Новый этап стабилизации?
Предложение на вторичном рынке плавно снижается. В спальных районах минус 0,8% за прошедшую неделю. Хотя наши аналитики и допускают, что это эффект длинных выходных (просто с рекламы «слетело» какое-то количество объектов), возможно, выходим на очередное плато.
Из интересного: и в центре, и в спальных районах наиболее заметно снизилось число объектов, ценой до 11 млн руб. И одновременно выросло число объектов от 30 млн руб. (центр — плюс 0,5%, спальные районы — плюс 1,1%).
Спрос и Цены
Начнем с занимательной статистики от БН за октябрь
Средняя цена на вторичном рынке составила 197 328 руб./кв.м. (минус 0,59% к прошлому месяцу), рост цены с начала года 14%.
На первичном рынке средняя цена: 218 584 руб./кв.м. (плюс 2,37% к прошлому месяцу), рост цены с начала года плюс 17%, динамика цены к октябрю прошлого года плюс 20%.
Кстати, отрыв средней цены первичного рынка от вторички не такой большой. Все-таки, в отдельных объектах ощущается на все 20-30%, да?
На вторичке третий месяц подряд статистика отрицательная.
Наконец-то, хоть снижение и символическое. Так что, по «официальным рекламным ценам» мы очень далеко от начала года. В ценах реальных сделок — где-то рядом.
Число звонков по объектам на вторичном рынке за неделю немного просело. Зато конверсия в сделки начала улучшаться. Количество авансов за прошедшую неделю радует.
С одной стороны, некоторым типам квартир и целым жилым комплексам для продажи не помогает снижение цены «ниже плинтуса». Даже 20% скидки к мартовским ценам реальных сделок (не рекламным) не помогает.
В то же время, проснулся интерес к квартирам, которые стояли без движения несколько месяцев. Чем-то напоминает фазу рынка в августе-сентябре, тогда тоже начали покупать объекты, попавшие в категорию неликвидных. Неужели окончание режима «музея» (смотрят, но не покупают)?
По статистике продаж новостроек пока ничего определенного не скажу, факторы те же. Не думаю, что статистика за октябрь и ноябрь будет хорошей. Рост цен к сентябрю вообще странно выглядит, но надо понимать, что в него заложено удорожание под все еще живую субсидированную ипотеку и он не учитывает реальных цен сделок.
Рынок аренды приходит в себя
Ну, точнее, как приходит: приток предложения замедляется (плюс 0,8 - 3,6% прироста по разным сегментам), теперь рынок будет мучительно переваривать всплеск предложения сентября-октября, с неизбежным снижением арендных ставок и увеличением срока простоя. Скоро «сенсационные» новости о проседании аренды появится в информационном поле.
Из общих наблюдений: наш рынок недвижимости, конечно, уникальная штука.
В любой развитой стране мира при такой статистике (рост ставок, снижение доходов населения и вообще всех основных макроэкономических показателей), цены давно должны были просесть на десятки процентов.
Но что делать с деньгами от продажи? Бежать-то особо некуда.
Золото, валюта, фондовый рынок, депозиты? Получается, что участники рынка не ищут способа заработать. Речь идет о том, чтобы сберечь или хотя бы минимизировать потери.
И эта безальтернативность делает рынок недвижимости вполне себе устойчивым.
В подтверждение этой гипотезы — устойчивый рост запросов от инвесторов на квартиры, торговую недвижимость и т.д.
Как только цены достигают ожидаемого уровня дисконта — сделки идут.
Итоги
Ждем статистики по рынку новостроек, смотрим на развитие ситуации с субсидированной и траншевой ипотекой. Интересные разговоры начались про субсидирование ипотеки на вторичном рынке. Следим за уровнем предложения. Если оно будет снижаться, то в сочетании с сезонным ростом активности (если он будет) можно ожидать роста числа сделок и хоть какой-то стабилизации/ определенности с ценами.
Максим Ельцов, генеральный директор ПИА Недвижимость
