Ставки аренды встроенных помещений последние годы практически не меняются
Данные по коммерческой недвижимости от Дмитрия Фалкина, вице-президент RBI:
В проектах RBI средняя стоимость кв. метра в помещениях для бизнеса за год изменилась с 231,4 до 283,3 тыс. рублей, основная причина заключается в структуре продаж – это выход в продажу встроенно-пристроенных коммерческих помещений в наших проектах более высокого класса. Приобретают такие лоты, в основном, в рассрочку. В среднем по рынку на нее проходится больше 70% сделок с коммерческими помещениями. 100-процентная оплата занимает около 25%, остальные 5% – это ипотека, оформленная в первую половину 2024 года. При этом средний метраж по сделкам падает уже несколько лет и достаточно сильно. Если в 2023 году он составлял 115 кв. метров, то в 2024 – 79 кв. метров – снижение более чем на четверть.
Статистика от RBI подтверждает общую динамику рынка. Подчеркну, что ставки аренды встроенных помещений последние годы практически не меняются. Особенно в сложившихся районах.
Более того, на второстепенных улицах, особенно в центральных районах, арендные ставки немного просели, усиливается ротация арендаторов. По ликвидным помещениям наблюдается устойчивый спрос, но без роста ставок. Исключение — когда развивается сам микрорайон или локация, увеличивается плотность населения, растут пешеходные потоки. Это ярко проявляется в новых районах с массовой застройкой, в том числе в Ленобласти — как, например, с бульваром Менделеева в Девяткино. Там ставки аренды с успехом конкурируют с Большим проспектом Петроградской стороны, например.
А вот число покупателей в этом сегменте росло, цены квадратного метра повышались. Как результат — при относительно стабильных арендных ставках доходность встроенных помещений за последние 4 года снизилась с 10 до 7-8% годовых.
Ипотечных покупателей на рынке встроенных помещений изначально было немного, с конца 2023 года из-за роста ставок их доля снизилась практически до нуля. Благодаря низкой зависимости от ипотеки и стремлению размещать деньги в доходной недвижимости активность на рынке не сильно снизилась.
Более того, все более заметен дефицит качественных объектов для инвестирования. Особенно мало ликвидных объектов с устойчивыми сетевыми арендаторами (продуктовые магазины, которые вот-вот съедут и «Красное-Белое» не в счет).
Снижение среднего метража — тоже явный тренд. Чем меньше помещение, тем больше спрос: на объекты с бюджетом до 20 млн инвесторов на порядок больше, чем на объекты в 100 — 150 млн рублей. Сокращая площади и снижая бюджет сделки, застройщики увеличивают ликвидность и доходность.
На уменьшение площадей влияют и изменения в портрете арендаторов.
Интерес к помещениям большой площади снижается, в том числе — со стороны продуктовых сетей. Насыщение рынка аптеками, алкомаркетами и пр. уже случилось. Многие традиционные арендаторы встроенных помещений пересматривают форматы, оптимизируют точки — как, например, банки.
При этом успешно развиваются, пекарни, кофейни и другие небольшие заведения общепита: их как раз вполне устраивают помещения до 100 кв. м. А при работе с более крупными помещениями нередко оказывается, что самый простой способ повысить их доходность и цену квадратного метра — делить на небольшие помещения под большее количество арендаторов.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
