Наблюдения с Московского Жилконгресса

Концепция и четкое управление объектом все важнее. Покупатели и инвесторы прекрасно понимают перспективы объекта с хорошей концепцией и управлением.

Ипотечные брокеры: все сильнее ощущается тренд на переход от брокера к финансовому консультанту. Значимость профессии восстанавливается.

Флиппинг и системная подготовка объектов применима практически ко всем объектам недвижимости. С квартирами/апартаментами уже очевидно, но и в офисах, складах вопрос подготовки объектов как никогда актуален.

Инвестирование в стрит-ритейл превратилось в «красный океан». Во многом за счет того, что рынок проявил стабильность и предсказуемость в 2023-2025 годах.

Интересно смотреть на профессию риэлтора и консультанта через призму концепции Семейного капитала. Можно фокусироваться на максимальной прибыли от одной сделки. А можно ставить целью рост благосостояния семьи на длительном горизонте, строя работу вместе с топовыми экспертами с сильной экспертизой в апартаментах, в жилой, коммерческой, промышленной недвижимости, юриспруденции, финансовых рынках и т. д. 

Доля Лидов в чатах растет. По оценке ЦИАН в среднесрочном периоде Лиды из чатов займут больше 50% обращений.

Москва: весьма активный рост цен на новостройки по сравнению со вторичкой. В Питере, кстати, темпы роста вторички и первички сопоставимы. А ведь многие так долго ждали снижения цен. Некоторые демонстративно отписывались: мол, просто неприятна эта ересь про возможный рост цен.

Если смотреть на рынок в горизонте 10 лет, то возникают острые вопросы. Демография: кто будет покупать устаревшее жилье, массово получаемое по наследству? Вероятный сценарий —увеличение разрыва между новым качественными жильем и устаревшим. Что делать с массовым построенным жильем без комфортной среды и качественных сильных центров приложения трудовых ресурсов? Выехать из таких районов будет все сложнее, а маятниковая дневная миграция будет только усиливаться. По самым худшим районам наверняка обозначится отрицательная динамика, не хочу употреблять термин «гетто», но где-то близко.

И опять депозиты против недвижимости. Масса идей и мнений, но для большинства вопрос скорее в том, будет переход накоплений в недвижимость более или менее акцентированным.

Ясности по судьбе семейной ипотеки не появилось: ни с решением по размеру компенсации банкам, ни с дифференциацией ставки по количеству детей и т. д. Зато есть многообещающий намек от Никиты Стасишина: правительство определилось с изменением законодательства для рассрочки после сдачи домов.

И публично, и в кулуарах обсуждается повышение налогов и как это повлияет на риэлторский бизнес. В одном из выступлений руководитель крупной компании на вопрос: «Что делать?» — прямо сказал: «Закрываться!» Напомню коротко: понижение порога, с которого начинает взиматься НДС, до 10 млн рублей (было — 60 млн руб.); повышение социальных взносов с 15 до 30%; вероятный отказ от патентов; давление на самозанятых (которых агентства массово использовали). А еще обсуждается повышение налоговой ставки для тех кто на упрощенной системе налогообложения в Петербурге с 7% до 15% (доходы минус расходы). Для большинства агентств основные расходы — это оплата труда сотрудников: агентов, юристов, маркетологов и т.д.. С новыми налогами и отчислениями рентабельность стремится к нулю. Выбор небогатый: либо менять концепцию бизнеса, либо пытаться все оптимизировать в надежде, что удастся проскочить.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)