млн рублей. (До этого выставляли в рекламе и по 14 млн). Помогло умение команды работать в партнерстве с другими агентствами.
С учетом сроков вложения, арендных доходов, посреднических, вознаграждения команды и затрат на помещение грубо получается 15% годовых. Для нестабильного рынка недвижимости вроде не так плохо. Ровно до тех пор, пока не сравниваешь с покупкой доллара, например. Которая принесла бы 31% годовых в рублях (на дату покупки доллар стоил 69,4 рубля, на дату продажи - 99,98).
А теперь про ошибки, куда уж без них:
— слишком сильно верил в ликвидность небольших помещений. Они и вправду сдаются и продаются быстрее, спрос инвесторов на них выше, «квадрат» стоит дороже. Но ожидания были неоправданно высокие;
— из-за спешки с принятием решения не провели предброкеридж, который наверняка бы показал, что максимальная ставка аренды – 70-80 тыс. рублей, а не изначально ожидаемые 95 тыс. руб.
— из-за той же спешки не собрал экспертные мнения по арендной ставке от партнеров. Мы регулярно советуемся, делимся информацией о ставках в зависимости от локаций, типов помещений и конкретных арендаторов;
— не послушал мнение наших аналитиков – они были скептически настроены. Очень. Хотя — где вы видели оптимистичных аналитиков-практиков… А еще коллеги справедливо указывали на слабый пешеходный траффик и «страшное» состояние помещения;
Ошибка в прогнозе арендной ставки — ключевой фактор, влияющий на финансовый результат проектов в коммерческой недвижимости. Выехал на интуиции и профессионализме команды при поиске арендатора и покупателя. Если бы соблюдал бизнес-процессы, изначально бы понял, что не стоит входить в проект.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
