Электронная коммерция наступает

Помнится, года 3–4 назад я делился с коллегами-инвесторами опасениями, что рынок необратимо поменяется под натиском цифровизации и онлайна. Тогда тема воспринималась скорее как нечто отдалённое и не слишком тревожное. Владельцы пулов коммерческой недвижимости на сотни миллионов рублей признавали риски, продолжая при этом активно покупать новые объекты. Но изменения идут не только стремительно, но и необратимо.

• По данным исследования компании «Яков и Партнёры», с 2019 по 2024 год рынок электронной коммерции в России вырос в 7,5 раза — с 1,7 до 12,6 трлн рублей.
• Доля e-com в общем объеме розничной торговли выросла с 5% до 23%.
• Среднегодовой темп роста e-commerce за эти 5 лет составил 49%.
• Для сравнения: традиционный офлайн-ритейл рос со скоростью 6% в год, примерно в 8 раз (!) медленнее.
• В 2024 году ежедневная аудитория Wildberries составляла около 35 млн человек, Ozon32 млн. Это уровень крупнейших банковских и социальных платформ.

Для инвестора в классическую торговую недвижимость это означает, что каждый рубль, каждый заказ, каждый покупатель, уходящий в e-commerce это минус трафик, минус чек, минус оборот в магазине или торговом комплексе. А оборот как раз и определяет стоимость аренды, следовательно, и цены, и доходность торговой недвижимости.

Торговая инфраструктура необратимо меняется. Вместо магазинов и крупных торговых комплексов компаниям нужны принципиально иные типы недвижимости:

• Склады;
• Распределительные хабы;
• Дата-центры;
• Дарксторы и районные распределительные склады;
• Офисы/штаб квартиры для размещения сотрудников, причем, как вы понимаете, не тех, кто отправляет факсы и делает «холодные» звонки.

И если «магазин у дома» все еще стабильный актив, то торговые центры, особенно крупные, с неудачным расположением или концепцией, уже находятся под растущим давлением. Жизненный цикл концепции ТЦ сократился с 8-10 до 5-8 лет, по разным оценкам уже более половины требуют серьезного пересмотра концепции и реконструкции. Но и при покупке встроенных торговых помещений следует быть более осмотрительным.

Итого. Стратегию инвестирования в доходную недвижимость пора пересматривать, и делать это регулярно. Улавливая структурные сдвиги.

Точно следует избавляться от неликвидных/менее качественных помещений: подвалы/вторые этажи, вход со двора, кабинетные планировки, отсутствие витринных окон и т.д.

Предельно внимательно проверять заявленные арендные ставки (имеющиеся и будущие), не вестись на обещания «ставка вырастет», помнить, что «долгосрочный договор с надежным сетевым арендатором» не гарантия. Особенно предостерегу тех, кто продолжает покупать строящиеся объекты исходя из арендной ставки, обещанной застройщиком — тут будет много боли и разочарований.

Обратить внимание на недвижимость, отвечающую современным трендам: объекты под пункты выдачи, дарксторы, склады. Вникать в детали: рынки пунктов выдачи и сортировки заказов, складов уже прошли фазу максимального роста, теперь идет фаза оптимизации.

Спрос смещается от старых и неэффективных объектов в сторону более современных и эффективных. Да и цена входа в складской комплекс совершенно иная — тут большое поле для роста фондов коллективных инвестиций, например, тех же ЗПИФов недвижимости.

Это то, что на поверхности. Как всегда, вопросов больше, чем ответов.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)