Резолюция по итогам круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости»

По данным МВД России в 2024-2025 годах реализовано более 250 квартир в результате таких схем. Судебная практика показывает, что в 80% случаев сделка признается недействительной, и в 50% таких признаний не применяется принцип двусторонней реституции, т.е. покупатель остается и без квартиры, и без денег. Критичность данной проблемы в том, что существующие механизмы проверки воли продавца и защиты добросовестного покупателя не справляются с новыми типами угроз, а правовая конструкция ответственности участников оборота не обеспечивает баланса интересов.

Резолюция по итогам круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения»

20 ноября 2025 года Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству провел круглый стол «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения». В работе круглого стола приняли участие депутаты Государственной Думы – члены комитетов по экономической политике и комитета по информационной политике, сотрудники аппарата Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, а также представители Верховного Суда Российской Федерации, Минюста России, Росреестра, МВД России, Росфинмониторинга, Следственного комитета, банковского сектора, страховых компаний, профессионального риэлторского сообщества, нотариата, экспертных организаций и пострадавшие граждане.

В ходе обсуждения участники круглого стола отметили значительный рост реализации на рынке недвижимости мошеннических схем, основанных на социальной инженерии, психологическом давлении и манипулировании волей собственников недвижимого имущества (чаще жилого), которые под воздействием мошенников продают свое имущество, считая, что на самом деле никакой продажи нет, а они помогают правоохранительным органам в поимке преступников.

Внешне такие сделки проходят в обычном порядке, с соблюдением всех стандартных процедур, однако после государственной регистрации права собственности на имя покупателя, продавец передает средства, вырученные от продажи, мошенникам. И впоследствии осознав, что продажа была реальной, инициирует оспаривание сделки по мотивам «заблуждения», «влияния» или «неспособности понимать значение своих действий».

По данным МВД России в 2024-2025 годах реализовано более 250 квартир в результате таких схем. Судебная практика показывает, что в 80% случаев сделка признается недействительной, и в 50% таких признаний не применяется принцип двусторонней реституции, т.е. покупатель остается и без квартиры, и без денег.

Критичность данной проблемы в том, что существующие механизмы проверки воли продавца и защиты добросовестного покупателя не справляются с новыми типами угроз, а правовая конструкция ответственности участников оборота не обеспечивает баланса интересов.

В ходе обсуждения были зафиксированы следующие проблемы:

1. Неработающая реституция
   При признании сделки недействительной продавцы имеют возможность не возвращать деньги, при этом получая возврат квартиры.
2. Противоречивая и несистемная судебная практика
   Суды, принимая решения, смешивают сразу три статьи 177-179 ГК РФ, затрудняя единообразное применение закона и создавая противоречивую судебную практику, при которой однотипные дела получают диаметрально противоположные исходы в зависимости от субъективного восприятия судом фактов.
3. Недостаточная защищенность добросовестного покупателя
   Действующие механизмы компенсации и реституции не обеспечивают полное восстановление прав добросовестных покупателей.
4. Отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца при совершении сделки
   Суды часто не принимают объективные доказательства добровольности сделки (видеозаписи подтверждения намерений, психиатрические освидетельствования перед заключением договора, анкетирование) и выносят решения на основании психиатрического заключения, сделанного спустя значительное время после совершения сделки.
5. Проблема истребования жилья удобросовестных приобретателей наследниками

В случае смерти предыдущего собственника, права которого были нарушены при совершении им сделки и которая впоследствии была признана недействительной, его наследники имеют право подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя, при этом добросовестный покупатель ограничен в мерах защиты своих интересов, что может создавать существенные перекосы не в пользу добросовестного покупателя.

6. Отсутствие единой системы информационного обмена
   Между Росреестром, МВД России, судами, нотариусами, банками и риэлторами нет единой системы обмена информацией. В результате отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которой располагают другие участники процесса, что затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз вне поля контроля.
7. Отсутствие закона, регулирующего риэлторскую деятельность
   Сегодня отсутствуют единые стандарты подготовки и сертификации профессиональных участников рынка недвижимого имущества и прав на него; возможно беспрепятственное осуществление риэлторской деятельности без надлежащей квалификации; затруднена интеграция профессионального сообщества в систему информационного обмена с органами власти, так как отсутствуют критерии идентификации добросовестных участников рынка.

Участники круглого стола подчеркнули необходимость выработки комплекса мер, способных предотвратить злоупотребления, защитить добросовестных участников рынка и обеспечить предсказуемость гражданского оборота недвижимости. По итогам обсуждения выработаны следующие рекомендации.

Государственной Думе Федерального Собирания Российской Федерации

1. Создать рабочую группу по выработке решений, направленных на противодействие мошенникам на рынке недвижимости и защиты добросовестных приобретателей жилья.
2. Проработать вопрос закрепления в статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) положений о недопустимости признания сделки недействительной при добросовестности приобретателя недвижимого имущества по такой сделке.
3. Проработать вопрос законодательного закрепления при двусторонней реституции механизма обеспечения прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества по недействительной сделке по схеме «сначала деньги – потом недвижимость», например, через автоматическую передачу в залог недвижимого имущества в пользу такого приобретателя до исполнения реституционного обязательства по возврату денежных средств продавцом, что исключает ситуацию одновременной утраты приобретателем и денег, и квартиры.
4. Проработать вопрос о принятии закона о регулировании деятельности в сфере оказания посреднических услуг на рынке недвижимости (риэлторских услуг).
5. Проработать вопрос о внесении изменений в ст. 302 ГК РФ, запретив истребование имущества у добросовестного приобретателя наследниками умершего собственника, сделка которого была признана недействительной.
6. Проработать вопрос о дополнении статьи 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ положениями, расширяющими действующие гарантии компенсации на случаи, когда продавец стал жертвой мошенничества.
7. Проработать вопрос о дополнении статей 178 и 179 ГК РФ положениями, определяющими категорию «продавца под влиянием» для законодательного обеспечения единообразия судебной практики.
8. Проработать вопрос о принятии закона, вводящего «период охлаждения» для использования средств, полученных покупателем при продаже жилья.
9. Проработать вопрос о внесении в законодательство изменений, предусматривающих обязательное страхование сделок с недвижимостью на вторичном рынке.
10. Проработать вопрос о внесении в законодательство изменений, вводящих обязательное нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью с одновременным повышением минимального размера суммы страхования при удостоверении таких сделок.
11. Проработать вопрос об обеспечении прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества по недействительной сделке на этапе исполнительного производства по судебному решению о применении реституции.
12. Проработать вопрос законодательного закрепления невозможности списания реституционного долга по возвращению денежных средств в рамках процедуры банкротства.
13. Проработать вопрос введения самозапрета на продажу недвижимости.
14. Проработать вопрос отмены прекращения залога (сохранение залога) в случае утраты права собственности на основании статей 177, 178, 179 и 167 ГК РФ, при условии установления в ходе судебного разбирательства факта добросовестности покупателя.
15. Проработать вопрос законодательного закрепления обязательного внесения на депозитный счет денежных средств в сумме цены договора купли-продажи при заявлении иска о признании сделки недействительной.

Верховному Суду Российской Федерации

1. Рассмотреть возможность принятия постановления Пленума с разъяснениями применения статей 177, 178, 179 ГК РФ по делам об оспаривании сделок, совершенных лицами, находящимися под влиянием мошенников.
2. Рекомендовать судам:

• детально прописывать в резолютивной части сроки и порядок исполнения решения;
• применять принцип встречного исполнения (ст. 328 ГК РФ);
• при рассмотрении требований об оспаривании сделки учитывать, как добросовестность покупателя, так и фактическое поведение продавца в момент совершения сделки. Установление факта влияния мошенников на продавца не должно автоматически лишать прав покупателя, проявившего должную осмотрительность.

3. Разработать единые подходы к оценке «сделкоспособности» гражданина:

• сформировать единые критерии оценки способности лица понимать характер и последствия сделки, с указанием признаков, которые должны и не должны учитываться судами;
• определить основания и порядок назначения судебно-психиатрических экспертиз, а также перечень обязательных вопросов, которые следует ставить перед экспертами;
• разъяснить, как соотносить экспертные выводы с поведением гражданина в момент сделки, включая идентификацию, подтверждение воли и взаимодействие с участниками;
• закрепить обязательность учета освидетельствований и фиксаций, проведенных непосредственно перед сделкой, как относящихся к моменту ее совершения.

Правительству Российской Федерации

1. Проработать создание единой антифрод-системы на базе цифрового профиля гражданина, предусматривающей централизованное агрегирование (и анализ) маркеров риска, поступающих от различных ведомств и профессиональных участников рынка. Цель такой системы — комплексное выявление высокого уровня угроз мошеннических действий в отношение гражданина, обеспечивающие возможность принятия превентивных мер.

Министерству юстиции Российской Федерации

1. Проработать изменения в законодательстве о нотариате, направленные на повышение качества проверки «сделкоспособности» сторон:

• внедрение обязательной видеофиксации нотариального удостоверения для всех сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одна из сторон является физическим лицом, в случае введения обязательной нотариальной формы удостоверения таких сделок;
• создание централизованного архива видеозаписей нотариата; • уточнение порядка установления воли сторон.

2. Разработать нормативную базу и межведомственное соглашение между Минюстом и МВД, позволяющее нотариусам видеть фотографии и данные, зафиксированные при выдаче паспорта, для сопоставления их с личностью гражданина в момент совершения нотариального действия.
3. Разработать нормативно-правовую базу, предусматривающую возможность приостановления Росреестром государственной регистрации сделок на основании служебного распоряжения МВД при наличии признаков мошенничества в отношение собственника недвижимости, с установлением сроков приостановки, причин ее применения и процедуры снятия приостановки.
4. Разработать нормативную базу для прямой передачи судами в Росреестр сведений о признании гражданина недееспособным.

Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии

1. Разработать и внедрить механизм «второй руки» — возможность установления гражданами самоблокировки регистрации перехода права на принадлежащую им недвижимость до получения подтверждения вторым лицом (которое гражданин определяет самостоятельно).
2. Провести анализ необходимости автоматического уведомления близких родственников (через профиль «Близкие» портала Госуслуг) при регистрации перехода права собственности на недвижимость, принадлежащую гражданам из уязвимых категорий. При положительном решении — внедрить данную процедуру.
3. Разработать процедуру получения информации от МВД (о возбужденных уголовных делах) и от судов (по решениям о приостановлении исков), связанных с конкретным недвижимым имуществом, и механизм автоматического направления уведомлений собственнику этого имущества об уголовном деле или судебном решении о приостановлении.

Министерству внутренних дел Российской Федерации

1. Выделить в каждом регионе ответственного сотрудника МВД для взаимодействия с профессиональным сообществом риэлторов, установив четкую процедуру взаимодействия через прямые контакты и обеспечив оперативность реагирования, включая выезд для проверки обстоятельств в течение 24 часов.
2. Согласовать с Минюстом и Росреестром механизм выдачи МВД служебных распоряжений на приостановление сделок в Росреестре при наличии признаков мошенничества с установлением процедуры и сроков приостановки.
3. Проработать вопрос введения замены паспорта гражданина при достижении им 60-летнего возраста.
4. Наладить регулярную публикацию статистики о возбужденных уголовных делах по мошенничеству на рынке недвижимости, анализировать тренды и методы преступлений, информировать общество для профилактики.
5. Продолжить доработку и внедрение рекомендаций по выявлению граждан под влиянием мошенников.

Профессиональным объединениям и союзам риэлторов

1. Обеспечить регулярное обучение и повышение квалификации профессиональных участников рынка недвижимого имущества и прав на него, включая изучение алгоритмов МВД, судебной практики и новых схем мошенничества.
2. Наладить информационный обмен с МВД, Росреестром, банками и нотариусами, для передачи сигналов о выявленных случаях мошенниче ства и получения актуальных предупреждений о мошеннических схемах.
3. Внедрить обязательные чек-листы и анкеты (на основе рекомендаций МВД) для проверки благонадежности сделки и документировать действия риэлтора, по оценке риска.
4. При обнаружении признаков воздействия на продавца незамедлительно информировать полицию, обеспечивая профилактику преступлений на стадии намерений.
5. Разработать унифицированные памятки, уведомления и формы информирования клиентов о рисках мошенничества и возможных последствиях сделки.

Нотариальному сообществу

1. Внедрить обязательную видеофиксацию нотариального удостоверения нотариальных действий для всех сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одна из сторон является физическим лицом участвуют физические лица, в случае введения обязательной нотариальной формы удостоверения таких сделок.
2. Усилить идентификацию участников сделки при установлении их личности, в т. ч. с помощью форм (сведений), предоставляемых МВД, позволяющих нотариусам видеть фотографии и данные, зафиксированные при выдаче паспорта.
3. Разработать типовые формы анкет, опросников, чек-листов (на основе рекомендаций МВД) для подтверждения осознанности участников сделки.
4. Использовать правовой инструмент отложения удостоверения сделки, если выявлены признаки мошенничества или спорная воля сторон.
5. Разработать памятки, инструкции и разъяснения о способах защиты и необходимых проверках перед сделкой для информирования (непосредственно в нотариальных конторах) граждан о рисках мошенничества.
6. Наладить информационный обмен с МВД для передачи сигналов о выявленных случаях мошенничества и получения актуальных предупреждений о мошеннических схемах.