Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

О некоторых рисках для покупателей квартиры в кредит

Опубликовано 28 мая 2011
Пару дней назад представители нашей компании "Первое Ипотечное Агентство" имели удовольствие участвовать в суде в качестве свидетеля со стороны нашего клиента. Мы получили прекрасную возможность понять на практике насколько правильно мы действовали, при подборе квартиры и сопровождении ипотечной сделки. Кратко суть вопроса: мы оказывали комплексную услугу по одобрению ипотечного кредита в сочетании с жилищной субсидией. При этом получателем субсидии были в том числе несовершеннолетие дети. В общем-то совершенно стандартная для нас сделка, когда при покупке квартиры надо согласовать сделку с банком, Жилищным Комитетом и органами опеки несовершеннолетних.

Риски при подборе квартиры и внесение аванса

По статистике значительная часть рисков ипотечных покупателей связаны с этапом подбора квартиры и внесения аванса. Дело в том, что для того чтобы получить копии документов по квартире, которую намерен купить заемщик, необходимо внести аванс продавцу или его агентству. При этом в договоре на внесение аванса необходимо обязательно предусмотреть его возврат, если например квартира не будет одобрена банком, Жилищным комитетом, страховой компанией, органами опеки и т.д. И если это не сделано, в случае отказа в согласовании сделки, заемщик нередко не может вернуть аванс. Доводы со стороны продавца и его агента традиционны: Мы сняли квартиру с продажи на время подготовки сделки, упустили других покупателей и т.д. Но обычно эти риски легко устраняются агентом, сопровождающим ипотечного покупателя.

Риски при регистрации сделки

Вторая группа рисков – возникает в процессе регистрации сделки, когда заемщику уже выделен кредит, он заложил свои и кредитные средства в сейфовую ячейку, а документы поданы на регистрацию. Дело в том, что продавец квартиры как впрочем, и покупатель, при совершении сделки в простой письменной форме, без удостоверения договора нотариусом, может по заявлению прекратить регистрацию сделки. Срок регистрации по покупке квартиры составляет по закону 10 рабочих дней, но в зависимости от района и конкретных обстоятельств, срок задержки регистрации договора в УФРС (управление федеральной регистрационной службы) может запросто составить более месяца. И чем дольше срок ожидания, тем больше вероятность того, что могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства. Например, продавец, устав ждать и видя, что цены на его квартиру растут, может подать заявление о прекращении регистрации в надежде найти покупателя по более высокой цене. Казалось бы, ничего страшного, - не получилось с одной квартирой, найдем другую. Но есть одно но, которое все меняет – это расходы ипотечного покупателя, которые он несет при совершении сделки. К сожалению рано или поздно такое может произойти – застраховаться, например, от смерти продавца квартиры в период регистрации, или того, что у него не хватит терпения дожидаться документов и денег, практически невозможно. Если сделка проходит в нотариальной форме, то расторгнуть ее в одностороннем порядке после подачи документов в УФРС уже нельзя, только вот дополнительные расходы на нотариуса составят 1% от суммы договора. За нашу многолетнюю практику произошел первый такой случай, когда продавец, что называется «на нервах» отказался от регистрации сделки. Справедливости ради надо отметить, что реакцию продавца спровоцировало выявление нами технической ошибки в составленном банком договоре купли-продажи и ипотеки, но уже после того как мы подали документы на регистрацию… Технические ошибки или, попросту, опечатки в договоре, - вполне распространенное явление. Если уж из-за человеческого фактора агенты покупателя и продавца, юристы банка просмотрели ошибку, то хорошо что она выявляется через несколько дней после подачи документов. Обычно все, что надо сделать – исправить неточность и подать дополнительное соглашение в УФРС, но в этот раз не сложилось…

Потери ипотечного покупателя при расторжении договора купли-продажи

Потери ипотечного покупателя – затраты на оценку, комиссия банка за выдачу кредитных средств, аренду сейфовой ячейки и госпошлина за регистрацию квартиры. Средства, внесенные страховой компании удалось вернуть. О нашем вознаграждении, конечно, не было и речи, хотя была проведена колоссальная работа по поиску квартиры и согласованию сделки.

Как защитить интересы ипотечного покупателя

Как правило, суды не считают, что перечисленные расходы заемщика должен компенсировать покупатель, даже если он не привел веских оснований для расторжения договора, уже поданного на регистрацию. Наша практика это еще раз подтвердила. Конечно, можно было бы посоветовать заключать с продавцом обязательство о компенсации расходов в случае его отказа от регистрации, но, как правило, излишнее отстаивание интересов покупателя ведет к тому, что продавец вообще не пойдет на сделку с ипотекой. Остается утешиться тем, что поскольку аванс продавцу был внесен в нотариальном виде в форме задатка, то он будет должен вернуть средства в двойном размере, что почти полностью покроет расходы нашего клиента. И, самое главное, мы проявили настойчивость, подобрали другую квартиру, полностью согласовали сделку и помогли реализовать субсидию. А судебное разбирательство стало полезным и познавательным мероприятием, благодаря которому мы поняли, как еще можно защитить интересы ипотечного покупателя и расположили к себе клиента – ведь бились вместе за его интересы.