История комиссий за выдачу ипотеки: почему решение об их отмене носит политический характер

Застройщики пытались было противостоять, некоторые даже объявляли бойкот. Но при рыночной ипотеке под 20% и выше альтернативы поддерживать продажи не было. Различные форматы льготной ипотеки (семейная, с господдержкой, IT и т.д.) обеспечивали более 50% продаж. Повсеместно распространилась практика повышения цены квартиры на размер комиссии банку за выдачу кредитов с льготными ставками. В том числе семейной и IT- ипотеки. В зависимости от условий (размер первого взноса, является ли банк кредитором по проектному финансированию и т.д.) комиссия достигала 15% и даже выше. Максимума комиссии достигали в период, когда Минфин принял решение снизить размер компенсации банкам.

В феврале текущего года Минфин повысил компенсацию банкам до 3%. Банки в ответ существенно снизили комиссию, в среднем до 5-10% от суммы кредита. Но не отменили ее. Но поступательное снижение комиссии не привело к явному снижению цен. Еще отмечу, что в Петербурге буквально три банка и так предоставляют льготные кредиты без комиссий, но их пропускная способность крайне низкая, они занимают небольшую долю рынка, а сроки рассмотрения - длительные.

Дальше: в публичном пространстве поле заседания Госсовета прозвучала резкая критика со стороны президента, главы ЦБ; вопрос комиссионных широко и в негативном ключе освещался в СМИ. Руководители крупнейших банков практически синхронно ответили, что отмена комиссии негативно скажется на объемах выдачи льготной ипотеки: банкам выдавать ее будет невыгодно, и они начнут притормаживать выдачу. Мы это наблюдали, когда банки декларировали, что готовы кредитовать без комиссий, но объем одобренных заявок был крайне низким. После Госсовета случилась пауза, затем Сбер и ВТБ синхронно заявили об отмене комиссий 12 и 13 мая (на Сбер, ВТБ и Альфу приходится 80% рынка).

На что надо обращать внимание.

Первое: последуют ли примеру лидеров остальные банки? Скорее всего, да.

Второе: как отмена комиссий реально скажется на объемах выдачи семейной ипотеки?

Доля отказов увеличится. Некоторые менеджеры банков говорят, что будут «срезать» даже хороших заемщиков, некоторые уверяют что ухудшения не будет (и на всякий случай рекомендуют не переподавать ранее поданные заявки, которые еще с комиссией, — а то вдруг чего…). Реально оценим ситуацию в ближайшие пару недель.

 Ограничение выдачи семейной ипотеки будет для рынка болезненным. На нее приходится едва ли не 50% текущего спроса на новостройки. Упадут продажи — вырастет закредитованность застройщиков, а значит, и риски для банков, которые на 100% их кредитуют. Строители будут настаивать на исправлении ситуации, а Минфин и ЦБ будут отбиваться — и без того на компенсации процентов по ипотеке в этом году израсходуют 2 трлн рублей.

Пока мы видим начальную фазу очередного лоббистского сражения, в котором, к сожалению, не будет выигравших. Потому что крайне трудно (или невозможно) найти компромисс. И все это - последствия безудержного применения льготной ипотеки в ситуации, когда от нее давно надо было отказываться.

И еще одно наблюдение: когда мы обсуждаем действия банков мы склонны рассматривать их как независимых коммерческих игроков (кстати, прибыль они получают вполне приличную – 3,8 трлн. руб. в 2024 году и 3,3 трлн. руб. годом ранее). Но почти весь банковский сектор принадлежит государству, которое и получает прибыль от их деятельности в бюджет. Застройщики с переходом на проектное финансирование тоже попали в зависимость от банков, продажи напрямую зависят от льготной ипотеки. Единственный «независимый» участник и жертва этого сражения – население, покупатели квартир.

Кстати, будут ли застройщики с отменой комиссий снижать цены? У меня по этому поводу есть сомнения.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и https://t.me/moneyandpolarfox