Льготная ипотека. Продолжаем разбираться в ситуации

Но надо понимать, что единственная причина этого прорыва — льготная ипотека. С продажами новостроек тоже все неплохо. А вот объем сдачи многоквартирного жилья хоть и подрос, но все равно лишь приблизился к рекордным показателям 2014-2016 года. В этой части законы рынка никто не отменял. Стимулирование спроса в условиях когда предложение не получается нарастить ведет лишь к росту цен. Доступность ипотеки вместо доступности жилья. Да, застройщики поднабрали новых проектов, но теперь-то эффективность льготной ипотеки как стимула продаж снизилась. Строительная отрасль с циклом планирования и реализации проектов в 2-5 лет физически не успевает подстроиться под экономические и геополитические изменения. Льготная ипотека и прочие меры поддержки теоретически должны сглаживать проблемы и упрощать планирование. Но это теоретически. Руль дергается куда быстрее и чаще чем способен повернуть корабль.

Завершился круглый стол по ипотеке, организованный командой «Движения». Мы законспектировали тезисы спикеров мероприятий и по горячим следам делимся ими с вами.

В файле также любопытные слайды. На них то, как застройщики оценивают возможный рост цен из-за введенных комиссий и объяснения Сбера, как же так вышло, что маржа по ипотеке снизилась с +0,6% в июле 2023 г. до -1,2% в декабре.

Тезисы с круглого стола «Движения»:

• В первые 1.5 недели января происходит очень резкий рост доли банков ДОМ.PФ, Совкомбанка, УБРиР по выдачам ипотеки. (О. Сидоренко, платформа Сделка.pф)
• Процент одобрения заявок снизился с 83% до 65%, скорость одобрения выросла с 3 часов до 7 часов (янв. к дек.) (О. Сидоренко)
• Не видим существенного снижения спроса. В январе спрос всегда падает сезонно. Пока не видим перекладывания комиссий в цены. (А. Попов, ЦИАН)
• У застройщиков вместо цены появилось ценовое меню (когда за один объект недвижимости, который станет одним и тем же залогом для банка, цена разная). Это не понравится регуляторам. (А. Попов)
• По данным января сделать выводы невозможно. Понимание будет сформировано к концу I кв. Ставки гораздо важнее для ипотечного платежа, чем цены, поэтому больше беспокоимся о ставках. (А. Мамохина, Level)

Следом проходило заседание РСПП по той же теме.

Заседание ВКП(б) РСПП проходило менее динамично, и интересных тезисов мы записали меньше. Если коротко, то 1.5 часа прошли примерно так:

• Банки все просчитали и не хотят работать в убыток, поэтому приняли единственно верное решение;
• Застройщики расстроены и считают, что комиссии приведут к катастрофе на рынке, особенно в регионах;
• Регуляторы выражают обеспокоенность, внимательно наблюдают, пристально изучают;
• Независимые эксперты считают, что проблемы фундаментальные, жилье недоступно и вообще все идет куда-то не туда.

К вопросу субсидированию льготной ипотеки. Главные тезисы от Domus Versus:

• Застройщики расстроены и считают, что комиссии приведут к катастрофе на рынке, особенно в регионах;
• Регуляторы выражают обеспокоенность, внимательно наблюдают, пристально изучают;
• Независимые эксперты считают, что проблемы фундаментальные, жилье недоступно и вообще все идет куда-то не туда.
• Мне даже и добавить-то нечего. Поддерживаю мысль о том что проблема фундаментальная. И решить ее на уровне застройщики-банки невозможно. Просто будет предложено доплачивать покупателям. И не факт? что согласятся.
• Ну и важно разъяснение Сбербанка по снижению маржинальности льготной ипотеки. Влияет не только снижение компенсации от государства но и прочие ужесточения. Хотя многие решительно укажут на рекордный уровень прибыли банка в 1,5 трлн рублей.

Важно для полноты картины

«Госкомпания «Дом.РФ», как оператор распределения этих средств, предупредила, что бюджетные деньги могут быть перераспределены в пользу кредитных организаций, не вводившие комиссии для застройщиков за каждого льготного заемщика.»

Для восторженных оптимистов подчеркну, что это не о том что накажут тех кто настаивает на субсидировании. Банки продолжающие выдавать госипотеку без комиссии просто физически не смогут выдать ипотеку в объемах близких к прошлогодним.

Пока тупик. Банкам после всех ограничений действительно не сильно выгодно выдавать льготную ипотеку. Застройщики не готовы платить по каждому кредиту, сразу, за упущенную банками прибыль на годы вперед. В цену новостроек Компенсацию тоже не включить - покупатели не готовы к новому удорожанию, да и ЦБ точно будет категорически против дальнейшего отрыва цен от реальности.

Вам не кажется, что самым очевидным решением было бы просто повысить ставку по всем видам льготной ипотеки на 1-1.5%?

А пока банки проявляют просто чудеса изворотливости в поиске решений. Ждите новостей: что придумали банки и что на это скажет ЦБ…

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm), телеграмм канала Domus Verus https://t.me/DomusVerus и Комерсант https://kommersant-ru.turbopages.org/kommersant.ru/s/doc/6454713