Что подогревает спрос на жилье в южной части намывных земель

В границах южной части намыва Васильевского острова в 2023-2024 годах многие объекты из категории «обещанных жителям перспектив» поменяли статус на «введено в эксплуатацию»: прежде всего, речь про транспортную и социальную инфраструктуру, а также рекреационные зоны. Но потенциал территории еще не раскрыт по максимуму — и есть еще точки развития, уточняют эксперты.

В недавнем отчете Nikoliers, посвященном 10-летию активного девелопмента локации, указано, что здесь уже построено 1,2 млн м² недвижимости и на данный момент экспонируются лоты в пяти жилых комплексах — чуть более тысячи квартир. Превалирует бизнес-класс — таких объекта три, еще по одному представлены в сегментах «комфорт» и «премиум». Средневзвешенная цена предложения составляет 309 тыс. рублей за м², и это на 9% выше среднегородского уровня цен.

И по этому показателю сегодня Василеостровский район, его спальная часть, находится на втором месте, уступая только Красногвардейскому (Московский, Приморский — дешевле), говорит генеральный директор ПИА Недвижимость Максим Ельцов. Но путь к такой позиции в рейтинге был непростым, вспоминает эксперт. Точнее, возвращение в топ: до появления намыва, в августе 2010 года, новостройки в «неисторической» части Василеостровского района были дороже, чем в остальных спальниках, — 89,5 тыс. рублей за м² (Московский — 72 тыс. рублей за м², Приморский — 65 тыс. рублей за м²).

«Потом появился намыв. Далеко не сразу началось строительство, это была довольно мучительная история. И бизнес-судьба намыва менялась вместе с отношением. Когда там появились первые дома, опасения были — дескать, все размоет. Огромные трудности были связаны с коммуникациями. Кроме того, первые жилые корпуса вводились с большими задержками, в том числе — по вине администрации. И уже к 2017 году первичка на В.О. — 85 тыс. рублей за м², на последнем месте в перечне спальных районов», — рассказывает Максим Ельцов.

Позже пришла вторая волна застройщиков — крупных и системных: Группа «Аквилон», Группа ЛСР, GloraX. Появились проекты с яркой архитектурой не в пример «бетонным коробкам на пустом песчаном поле». Это также стало важным фактором, влияющим на отношение к намыву. Инфраструктура постепенно наполнялась новыми элементами: коммерческими и социальными объектами, дорогами. Близость ЗСД улучшила транспортную доступность. И со временем стоимость жилья в этой локации стала расти.

Сейчас, наверное, — предпоследняя фаза: почти все свободные территории уже распределены, — добавляет Максим Ельцов. — Знаковым остается приобретение участка у ЛСР компанией Element, несмотря на сложное состояние рынка. Сделка прошла по цене, близкой к максимальной. У этой истории будет любопытное продолжение. Проект от Element точно не будет массовым, скорее всего, увидим яркую архитектуру. И вот когда намыв будет полностью укомплектован, произойдет финальное перераспределение по ценам. Пока продажи не завершены и объекты не достроены, девелоперы держат цены, чтобы обеспечить нужные объемы реализации. Когда вся территория будет застроена — мы увидим повышение цен в силу ослабления конкуренции. Вырастут в цене квартиры с исключительными видовыми характеристиками. Таких объектов не только на намыве, но и в городе немного».

Кстати именно по-этому мы не особенно спешим распродавать остаток инвестиционных квартир в проектах Glorax. Хотя на ряд квартир скидки есть.

К тому же в локации растет уровень комфорта проживания — к моменту ввода многих заявленных проектов на территории появится достаточное количество образовательных учреждений, медцентров и поликлиник, сервисов и услуг, мест для отдыха. В состав новых жилых комплексов уже включены социальные объекты — так, например, в разрешении на строительство будущего ЖК от Element указаны школа на 275 мест и детский сад на 75 мест.

Такой подход девелоперов к «самодостаточности» района тоже работает на заинтересованность покупателя недвижимости. Поскольку раньше именно отставание в части инфраструктуры по отношению к объемам ввода жилья было фактором, тормозящим часть аудитории, особенной семейной, в желании приобретать здесь квартиры. Впрочем, по словам Максима Ельцова, спрос  на жилье на намывных территориях был — и остается — достаточно устойчивым.

Не только «социалка»

Интерес к локации вызван видовыми характеристиками на залив, что важно для развития жилой застройки, а также внятным планом по созданию транспортной инфраструктуры, считает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. «Сегодня это одна из быстро развивающихся территорий города», — добавляет он.

В Nikoliers уточняют, что с запуском второй развязки ЗСД в августе 2024-го с выездом на ул. Шкиперский Проток была нивелирована проблема с транспортной доступностью локации. Первая очередь Шкиперской развязки была открыта в конце 2023-го: 20 декабря был дан старт автомобильному движению по первому пусковому комплексу новой магистрали и проспекту Крузенштерна. «Деловой Петербург» присудил компании-исполнителю премию «Проект года» — поскольку развязка стала знаковым событием для города в целом и намывных территорий в частности: Васильевский остров получил дополнительную круглосуточную связь с северными и южными районами региона. Ввод участков осуществляется поэтапно. Окончание работ по строительству Шкиперской развязки запланировано к концу 2025 года. Но благодаря уже реализованным объектам время в пути с юга города до намыва сократилось на 20 минут.

Кроме того, а августе 2024-го было запущено движение по пяти новым участкам улично-дорожной сети намывных территорий — их общая протяженность составляет 7 км. Еще 4 км — в планах реализации до конца текущего года. Весь проект развития транспортной инфраструктуры локации охватывает 15,1 км улиц и магистралей.

По предположению Максима Ельцова, именно намыв с подключением к ЗСД открыл Васильевский остров для «внешних» покупателей. Дело в том, что традиционно жилье в районе приобретали «островитяне». «Значительная часть ЦА — те, кто переезжает, улучшает жилищные условия. Люди, которые когда-то обосновались на Васильевском, оценили его преимущества и смирились с недостатками, переезжают в границах острова», — говорит эксперт. Но благодаря происходящим изменениям на намывных территориях тема «островного патриотизма» дальше никак не развивается.

В отличие от самой локации. Среди драйверов ее развития помимо транспортной доступности генеральный директор ПИА «Недвижимость» назвал большую территорию, предполагающая комплексное развитие на основе современных градостроительных нормативов, с нормальным решением вопросов с парковками, дворовыми территориями, торговыми комплексами. «Это не «капустные поля», но и не тесный центр с массой ограничений. Здесь возможна качественно спланированная городская среда. Небольшое количество еще не освоенных участков осталось под торговлю. С появлением торгового центра район будет полностью укомплектован. Включая финальную часть — озеленение. Газоны, кустарники и посадки деревьев закроют проблему с «пыльными бурями», — уверен он.

Тем более процесс благоустройства рекреационных и общественных пространств тоже уже начат. По соседству с южной частью намывных территорий уже раскинулся Линейный парк площадью 70 га и протяжённостью 3 км: между Морской набережной и ЗСД. Здесь создано несколько детских и спортивных зон, множество мест для отдыха с различным оформлением. Также уже началось строительство пешеходного фонтана со 135 форсунками. Кроме того, в парке сохранены деревья, которые высаживали местные жители, но ещё появится 750 новых.

Также несколько девелоперов анонсировали благоустройство набережных. Таким образом, в локации формируются собственные точки притяжения, предполагающие разные сценарии для жителей и гостей локации. Что касается объектов социальной инфраструктуры, территория «идет с опережением графика».

Локация, где все новое

В 2021 году были утверждены адреса социальных объектов Васильевского района, из них на намывных землях: шесть школ (на 4210 мест), девять детских садов (на 1290 воспитанников) и амбулаторно-поликлиническое отделение на 800 посещений в смену. Сроки реализации у проектов были указаны разные, в промежутке от 2022 до 2030 года. Однако инвесторы взяли ускоренный темп: и уже по нескольким объектам заявлено, что они будут введены в эксплуатацию раньше указанных в документации сроков. А первая школа в локации была сдана на полгода раньше запланированного: 1 сентября 2024 года. Она рассчитана на 375 учащихся. Ещё два корпуса появятся позднее, на 400 и 550 мест.

Посетивший объект Александр Беглов, комментируя скорость строительства социальных объектов на намыве, выразил уверенность, что уже в 2025 году в локации будет создан профицит мест в учреждениях образования. То есть инфраструктура развивается опережающими темпами по отношению к строящемуся жилью. Также в сентябре 2024-го сдана школа на 685 мест на территории ЖК «Glorax Василеостровский». В следующем году запланированы к вводу четыре школы и четыре детских сада. Однако опять же ряд девелоперов сообщили СМИ, что некоторые объекты будут сданы уже к концу 2024-го. Кстати, самый первый детский сад открыт в локации еще в 2019 году в составе жилого комплекса «Я — Романтик». Что касается «премьер» 2024-го: зимой Группа ЛСР сдала учреждение для дошколят на 320 мест.

Будут на территории и свои «яркие» объекты: уже заявлено несколько видов катков; школа-гигант, как ее охарактеризовали в СМИ, на 1650 мест; а еще рассчитанное на такое же количество учащихся частное образовательное учреждение со спортивным комплексом на территории 9 га, которое строит «Газпром».

И не только эта крупная корпорация оценила потенциал локации, напоминают в Nikoliers: Северо-Западное отделение Сбербанка планирует размещение на намыве штаб-квартиры — земельный участок площадью около 10 га был приобретен компанией еще до пандемии. Общая площадь офисных помещений может составить около 100 тыс. м². То, что планы компании в силе, ее представители подтверждали в нескольких интервью в течение 2024 года — хотя подробностей пока нет.

«Территория южного намыва — локация с самым высоким потенциалом в центральных районах Петербурга благодаря близости большой воды. Статус и качество проектов этой локации за 10 лет резко выросли — не только благодаря развитию дорожной сети и социальной инфраструктуры, но и приходу крупных девелоперов, а также инвесторов, — резюмирует директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. — Внимание городских властей к новому гомогенному району подтверждает растущую ценность недвижимости на южном намыве в перспективе следующих 10 лет».

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Деловой Петербург (https://www.dp.ru/a/2024/09/25/s-vidom-na-zaliv-chto-podogrevaet)