Спрос на ипотеку в Петербурге не спешит восстанавливаться

Результат ноября вероятно будет хуже — продолжилось повышение и так запредельных рыночных ставок. А к сложностям семейной ипотеки с исчерпанием лимитов добавилось введение комиссии за ее выдачу. Вторичному рынку жилья будет проще — он уже долгое время живет и адаптируется к ситуации без дополнительной поддержки и с рыночными ставками. Рынку новостроек будет посложнее.

Спрос на ипотеку резко упал в июле этого года после отмены основной программы льготной ипотеки по ставке 8% и коррекции условий по «семейной ипотеке». Затем рынок вышел на плато. Фактически с июля по октябрь количество ипотечных кредитов продолжает колебаться в диапазоне 3700–3860 займов, не демонстрируя устойчивой тенденции к падению или росту. Что касается объемов выдачи, то в октябре петербуржцы оформили ипотеку на 20,21 млрд руб., это на 2,1% больше, чем в сентябре.

Схожая ситуация наблюдается и в Ленинградской области. Так, в октябре 2024 г. в регионе было оформлено 1137 ипотечных кредитов, что на 51,9% меньше, чем в октябре 2023 г. и на 2,1% больше, чем в сентябре этого года. Объем ипотечных займов составил 4,96 млрд руб. — на 4,4% больше, чем в сентябре.

Средняя сумма ипотечного кредита, оформленного петербуржцами в октябре, составила 5,32 млн руб. Это на 200 000 руб. больше, чем год назад (в октябре 2023 г). При этом в годовом выражении фиксируется снижение темпов прироста. Для сравнения: средняя сумма ипотечного займа, оформленного в Петербурге в сентябре этого года, была на 340 000 руб. больше, чем в сентябре 2023 г. В Ленобласти средняя сумма ипотечного займа в октябре составила 4,36 млн руб., по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. она увеличилась всего на 90 000 руб.

Тем временем средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам (включая первичное и вторичное жилье) продолжала расти. По данным регулятора, в Петербурге в октябре она составила 9,39%, это на 0,69 п. п. больше, чем в сентябре. В Ленобласти за тот же период прирост составил 0,83 п. п. до 9,44%.

Важно отметить, что при сохранении общего спроса на ипотечные займы в октябре на уровне сентября сегмент новостроек, который наряду с рынком готового жилья входит в эту статистику, напротив, показал существенное падение. Как следует из данных «Циан.Аналитики», из общего объема сделок на покупку жилья в новостройках и апартаментов в Петербурге на ипотеку в октябре пришлось 1573 договоров долевого участия (ДДУ), что на 19,2% меньше, чем в сентябре. Доля ипотеки от общего объема ДДУ (3210) за один месяц рухнула на 13 п. п. до 49%. В Ленобласти на ипотеку в октябре пришлось 773 ДДУ, что на 17,5% меньше, чем в сентябре, а доля ипотеки от общего объема сделок на покупку «первички» в октябре (1310) за один месяц упала на 12 п. п. до 59%.

Опрошенные изданием застройщики отмечают, что спрос на первичное жилье в текущих условиях продолжает зависеть от «семейной ипотеки», которая после отмены основной льготной программы остается главным драйвером продаж. Однако лимитов по ней не хватает, чтобы обеспечить потребности всех заемщиков.

«Когда об исчерпании лимитов на «семейную ипотеку» почти одновременно заявили два из пяти крупнейших банков страны, это создало некоторые сложности для покупателей. У определенной доли клиентов возникли ожидания, что будет каскадный эффект, и лимиты закончатся у остальных банков, однако этого не случилось», – прокомментировал коммерческий директор Группы «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области Алексей Бушуев.

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова также отмечает, что в целом на динамике сказались сложности с лимитами по «семейной ипотеке», однако получить кредит все еще можно. Для этого застройщик может отправлять заявки сразу в несколько банков и помогать клиентам в переговорах с ними по получению наиболее выгодных условий.

С другой стороны, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева обращает внимание на то, что уже 25 ноября о приостановке выдачи «семейной ипотеки» в связи с исчерпанием лимитов объявил Сбербанк. «Очевидно, что если даже крупнейшему российскому банку в условиях снижения спроса на ипотечный продукт не хватает лимитов, то для других менее крупных банков эта проблема еще более критична», — подчеркнула он.

Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин добавил, что у разных банков стратегии работы с выделенными им лимитами отличаются, что также осложняет ситуацию. В текущих условиях ограниченных возможностей по оформлению ипотеки по льготным программам и высоких ставок по рыночной ипотеке девелоперы продолжают все более активно использовать рассрочки. «Покупателям предлагают варианты без удорожания квартиры либо с минимальной наценкой, небольшим первым взносом и выплатой остатка ближе к сдаче или после сдачи проекта», — отметил он.

Если рынок первичного жилья испытывает давление из-за конъюнктуры на рынке льготных программ, то для готового жилья, где такие программы не действуют, основной проблемой остается высокая ключевая ставка, которая 16 сентября была повышена на 1 п. п. до 19%, а 28 октября — еще на 2 п. п. до 21%.

Тем не менее, если общий спрос на ипотеку в октябре по сравнению с сентябрем остался фактически на том же уровне, а ипотека на новостройки показала падение, то поддерживающим фактором могло стать некоторое восстановление спроса на вторичном рынке. Как ранее сообщали в «Авито Недвижимости», в октябре по сравнению с июнем спрос на вторичное жилье увеличился на 16%.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов не исключает, что в октябре заемщики могли усилить активность в связи с негативными ожиданиями по дальнейшему повышению ключевой ставки, которое как раз и пришлось на конец октября. Однако он отметил, что в условиях предельно высокой ставки по рыночной ипотеке кредиты оформляются на малые суммы, например, чтобы покрыть разницу от продажи уже имеющейся недвижимости или с расчетом на досрочное погашение займа.

Генеральный директор агентства недвижимости «Всевриэлт» Светлана Белова также говорит, что ипотеку на вторичном рынке берут на малые суммы, в том числе для того, чтобы дополнить средства материнского капитала, который также можно реализовать на рынке готового жилья.

Левнева добавляет, что в результате всех факторов происходит сокращение сроков кредита и уменьшение сумм, которые берут потребители в ипотеку. «Сейчас ипотеку по текущим высоким ставкам берут те, кто комбинирует рыночные и льготные программы или рассчитывает на быстрое погашение кредита за счет продажи имеющегося жилья или рефинансирования. Переплата по стандартному рыночному ипотечному продукту оказывается непомерно высокой, поэтому в ход идут более сложные схемы», —  резюмировала она.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Ведомости https://spb.vedomosti.ru/realty/articles/2024/12/04/1079239-spros-ipoteku-ne-speshit