Вторичное жилье в сданных недавно домах обогнало по цене первичку

Доля объектов, введенных в эксплуатацию с 2020 по 2025 год, составляет 19% всего объема вторичного рынка. Эти квартиры — наиболее дорогие на сегодняшний день. Следом идут дома, построенные в 2015–2020 годах: на их долю приходится 15% предложения, а средняя цена квадратного метра составляет 269 тыс. рублей.

В совокупности «молодое» жилье, введенное после 2015 года, формирует треть (34%) всей вторички, демонстрируя переориентацию покупателей в пользу новых домов, но с готовой инфраструктурой и без рисков, связанных со строительством.

Подробнее о том почему «суперновая вторичка» дороже средних рекламных цен новостроек

Собственники новой вторички завышают цены, ориентируясь на новостройки.

На вторичке цены в объявлениях завышены, а в новостройках — занижены (для привлечения клиентов).

В выборке нового вторичного жилья становится все больше предложения от самих застройщиков. Это подтягивает среднюю цену вверх.

При этом полноценного объяснения не нахожу: вижу, что цены реальных сделки на вторичке часто на 10–15% ниже чем у застройщика.

Из-за льготной ипотеки на рынке сложился существенный дисбаланс - отрыв цен новостроек от готового жилья. Если помните, были даже публикации Центробанка, где говорилось, что разница — между ценами вторички и первички составляет 47%.

Но тут очень важно понять: какое жилье мы сравниваем. Если в цену вторички включаются хрущевки, старый фонд, полуразрушенные дома, то отрыв будет огромным. Сравнивать конечно надо недавно построенные квартиры и строящееся жилье — но и тут по практике отрыв составляет 10, 20, 25 процентов. А статистика от ЦИАН дает иную картину. Попробуем разобраться. Хотя у меня нет однозначного ответа о причинах этого расхождения.

Во первых ожидания продавцов новой «вторички» в целом намного намного выше, — они покупали квартиры относительно недавно, нередко когда фаза роста цен уже заканчивалась. Они больше склонны ориентироваться на цены первичного рынка, а не окружение на вторичном рынке. Практика показывает, что с собственниками объектов у нас большие расхождения относительно реальных цен сделок.

Еще важно отметить что сравниваются именно рекламные цены. И подход к их формированию на вторичном и первичном рынке разный. Собственники на вторичном рынке стремятся выставить квартиры по максимальной цене, постепенно не опуская, принимая в итоге запросы на скидки от потенциальных покупателей. Более того в предложении на вторичном рынке все больше квартир от самих застройщиков и их дочерних компаний - объем нераспроданного жилья в сданных домах вырос.

А вот при рекламе строящихся квартир застройщики стараются выставить в рекламу наиболее дешевые и привлекательные варианты, привлекая максимум клиентов. А затем, уже в процессе общения, предлагают покупателям альтернативные, более дорогие квартиры.

Кстати реальные цены сделок с новостройками за апрель, по данным Dataflat, составляют в среднем 295 тысяч рублей за квадрат. Они уже, в принципе, выше, чем рекламные цены «сверхновой вторички».

На практике, когда мы работаем в отдельных локациях, то практически всегда, независимо от класса жилья, предложение по сопоставимым объектам (например, по построенным тем же застройщиком корпусам, или по переуступке) продается дешевле на 10-15% относительно цен застройщика. Это норма. Например это четко видно на намыве Васильевского Острова: готовые или почти квартиры от инвесторов мы продаем подешевле застройщика на 15%. Да, нет семейной ипотеки, да после того как избыток предложения будет распродан цены вторичного рынка подтянутся к новостройкам. Но пока — 15%.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Деловой Питербург (https://www.dp.ru/a/2025/06/03/vtorichka-v-nedavno-postroennih?ysclid=mbhyscxv5m267741947)