Смольный попросил у Минстроя пересмотреть план по вводу жилья в 2026 году

Как стало известно «ДП», правительство Санкт–Петербурга обратилось в министерство строительства и жилищно–коммунального хозяйства РФ с просьбой пересмотреть цифры из соглашения о реализации регионального проекта «Жилье» (в составе национального проекта «Инфраструктура для жизни»), подписанного в 2020 году. Тогда для Петербурга был согласован план по вводу в 2026 году около 2,6 млн м² в многоквартирных домах и домах индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Сопоставимые значения — на 2027 и 2028 годы, а вот в 2029–м и 2030–м ожидался рост ввода до 3 млн м².

Не хватает миллиона

С учетом текущей статистики ввода можно предположить, что исполнить показатель нацпроекта в этом году не получится.

По данным комитета по строительству, по состоянию на середину августа в Петербурге были введены в эксплуатацию 606 объектов жилой недвижимости общей жилой площадью 0,87 млн м². Это 55 многоквартирных домов площадью 0,77 млн м² и 551 объект ИЖС общей площадью 0,1 млн м². За аналогичный период 2025 года было введено 1,526 млн м², в том числе 131 многоквартирный дом площадью 1,393 млн м² и 698 объектов ИЖС площадью 0,133 млн м². В целом за прошлый год было построено 2,687 млн м², включая 0,2 млн м2 ИЖС. Исходя из данных прошлых лет и текущих данных Единой информационной статистики жилищного строительства (ЕИСЖС), «недобор» может составить порядка 1 млн м².

В ответе на запрос «ДП» о корректировке показателей нацпроекта в комитете по строительству Петербурга и аппарате вице–губернатора Николая Линченко сообщили, что «такая процедура возможна по согласованию с Минстроем России», но конкретную цифру не назвали.

«Вместе с тем важно подчеркнуть, что некоторые застройщики в силу экономических условий вынуждены корректировать темпы реализации ряда проектов. Поэтому снижение темпов по сравнению с предыдущими периодами вполне возможно и ожидаемо», — говорится в ответе.

Прогнозируемое фиаско

Объемы ввода жилья в многоквартирных домах прогнозируются относительно достоверно на горизонте 2–3 лет, отмечают участники рынка. Просчитать их можно на основании выдаваемых чиновниками разрешений на строительство с четко оговоренными сроками и данных о ходе реализации конкретных проектов.

С ИЖС ситуация немного другая — сам строительный цикл меньше, плюс в зачет идет не только строительство в текущем году, но и все регистрации домов в рамках «дачной амнистии» в этот период. Однако в Петербурге, в границах которого загородного жилья не так и много, составляющая ИЖС существенного влияния на общую цифру не оказывает.

Соответственно, о грозящем недоборе «квадратов» власти должны были догадываться еще в 2023–2024 годах. Но заранее менять показатели не стали.

Почему в Петербурге меньше строят

Эксперты снижение объемов строительства и ввода объясняют совокупностью рыночных и регуляторных факторов.

Общая экономическая ситуация объективно не способствует росту отрасли. Удорожание кредитов, повышение стоимости строительных работ и материалов, а также других составляющих себестоимости существенно снизили маржинальность бизнеса девелоперов. А закрытие программы массовой льготной ипотеки вместе с повышением ставок по рыночной привело к снижению покупательной способности населения — продажи новостроек с 2023 года неуклонно снижаются. Очевидно, что планы развития крупных застройщиков строились с учетом этих факторов.

Экономический спад усугубился и градостроительной политикой петербургских чиновников.

С 2021 года Смольный выстраивал новую систему работы с застройщиками — согласование всех проектов на Градостроительной комиссии (ГРК), где определяется объем нагрузки на проект в части социальной инфраструктуры. На заре этой реформы девелоперы регулярно жаловались, что заседания комиссии проходят редко, а условия согласовываются долго.

Помимо административной преграды выросли и издержки, что также повлияло на активность бизнеса. Если в 2022 году определяемая на ГРК нагрузка составляла порядка 20 тыс. рублей на 1 м² полезной площади, то в прошлом году она по отдельным проектам превысила 100 тыс. руб. / м².

Точную цифру определить на старте сложно — по каждому проекту чиновники расписывают разнообразный перечень обязательств, включая проектирование и строительство школ, садов и поликлиник, благоустройство, строительство дорог, передачу помещений под нужды города, участие в будущих конкурсах Смольного по закупке жилья и т. д.

Помимо ГРК сложностей застройщикам добавили и новые градостроительные документы. В конце 2023 года был принят новый генеральный план, в 2025–м — Правила землепользования и застройки. В их ожидании многие сделки были заморожены — девелоперы в большинстве своем не рисковали приобретать участки, характеристики которых могли измениться.

Стоит добавить, что в Петербурге до сих пор не запущена программа комплексного развития территорий (КРТ). При этом по всей стране именно КРТ является одним из основных инструментов, обеспечивающих необходимые объемы строительства.

И если в случае с реновацией хрущевок промедление может быть связано с рисками социального напряжения, то проекты на незастроенных территориях или в нежилых зонах рынок, напротив, ждет уже много лет.

Ушли ни с чем

В Петербурге отмечены случаи, когда крупные девелоперы отказывались строить в городе. В августе 2023 года на совещании по развитию строительной отрасли глава федеральной компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков пожаловался на город президенту РФ Владимиру Путину. Он заявил, что Смольный не согласовал изменение зонирования для проекта строительства 700 тыс. м² жилья на свободном участке в районе КАД и попросил у президента поддержки.

В принятом через несколько месяцев генплане все предложения застройщика были отклонены. В начале 2024 года стало известно, что «Страна Девелопмент» приостановила развитие в Северной столице и выставила свой земельный портфель на продажу.

«Нужно наращивать темпы»

В августе работа Петербурга в рамках реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни» обсуждалась на встрече заместителя председателя правительства России Марата Хуснуллина и губернатора Петербурга Александра Беглова, прошедшей в Москве.

«На встрече обсудили вопросы жилищного строительства — здесь нужно наращивать темпы», — процитировала Марата Хуснуллина пресс–служба правительства РФ.

Объемы строительства, впрочем, вполне соответствуют уровню спроса. Он в Петербурге выше, чем в среднем по стране, но ниже, чем в прошлые годы. По данным управления Росреестра по Санкт–Петербургу, в первом полугодии 2026 года в городе зарегистрировано 18,568 тыс. ДДУ, что на 4,6% ниже, чем за тот же период 2025 года.

А по информации ЦИАН, за 7 месяцев 2026 года количество договоров купли–продажи в петербургском регионе снизилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.

Елена Бодрова, вице–президент Российской гильдии управляющих и девелоперов

Петербург еще в 2020 году сильно торговался с Минстроем по тому, какие показатели ввода прописывать в нацпроекте. Делалось это в том числе исходя из требований сбалансированного развития — если дефицит по социальной инфраструктуре уже практически закрыт, то в развитии транспортной инфраструктуры город до сих пор отстает. Не брать на себя повышенных обязательств и отстаивать прагматичный подход по объемам, которые агломерация может переварить с точки зрения создания комфортной среды и покупательной способности, было правильным. Еще 2 года назад было понятно, что ситуация будет ухудшаться. Ключевые игроки рынка, пережившие не один кризис, стали все более аккуратно входить в новые проекты и выводить их на рынок. Понятно, что все запущенное ранее будет достроено, но по новым стартам все придерживаются крайне осторожных сценариев. Совокупность этих факторов сохранила устойчивость рынка — Петербург с точки зрения распроданности новостроек в сравнении с другими регионами находится в выигрышном положении. Возможно, неисполнение нацпроекта для кого–то будет иметь какие–то последствия, но дефицита жилья на рынке нет.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости

Разрыв в 1 млн м2 между планом и фактом выглядит аномально большим на фоне общероссийской картины, где большинство крупных рынков либо держатся в графике, либо корректируют объемы в рамках естественного рыночного цикла. Вместе с тем, в отличие, например, от Тюмени (где после быстрого насыщения рынка застройщики сами снижают объемы), в Петербурге наблюдается длительный и выраженный тренд на сокращение объемов строительства. Отчасти снижение компенсируется высокими объемами строительства в Ленинградской области, но это долгосрочный тренд, который не отменяет проблемы с выполнением городских показателей нацпроекта. То, что вопрос о корректировке планов поднимается только сейчас, говорит скорее об ошибках планирования предыдущих лет, чем о внезапных задержках на отдельных объектах. Ведь показатель ввода — достаточно прогнозируемая метрика. Чтобы ввести 2,6 млн м² в 2026 году, соответствующие проекты должны были стартовать 2–3 года назад. Средний срок строительства в крупных городах ранее составлял 2–2,5 года; сейчас в новые проекты все чаще закладывают 3–3,5 года. Это связано как с желанием застройщиков подстраховаться от штрафных санкций, так и с реальным замедлением темпов: продажи идут медленнее, проектное финансирование выбирается менее динамично и стройку растягивают.

Дмитрий Прокофьев, экономист

2027–2028 годы, скорее всего, тоже будут ниже целевых показателей. Планы и реальность никогда не совпадали. Нацпроект «Жилье» с самого начала был амбициозным, но региональные возможности оказались скромнее. Текущие 2,6 млн м² — многократно скорректированный компромисс. Системное сжатие рынка — это результат не одного квартала, а устойчивого тренда: тенденция обозначилась еще 3 года назад, а в 2026–м стала особенно выраженной. Причины: дефицит свободных участков в городской черте, вынужденный перенос проектов в пригороды и высокая стоимость финансирования плюс изменение параметров льготной ипотеки. Третье — провал в I квартале. За январь–март 2026 года в Петербурге сдали 113,9 тыс. м² жилья — минус 83,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это практически невозможно компенсировать во втором полугодии. Снижение объемов строящегося жилья (с 6 млн до 5,5 млн м² за год) напрямую скажется на вводе через 2–3 года. В массовом сегменте спрос остается на уровне прошлого года, а предложение сжимается. Сейчас в границах Петербурга продается 2,64 млн м² жилья. Если новый ввод упадет до 1,6–1,7 млн м², рынок начнет «прогреваться». Более дорогие проекты уже чувствуют себя увереннее. Тренд будет усиливаться: чем меньше доступного жилья в массовом сегменте, тем быстрее дорожает и элитный.

P. S. Я вот еще помню времена, когда нормальным ориентиром для города было сдавать 4 млн. квадратных метров. И никого эта целевая цифра не пугала, не смущала. Да, говорили, что надо подтянуть строительство социальных объектов, их ввод заметно отставал. Но «отстающая» социалка тогда точно не была поводом для снижения жилищного строительства.

Причины снижения объемов строительства очевидны: высокая социальная нагрузка (по ряду проектов затраты на соцобъекты выросли до 100 тыс. рублей за метр), сложная и непредсказуемая процедура согласования проектов, дефицит земельных участков, пробуксовка запуска механизма КРТ.

Вот вроде все объяснимо, но почему-то другие регионы успешно поддерживают и даже наращивают объемы строительства.

Единственный плюс в этой ситуации — с продажами у наших застройщиков будет попроще. Затоваривание Петербургу не грозит. Ну и с ценами сами понимаете, что будет происходить.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и издания Деловой Петербург (https://www.dp.ru/a/2026/09/02/smolnij-poprosil-u-minstroja)