Дисбаланс спроса и предложения

При этом покупатели активизировались уже в первые праздничные дни, что только усилило дисбаланс спроса и предложения. Да, в праздничные дни уровень звонков был в разы ниже, чем в ажиотажном конце декабря (квартиры смотрели вплоть до 31-го числа), но если люди и звонят в выходные, то они максимально решительно настроены на покупку. Кстати то же самое можно сказать и о клиентах на новостройки. За последний год если обращений по объектам и стало меньше, но они более качественные. Про режим музея (когда просто ходят смотреть из любопытства) мы уже и забыли.

Отмечу что по итогам года рост цен на вторичном рынке составил порядка 10%, если ориентироваться на рекламные цены. А рост цен реальных сделок, особенно в отдельных локациях и по наиболее ликвидным квартирам (хорошие планировки, качественный ремонт, выраженные преимущества, низкая конкуренция), составил до 15%.

Главный тренд без изменений: объем предложения продолжает снижаться (минус 27% за год, месячное снижение только за декабрь составило 14,8%) а спрос если не растет, то как минимум устойчивый. В текущей конфигурации рынка практически любые изменения — будь то снижение ключевой ставки или, наоборот, негативные факторы вроде роста инфляции и ограничений по семейной ипотеке для новостроек — будут подталкивать спрос и цены на вторичку.

Рынок новостроек завершил год на мажорной ноте. По данным Дом РФ только на 28 декабря выдано уже 551 млрд рублей семейной ипотеки — это уже на 54% выше рекордного ноября. И это еще не окончательные данные. Очевидно, что результаты по продажам у застройщиков будут сильными, осталось дождаться финальной статистики.

Понятно, что в январе будет традиционный спад. Но есть и важный нюанс: уже понятные ограничения семейной ипотеки с февраля, потенциальная привязка ставки к количеству детей, пока стимулируют продажи. Это видно по количеству звонков и по активности клиентов, стремящихся завершить сделки на старых условиях. Фиксируем нетипичную для января активность по трейд-ин и выкупу имеющегося жилья: люди пытаются продать вторичное жилье и успеть войти в семейную ипотеку. Да, январь будет слабым, но не худшим за последние годы. А вот февраль-апрель будут как минимум посредственными: мало того, что сократится объем выдачи семейной ипотеки, скажется снижение компенсации банкам от Минфина за выдачу льготной ипотеки, так мы же еще и в спрос будущих периодов залезли, запродади льготную ипотеку всем кому только было можно. 

На рынке долгосрочной аренды ситуация развивается предсказуемо. Объем предложения уверенно пошел в рост: по данным ЦИАН — плюс 7% с начала года, по данным Авито — плюс 6,7%. В абсолютных значениях предложение уже достигло 9,15 тыс. квартир (ЦИАН), что является рекордом за последние два года. И до февраля оно еще будет расти. Потом — заметное снижение до минимальных значений в мае-июне. Сезонные колебания сохраняются, но при этом общий объем предложения будет на более высоком уровне. Это делает рынок более сбалансированным, амплитуда колебания арендных ставок будет меньше. Годовой рост ставок будет существенно слабее, чем в волатильном 2024 году.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)